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樓市上半年總結(jié)暨下半年展望 -總結(jié)
2011年上半年的樓市真如冰火兩重天，春節(jié)之前的蕭條讓人對(duì)09年、甚至樓市的命運(yùn)都噤若寒蟬，而三月份的小陽春突然從天而降，意外的是還能持續(xù)走高，到六七月間，一線城市竟有開發(fā)商大擺慶功宴，恰似翻身農(nóng)奴把歌唱，其大起大落的戲劇性真應(yīng)了《終結(jié)者》中那句著名的臺(tái)詞：i will be back！
結(jié)論是，樓市從嚴(yán)冬中走出，逐步企穩(wěn)，量價(jià)齊升，官方數(shù)據(jù)洛陽第二季度的商品房銷售面積79.7萬平米，與XX年年持平，
樓市上半年總結(jié)暨下半年展望
。下面我們一起來看看上半年樓市幾個(gè)特征和表現(xiàn)：一、新盤、大盤少，存量房唱主角
去年的形勢，哪個(gè)開發(fā)商也不敢妄動(dòng)，今年自然新盤廖廖，只有壹號(hào)城邦、云鵬海天、萬達(dá)廣場幾個(gè)項(xiàng)目，也都選在5、6月份市場回暖已成定局時(shí)開盤，果然多有斬獲。壹號(hào)城邦均價(jià)4000以上，聽說月銷 套，云鵬3600元，戶型面積偏大，銷售尚未發(fā)力，但咨詢甚眾。萬達(dá)廣場不用說，刷新了商鋪銷售紀(jì)錄，一樓均價(jià)3萬元，二樓1.5萬元，三樓9000元，總價(jià)40萬起，傳說3.5小時(shí)狂銷2個(gè)億，業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。
上半年的銷售數(shù)據(jù)官方未公布，從網(wǎng)上查到的單月紀(jì)錄綜合看，澗西區(qū)的銷售額是最大的，其次新區(qū)，西工第三�？诒玫脑谑蹣潜P業(yè)績?nèi)�飄紅，如申泰新世紀(jì)廣場soho易居，春節(jié)前后兩個(gè)月成交都在百余套，其2棟高層千余套小戶型目前已清盤。連新區(qū)一度滯銷的高端產(chǎn)品中央廣場，風(fēng)聞一天成交過24套，連售房部都被買去做投資。香港城3月份成交60套，4、5、6三個(gè)月均與去年同期持平或略高；東方今典、中泰世紀(jì)花城4月份單月銷售均在50套以上。
二、價(jià)格止跌略漲，收回失地
南昌路板塊的一線樓盤，均價(jià)從年初的3800左右漲到4000元以上，代表樓盤如創(chuàng)展、壹號(hào)城邦、世紀(jì)華陽，二線樓盤，如名都城均價(jià)從開盤的3300元漲到3600元，城尚城從3200漲到3500元的漲幅。西工區(qū)一線樓盤，從去年滯漲、略降逐漸到謹(jǐn)慎漲價(jià)，最貴的富雅，尾盤均價(jià)4100元以上。二線的唐宮路中僑銘秀、都市領(lǐng)秀都在3700元。今年位列十大名盤的帝豪上院，開盤均價(jià)3200元，近期3500元，所謂買房送車，其實(shí)是用10輛qq抽獎(jiǎng)，絕不是買一送一。新區(qū)房價(jià)還不敢大膽漲，畢竟配套跟進(jìn)及建設(shè)速度都緩慢，新區(qū)購房者主要是關(guān)林商戶，或改善或投資，再有就是效縣先富起來的礦主、煤老板，所以尊貴如地標(biāo)項(xiàng)目的泉舜，均價(jià)只有3600元，最高價(jià)4000，不過比起去年2988的跳水價(jià)，也算找回面子了。總的來看，價(jià)格已基本達(dá)到XX年的水平。
價(jià)格上漲的原因，一個(gè)是去年壓抑的剛性需求在三月份以后集中釋放，銷售由此峰回路轉(zhuǎn)。第二，大盤托市，如壹號(hào)城邦的入市，帶動(dòng)整個(gè)房價(jià)水漲船高。三是宏觀政策松動(dòng)，中央要完成“保八”，房地產(chǎn)的拉動(dòng)是關(guān)鍵，說房地產(chǎn)綁定中國經(jīng)濟(jì)不無道理。因此第二套房貸松綁，70/90政策退市，貸款條件放寬……短期看，經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該不會(huì)緊縮。四、對(duì)于通脹的預(yù)期使各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)避險(xiǎn)。五，溫州炒房團(tuán)等民間游資的資本運(yùn)作。以上種種合力，導(dǎo)致樓市調(diào)控中斷，迅速回暖。
三、商鋪一枝獨(dú)秀：萬達(dá)廣場
萬達(dá)的成功有目共睹，一掃近年來商業(yè)項(xiàng)目一做就死的局面�？梢哉f世紀(jì)華陽板塊的崛起因萬達(dá)的加入而如虎添翼。近日更在媒體高調(diào)宣布：萬千百貨、華澗萬家、萬達(dá)國際影城、大歌星ktv、大玩家電玩城、國美電器六大主力店進(jìn)駐萬達(dá)。外來地產(chǎn)大牌對(duì)本土良好的帶動(dòng)作用再次得以印證。萬達(dá)無疑擔(dān)負(fù)起重組商業(yè)格局的關(guān)鍵作用。
這樣一來，日漸式微的東區(qū)商業(yè)又遜一籌，富雅東方銀泰百貨10月底開業(yè)，但顯然沒有萬達(dá)的號(hào)召力，歐亞達(dá)家居8·5揭幕，讓人擔(dān)心會(huì)否成美凱龍第二。中州國際的商鋪從地段、品質(zhì)都算上乘，只等大品牌商家入駐，跟銀泰百貨聯(lián)袂或能打造一個(gè)東區(qū)商業(yè)巔峰。一般規(guī)律，沒有這樣強(qiáng)勢的商家撐著，只能任由市場自由發(fā)展，自生自滅。特別是新區(qū)的商業(yè)更是不敢追問，寶龍?zhí)柗Q百家商戶入駐疑似畫餅，目前新區(qū)零星分布的餐飲、超市、副食品店，業(yè)態(tài)初級(jí)，日常生活都難以對(duì)付，不知何能走出這個(gè)怪圏。
四、寫字樓，這里黎明靜悄悄
基于前兩年寫字樓的投資回報(bào)基本都低于當(dāng)初承諾的8％，寫字樓投資有所回落，09年寫字樓市場一片沉寂，不僅沒有新項(xiàng)目推出。連已上市的寫字樓銷售也很不理想。
西工區(qū)的寫字樓尤其集中，在售的純寫字樓有富雅東方、君臨商務(wù)，金港商務(wù)、博大城，還有產(chǎn)權(quán)酒店楓葉國際（有一部分作出租寫字樓），澗西沒有在售的純寫字樓，更多以商住混合的小戶型出現(xiàn)，如創(chuàng)展國際貴都，新區(qū)則有天元商務(wù)、瑞博大廈，博誠大廈等在售。
可以說洛陽沒有甲級(jí)寫字樓，硬件達(dá)不到，西工租價(jià)最高的寫字樓是郵政大廈29元，知名度最高的的數(shù)碼15－20元，但無法實(shí)現(xiàn)國際化辦公。所以出現(xiàn)兩極分化，一方面中小企業(yè)選擇數(shù)碼大廈、或小戶型等經(jīng)濟(jì)型辦公環(huán)境，一方面也有很多對(duì)形象、硬件要求高的公司到酒店租房辦公。如國際金融大廈、牡丹城等酒店一平方租金50－60元，也不乏長租者，
總結(jié)
《樓市上半年總結(jié)暨下半年展望》(http://www.szmdbiao.com)。所以，能滿足這部分用戶的高端寫字樓應(yīng)該有市場，只是無人敢涉足，成本太大。五、板塊分級(jí)呈現(xiàn)馬太效應(yīng)
洛陽一貫有西高東低之說，事實(shí)是西區(qū)經(jīng)由市場之手越來越成熟。南昌路板塊已成當(dāng)之無愧的樓市風(fēng)向標(biāo)，在房價(jià)和品質(zhì)上一馬當(dāng)先。華陽板塊隨著萬達(dá)的加盟也快速升級(jí)，在樓市的影響與日俱增，這兩個(gè)板塊，各有重量級(jí)商圈，一個(gè)丹尼斯，一個(gè)萬達(dá)，又都是寫字樓、公寓、酒店環(huán)繞，在城市功能方面具備規(guī)�；⒍鄻踊�、高端、升值潛力大等特點(diǎn)，未來必將是風(fēng)云際會(huì)的樓市主戰(zhàn)場。
新區(qū)也是投資置業(yè)的重要區(qū)域，洛陽樓市近一半的成交量（并非銷售額）來自新區(qū)，而瀛洲大橋通車、西苑橋重建都將為新區(qū)注入強(qiáng)心劑，新區(qū)的問題是人氣，官方?jīng)]功夫管這個(gè)，一門兒心思營造“大新區(qū)”概念，擴(kuò)充可售土地，掛牌增收。西工一向是見縫插針式開發(fā)，舊城改造速度畢竟不比新區(qū)。再向東老城、廛河，除了恒大以外別無驚喜。
也許很多人懊惱房價(jià)探底沒有出手，那么看看下半年的樓市會(huì)有什么亮點(diǎn)和機(jī)會(huì)：
一、大量新項(xiàng)目繽紛出籠
基于前景看好，融資放寬，開發(fā)商自然抓住商機(jī)大干快上，下半年能動(dòng)工或者入市的項(xiàng)目：
澗西，南昌路板塊依然領(lǐng)唱，除續(xù)建項(xiàng)目世紀(jì)華陽、新推項(xiàng)目壹號(hào)城邦外，最矚目的就是名門世家，年底前可入市。同一個(gè)板塊的中弘金都城，要到明年了。西苑路工學(xué)院附近的 舊城改造項(xiàng)目計(jì)劃年內(nèi)面世。東方紅置業(yè)開發(fā)地處天鵝堡對(duì)面的項(xiàng)目已進(jìn)入施工。位于銀川路的和順園二期已挖坑，年內(nèi)亦將登場。河洛路的清華園四期預(yù)計(jì)九、十月份亮相。
高新區(qū)依然是山水富地主唱，同時(shí)有三個(gè)舊城改造項(xiàng)目即將啟動(dòng)，徐家營、苗灣、滹沱。目前正在拆遷。
西工區(qū)下半年預(yù)計(jì)開工項(xiàng)目（不含城中村改造項(xiàng)目）將達(dá)到20余個(gè)，加上一部分續(xù)建項(xiàng)目，建筑規(guī)模超百萬平方。這些樓盤的體量大都在10萬平方米以內(nèi)，圍繞著王府井商圈、新都匯商圈和百貨樓商圈附近。在紗廠南路與漢屯路交叉口，由興宇公司開發(fā)的高層商住樓4.5萬平方米；在漢屯路南側(cè)，置隆花園二期5.5萬平方米的體量，已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)；漢屯路上還有1.5萬平方米的都市夢(mèng)園，在上半年已開始接受咨詢；啤酒廠以東，原干休所的中安花園高層項(xiàng)目，建筑面積8萬平方米，將在下半年入市；紗廠西路北側(cè)的多層項(xiàng)目榮祥花園2萬平方米，正在主體施工；下半年，還有健康路與解放路交叉口里側(cè)的銀街·錦華園二期等。最大的舊城改造項(xiàng)目東澗溝村和西小屯項(xiàng)目110畝，開始進(jìn)入拆遷，最近村民堵了王城路，說拆遷條件不合理，看來拆遷階段開發(fā)商是“真差錢”。
老城區(qū)還有幾個(gè)大的待動(dòng)地塊：約165.8畝的夏風(fēng)金水園項(xiàng)目；一期1242畝的城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目； 100畝的都市雅居建材商業(yè)廣場； 98.74畝的九都路立交橋鋼材市場改造項(xiàng)目；總占地面積630余畝的中電經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，擬建設(shè)成面積約75萬平方米的國家經(jīng)濟(jì)適用住房示范園區(qū)……雖然下半年沒戲，不過前景很美好。
東部地王恒大綠洲項(xiàng)目已有幾幢封頂，下半年或?qū)⑸鲜�，瀍河回族區(qū)將啟動(dòng)的4個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——翠阜路東側(cè)地塊開發(fā)項(xiàng)目、鴻安·紫云花園項(xiàng)目、熙春花園項(xiàng)目和啟明北路東側(cè)地塊改造項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模近20萬平方米，已陸續(xù)開工建設(shè)。
二、價(jià)格，經(jīng)過盤整后走實(shí)
對(duì)下半年的房價(jià)預(yù)期，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為會(huì)平穩(wěn)走高，也有人稱后勁不足，上漲乏力。
如此矛盾的觀點(diǎn)，緣于三月份之后，剛性需求即自住型購房比例下降，投資型用戶大幅上升，且坊間對(duì)房價(jià)泡沫的輿論，導(dǎo)致央行開始新的緊縮貨幣政策，盡管如此，多數(shù)人認(rèn)為不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，一線城市已再出拿地風(fēng)潮，地王頻現(xiàn)，說明從業(yè)人對(duì)市場預(yù)期依然向好。在這個(gè)瘋狂的年代，一線城市價(jià)格趨勢的確撲朔迷離，不敢妄言。
但洛陽這個(gè)一貫不溫不火的市場來講，就簡單多了，實(shí)際上經(jīng)過這一輪盤整，夯實(shí)了性價(jià)比，有限的價(jià)格泡沫也被擠掉，對(duì)消費(fèi)者和開發(fā)商都是好事。今年房價(jià)以螺旋式上升的方式回歸了真實(shí)價(jià)值，證實(shí)世紀(jì)華陽等依舊堅(jiān)挺的樓盤的確物有所值、國寶別墅等產(chǎn)品可以憑高端定位抗衡價(jià)格的波動(dòng)。
三、商業(yè)投資有望后期發(fā)力
萬達(dá)廣場的商鋪銷售開啟了新一輪商業(yè)投資熱，如果萬達(dá)廣場開業(yè)后經(jīng)營紅火，商鋪的贏利能力得以充分展現(xiàn)后，帶動(dòng)的可能不止周邊商業(yè)崛起。對(duì)整個(gè)商業(yè)投資的信心也會(huì)大有促動(dòng)。中央廣場幾百平米的售房部也于近期售出，售價(jià)高達(dá)三四千萬�？磥硎袌鲇肋h(yuǎn)不乏投資客，缺少的只是信心。
四、或?qū)㈤_啟甲級(jí)高端寫字樓元代
近一年的蕭條并不代表寫字樓永無出頭之日。據(jù)悉南昌路板塊的世紀(jì)華陽、新區(qū)正在規(guī)劃的方誠國際都有甲級(jí)高端寫字樓，無論在硬件、商務(wù)理念方面會(huì)帶來一個(gè)全新高度，價(jià)格方面一定會(huì)實(shí)現(xiàn)沖高，讓我們拭目以待。
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