精選項目計劃集合四篇

　　光陰的迅速，一眨眼就過去了，前方等待著我們的是新的機遇和挑戰(zhàn)，此時此刻需要為接下來的工作做一個詳細的計劃了。想學習擬定計劃卻不知道該請教誰？以下是小編整理的項目計劃5篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

項目計劃 篇1

　　深圳某軟件公司擬定的打車項目商業(yè)計劃書

　　項目背景：

　　數(shù)據(jù)顯示，打車應用用戶搭乘出租車的諸多方式中，85.4%的用戶仍會選擇“招手打車”方式，45.9%的用戶在一定情況下會使用“打車軟件”，而通過手機地圖打車的用戶僅占9.2%。前輪打車補貼戰(zhàn)在圈住用戶的同時也培養(yǎng)了用戶的消費和支付習慣，可進一步實現(xiàn)O2O布局。打車應用仍需在精準地理定位、縮短候車時間等方面提升用戶體驗，解決用戶出行打車的核心需求，在此基礎上圍繞用戶出行需求布局線下，分類精準化布局基于位置和時間的其他出行服務。

　　打車應用用戶搭乘出租車的諸多方式中，85.4%的用戶仍會選擇“招手打車”方式，45.9%的用戶在一定情況下會使用“打車軟件”，而通過手機地圖打車的用戶僅占9.2%。

　　快的打車與滴滴打車通過長時間的補貼優(yōu)惠，獲得了一定的用戶群體，并相應培養(yǎng)了用戶的打車習慣，為其下一步的商業(yè)布局奠定了一定的用戶基礎。

　　截止至20xx年上半年，中國打車應用市場繼續(xù)呈“快的打車”與“滴滴打車”并舉的雙雄割據(jù)狀況，且兩款應用的用戶重疊度均超過50%。截止至20xx年6月底，54.2%的用戶安裝使用打車應用的時間為1—2月，安裝使用了3—5月的用戶占比33.5%。

　　當前，快的打車與滴滴打車的用戶群體有一定重疊，87.7%的用戶(根據(jù)用戶打車應用使用時長統(tǒng)計)在“補貼戰(zhàn)”最盛之時安裝使用兩款應用�！昂笱a貼”時代，快的打車與滴滴打車兩款應用如何實現(xiàn)差異化經(jīng)營、獲取用戶粘性或為兩款應用后續(xù)運營的重點。

　　用戶在多種情況下會選擇使用打車應用。其中，“有急事趕時間”、“下雨等天氣不好時”、“地理位置較為偏僻的地方”、“上下班高峰期間”為使用的常頻場景，分別占比61.5%、38.4%、32.7%與30.7%。24.2%的用戶會在“較早或較晚出行時刻”選擇打車應用預約打車。

　　用戶選擇使用打車應用相當程度上為“應急之需”。這也說明了打車應用相應滿足了基礎用戶和強需求用戶的打車需求。該兩類用戶打車需求較多，打車軟件的出現(xiàn)提供了另一種打車方式，并且在地點偏僻地段、冷門打車時間較好解決了該部分群體的打車痛點。

　　用戶使用打車應用的諸多因素中，71.9%的用戶認為打車應用“確保能打到車”；“有補貼”對53.8%的用戶構成一定的吸引力；36.1%的用戶認為使用打車應用“省時間”，并且認為能有效利用碎片時間的用戶占比17.8%；15.3%的用戶認可打車應用使用“移動支付較便捷”。

　　快的打車與滴滴打車聲勢浩大的“補貼”競賽雖是吸引用戶安裝使用的重要原因，但打車應用所帶來的便捷性、高效性也被相當規(guī)模的用戶所認可。打車應用的未來發(fā)展仍應首先滿足用戶快速、便捷打車的核心需求。

　　20xx年上半年用戶選擇打車應用的諸多因素中，打車應用的“接單速度”與“候車時間”較被用戶所看重，分別占比為64.2%、48.4%;30.3%的用戶看重打車應用的“積分制度”；“補貼金額”這一因素會影響24.6%的用戶選擇。

　　“打車預約方便出行”這一要素占比96.5%，無疑成為吸引用戶繼續(xù)使用打車應用的首要原因，46.7%的用戶表示“已養(yǎng)成使用打車軟件”的習慣，“打車應用的后續(xù)優(yōu)惠”仍會吸引35.4%的用戶繼續(xù)使用打車應用。

　　打車應用逐步減少或取消用戶補貼后，19.7%的用戶不會繼續(xù)使用打車應用。該部分用戶群體中，42.8%的用戶認為“招手打車更方便”，35.6%的用戶因“取消補貼，優(yōu)惠力度不大”而棄用打車應用。28.7%的用戶認為“后續(xù)積分優(yōu)惠程序復雜，不便利”，從而影響了用戶繼續(xù)使用的積極性。

　　補貼取消后即不再繼續(xù)使用打車應用的用戶應屬于弱需求用戶。該部分群體或處于較容易打車的'城市或城市地段，招手打車是更為方便的選擇。打車應用的補貼可節(jié)省一定的打車成本，補貼取消自然會減少或取消打車應用的使用。

　　用戶對打車應用的各項不滿意因素中，“遭司機挑單拒載”最為用戶詬病，占比53.8%。27.4%的用戶表示有時打車“需加價格才能獲得司機回應”。 “移動支付網(wǎng)絡不暢”、“移動支付綁定銀行卡顧慮” 兩項也分別被23.8%、22.1%的用戶所擔憂。

　　隨著快的打車與滴滴打車“搶占用戶”階段的結束，如何完善服務體驗成為兩款應用后期平穩(wěn)運營的核心。

　　打車應用用戶對打車應用服務提升方面，50.1%的用戶希望能夠“提供、制作更精準的地圖及定位”；43.7%的用戶希望“完善會員制，提供乘客端衍生品”。希望通過使用打車應用獲得“打車積分兌換團購票務服務”的用戶占比31.2%。

　　前輪打車補貼戰(zhàn)在圈住用戶的同時也培養(yǎng)了用戶的消費和支付習慣，可進一步實現(xiàn)O2O布局。打車應用仍需在精準地理定位、縮短候車時間等方面提升用戶體驗，解決用戶出行打車的核心需求，在此基礎上圍繞用戶出行需求布局線下，分類精準化布局基于位置和時間的其他出行服務。

　　在沒有使用打車應用的乘客群體中，45.1%的該部分乘客表示 “招手打車更快”，29.4%的受訪用戶表示會“擔心移動支付安全”。安全問題也為該部分乘客所擔憂，“擔心打到黑車”占比21.5%。在沒有使用過打車應用的乘客群體中，15.6%的用戶表示“不會使用打車軟件”。

　　目 錄

　　第一部分 摘要

　　一、項目背景

　　二、項目簡介

　　三、項目競爭優(yōu)勢

　　四、融資與財務說明

　　第二部分 打車應用行業(yè)與市場分析

　　一、市場環(huán)境分析

　　（一）政策環(huán)境分析

　�。ǘ�）經(jīng)濟環(huán)境分析

　　二、打車應用行業(yè)預測分析

　　三、打車應用目標市場分析

　　四、市場分析小結

　　第三部分 公司介紹

　　一、公司基本情況

　　二、公司業(yè)務介紹

　　三、組織架構

　　四、主要管理團隊

　　第四部分 產(chǎn)品與技術

　　一、主要產(chǎn)品介紹

　�。ㄒ唬┲饕�產(chǎn)品

　　（二）產(chǎn)品性能

　�。ㄈ�）產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢

　　二、技術與研發(fā)

　�。ㄒ唬╆P鍵技術介紹

　　（二）技術亮點

　�。ㄈ�）現(xiàn)有的和正在申請的知識權

　　（四）研發(fā)團隊

　�。ㄎ澹┏掷m(xù)創(chuàng)新安排

　　第五部分 營銷規(guī)劃

　　一、營銷戰(zhàn)略

　　二、營銷措施

　　第六部分 項目發(fā)展規(guī)劃

　　一、發(fā)展戰(zhàn)略

　　二、階段發(fā)展規(guī)劃

　　三、實現(xiàn)經(jīng)營目標采取的具體策略

　�。ㄒ唬�營銷網(wǎng)絡計劃

　　（二）人才培養(yǎng)和引進策略

　�。ㄈ�）服務提升計劃

　　第七部分 融資說明

　　一、資金需求

　　二、資金使用規(guī)劃及進度

　　三、資金籌集方式

　　四、投資者權利

　　五、投資退出方式

　　六、項目估值

　　（一）評估技術說明

　�。ǘ�）收益現(xiàn)值法簡介

　　（三）評估假設與模型

　�。ㄋ模┰u估值的計算

　　第八部分 財務分析與預測

　　一、財務評價依據(jù)

　　二、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

　　三、有關說明

　　四、經(jīng)營收入預測

　　五、成本費用估算

　　六、盈利能力分析

　　（一）項目損益和利潤分配表

　�。ǘ�）項目現(xiàn)金流量預測表

　�。ㄈ�）項目財務評價指標計算

　　七、財務評價結論

　　第九部分 風險分析

　　一、風險因素

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)競爭加劇風險

項目計劃 篇2

　　一、 創(chuàng)業(yè)項目：健康凈菜送貨主門服務;

　　項目特點：

　　1、市場需求量大，全中國乃至全世界天天都需要健康、營養(yǎng)的食品;

　　2、未來社會大勢所趨，國家大力支持的產(chǎn)業(yè)(菜籃子工程);

　　3、綠色健康產(chǎn)業(yè)將成為人類未來永遠的主題，從產(chǎn)業(yè)上保證我們的可以做成百年老店品牌;

　　4、發(fā)展空間大，投資回報穩(wěn)定;

　　二、 商業(yè)模式：

　　1、產(chǎn)品生產(chǎn)端：采用生產(chǎn)種植基地+農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化加工的模式，

　　A. 整合各農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，以委托種植,全盤收購的方式,向其定購各菜種，其種植、生產(chǎn)過程必須按我方要求(無農(nóng)藥、無公害、有機化)進行，我方派專人進行全程監(jiān)控;

　　B. 租用現(xiàn)有廠房及設備進行加工，整合原浙江凈菜公司(已破產(chǎn)，但廠房設備均齊全)原有資源，配置一些新設備即可開工，據(jù)調查目前國內沒有一條凈菜生產(chǎn)線是完整的，新置設施包括消毒房、通風處理、實驗室、消毒槽等，我們通過清洗、消毒、切菜、配菜、保鮮包裝等過程，形成一道道的盒裝菜。

　　2、市場經(jīng)營端：采用網(wǎng)絡訂購+電話訂購+門店訂購+面對面客服訂購的模式，訂購后將訂單通過內部網(wǎng)絡下傳至各營業(yè)門店

　　A. 開通門戶網(wǎng)站，開設以下欄目：

　　菜譜：讓客戶知道我們供應菜的種類;

　　菜肴烹飪錄像：讓新新人類也學習烹飪手藝，成為我們的新客戶群;

　　營養(yǎng)與健康：給我們的客戶提供免費的營養(yǎng)健康知識及資料;

　　社區(qū)論壇：是客戶與我們溝通的雙向通道，以便我們及時了解、修正顧客的實際需求;

　　投訴與反饋：公司公關與危機處理的通道;

　　B. 開通800全國免費電話，統(tǒng)一接線至公司，統(tǒng)一客服述語;

　　C. 門店訂購及面對面訂單必須及時通過網(wǎng)絡上傳至公司總部，以便配菜;

　　3、客戶服務端：采用自營門店+加盟店+上門配送的模式

　　A. 自營門店：均為我公司形像店，店內體現(xiàn)清潔、健康、環(huán)保的理念，店員均須進行健康體檢，統(tǒng)一配備口罩、服裝、頭飾、手套等，店內標準人員配備為：收銀、統(tǒng)計、訂單管理：一名;導購兼店一名，配送工八名;

　　B. 加盟店：按我公司形像裝修，統(tǒng)一管理與培訓，統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)一使用公司的收銀系統(tǒng)、訂單管理系統(tǒng)等，每道菜按利潤的30%進行定價統(tǒng)一供貨;

　　C. 配送：對以門店為中心半徑2.5公里范圍內進行電動車上門配送，要求配送時每道菜加收0.5元。

　　4、推廣策略：

　　A. 市場前期：在門店周圍3公里范圍內的菜市場、小區(qū)家庭、餐館進行DM單大規(guī)模配發(fā)宣傳;

　　B. 市場啟動期：在上下班高峰期杭州的公交車上播放廣告，與杭州市政府、當?shù)孛襟w合作推出健康菜譜欄目，由政府出面吆喝，媒體報道，醞釀市場;

　　C. 市場成熟期：一旦杭州試點成功后，立即啟動全國經(jīng)濟發(fā)達城市，復制成功經(jīng)營模式，選擇央視等全國性媒體進行宣傳。

　　5、贏利模式：由我公司生產(chǎn)統(tǒng)一品牌的凈菜包裝，以吸納代理商、加盟商為主，自建形像店為輔;

　　6、尾貨處理：經(jīng)過保鮮處理的產(chǎn)品保質期一般為3～7天，第二天賣不出的產(chǎn)品將集中送至合作的快餐商及夜宵攤進行處理;

　　7、市場定位：城市白領，具體特點如下：

　　A、思想前衛(wèi)，接受新事物能力強;

　　B、網(wǎng)絡是他們經(jīng)常使用的溝通工具;

　　C、認為市場的菜不衛(wèi)生，買菜花費時間多,飯館的菜太油膩;

　　D、希望節(jié)省做菜的時間

　　8、產(chǎn)品賣點：綠色環(huán)保、營養(yǎng)、快捷、方便

　　9、經(jīng)營理念：比拼創(chuàng)造價值：任何事物的好與差，強與弱，都是相對的，只有經(jīng)過才知道誰相對比較好，在同等條件下，提供相對較好的產(chǎn)品或服務的`過程中，我們認為是為客戶創(chuàng)造了比較價值。

　　10、 核心競爭力：我們的創(chuàng)業(yè)團隊、產(chǎn)品本身(我們能做到產(chǎn)品的綠色、營養(yǎng)、衛(wèi)生)

　　三、 創(chuàng)業(yè)團隊

　　1、團隊特點：

　　A、有共同的理想與價值觀;

　　B、有堅持不懈的業(yè)務精神;

　　C、互相信任，有團隊合作精神;

　　D、熱愛學習，身體健康;

　　E、自信，執(zhí)行力強;

　　F、遇到重大問題能充分表達自己的意見，以便作出正確的決策;

　　2、團隊成員：

　　A、徐春鋒：營銷策劃專家，企業(yè)管理實踐者，四次新公司操作經(jīng)歷，十次以上大學演講經(jīng)驗，二十次以上企業(yè)管理演講經(jīng)驗，專長經(jīng)營決策、營銷策劃、員工培訓、企業(yè)公關;

　　B、趙立：公關專家，創(chuàng)辦廣告公司，網(wǎng)絡公司，任多家公司獨立董事，專長經(jīng)營決策，企業(yè)管理，公共關系;

　　C、張建明：采購專家，早年在杭州某國營企業(yè)任供銷科科長，廠長，20多年公司采購經(jīng)驗，杭州最早的私營鞋業(yè)老板，專長規(guī)模采購，工廠管理;

　　D、張向東：計算機網(wǎng)絡運營專家，福州大學碩士，網(wǎng)游名人堂網(wǎng)店創(chuàng)始人，網(wǎng)站總策劃，技術總監(jiān)，曾主持開發(fā)多家商務、游戲門戶網(wǎng)站，專長網(wǎng)絡管理與運營;

　　E、蔣程：實體渠道運營專家，紅蜻蜓旗下某省級分公司總經(jīng)理，掌管四個省的代理商及實體門店運營，專長市場運營、市場策劃、門店管理;

　　F、劉堅：財務運營專家，20多年財務總監(jiān)工作經(jīng)驗，專長合理避稅、資本運作、財務規(guī)范化管理等

　　G、謝喻純：營養(yǎng)學專家，20多年營養(yǎng)學研究實踐經(jīng)驗，專長菜的營養(yǎng)調配。

　　四、 融資金額：人民幣1000萬元整。

項目計劃 篇3

　　項目運作策略及構思

　　(一)、項目運作策略

　　1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權

　　在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

　　2、定向招租，龍頭店鋪帶動

　　在一定區(qū)域內，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

　　3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

　　降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

　　4、以點帶面，吸引人氣

　　在商業(yè)街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

　　(二)、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　項目定位

　　觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街

　　定位詮釋：

　　“觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

　　“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街。

　　“特色風情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

　　1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

　　酒吧街特點

　　此區(qū)域內有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

　　特色餐飲街特點

　　特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。

　　家電體驗街特點

　　近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的`封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。

　　服裝服飾、體育用品街特點

　　商業(yè)街內部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

　　2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

　　項目執(zhí)行案

　　(一)、成立項目運作小組

　　為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施， 需構建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構，需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構如下：

　　(二)、收集資料

　　建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。

　　與管理處聯(lián)絡，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：出國留學)

　　與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權關系。(執(zhí)行人：出國留學)

　　與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執(zhí)行人：出國留學)

　　通過訪談及抽樣調查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、出國留學)

　　(三)、召開業(yè)主懇談會

　　除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。

　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人：**、出國留學)

　　擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。(執(zhí)行人：項目部)

　　(四)、代理條件的確定

　　為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。

　　對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。

　　采用市場比較法，根據(jù)市場調研數(shù)據(jù)，結合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執(zhí)行人：項目部)

　　擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。(執(zhí)行人：項目部)

　　簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權。

項目計劃 篇4

　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目管理當中，經(jīng)常碰到工作任務的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費。有一個可行性的計劃顯得非常重要。本文主要對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃管理進行探討。

　　前言

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的計劃管理貫穿了整個項目開發(fā)過程，項目計劃管控同樣也是成本管控，項目計劃控制得好，就能保證整個項目的資金計劃、銷售計劃按照預期實施。進度管控不到位，出現(xiàn)設計拖延，招標拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無疑會在很大程度上加大了項目的隱性成本。正因為此，現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應該加強計劃管理。

　　1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目計劃管理的重要性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制直接關系到產(chǎn)品進入市場的時間，關系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益，同時也關系到消費者的利益。房地產(chǎn)項目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。項目計劃進度必須服從公司經(jīng)營進度的需求。現(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽度。

　　在項目管理中，項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關聯(lián)的任務和不可預知的風險。項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對項目的計劃執(zhí)行會產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項目實施的指導性文件，項目計劃對項目的預期目標進行籌劃安排，將項目的'全過程、全部目標和全部活動統(tǒng)統(tǒng)納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，以期實施過程中及時對各階段各環(huán)節(jié)進行協(xié)調，達到質量優(yōu)良、工期和造價合理的預定目標。

　　2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項目各項計劃的編制內容及要求

　　2.1發(fā)展控制計劃

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)的總綱性計劃，在這個計劃中，我們必須明確項目開發(fā)的關鍵工作的時間控制點。發(fā)展控制計劃是公司各部門工作的內控計劃，編制發(fā)展計劃時，讓有經(jīng)驗的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預計項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的困難，時間安排要合理，以保證計劃具有可操作性，避免在項目實施過程中不斷地調整計劃，一定要確保發(fā)展控制計劃作為總綱性計劃的嚴肅性。

　　2.2工程實施控制計劃

　　工程實施控制計劃是工程實體施工進度安排的控制計劃，主要是指導項目工程現(xiàn)場施工的控制計劃。工程實施控制計劃的編制內容主要是：總包單位工程實施的階段性時間控制點，工程實施控制計劃，既要考慮工程關鍵性控制點時間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實施的功能，具有可操作性。工程實施控制計劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強的協(xié)調能力，熟悉各個分部工程的實施流程，這是建筑市場結構變化的結果，也必將是建筑市場專業(yè)化程度不斷提升的結果。

　　2.3施工圖出圖計劃

　　施工圖出圖計劃就是工程項目所用施工圖的安排計劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護施工圖、常規(guī)建筑結構設備專業(yè)施工圖、售樓準備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項工程施工圖等。

　　2.4承建商分包計劃

　　承建商分包計劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計劃。編制承建商分包計劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟性，估計對現(xiàn)場管理帶來的影響;在承包商分包計劃中需要充分考慮承建單位進場的準備時間。

　　2.5甲供材料進場計劃。

　　在甲供材料進場計劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟性，充分考慮對現(xiàn)場施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。

　　2.6工程成本控制計劃。

　　工程成本控制計劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實施之前制定的工程成本預控計劃，以保證項目的工程成本高度受控。其中預計費用的分項應與擬分包工程項目一致，以便工程實施過程中對工程成本進行動態(tài)調控;明確項目的檔次定位，確定工程質量、檔次標準，制定各分項費用的套用標準。工程成本計劃的編制，不僅是合約預算部門的事情，更需要設計、工程技術人員提供詳細的設計意圖和工程技術要求。

　　2.7費用支付計劃

　　費用支付計劃是項目開發(fā)過程中支付工程勘察費、設計費、工程進度款、營銷費用等項目費用的計劃，由財務部門根據(jù)合約預算部門的工程費用階段需求量、規(guī)劃設計部門的設計費用需求和營銷部門的營銷費用需求量編制而成。費用支付計劃是整個項目管理的經(jīng)濟保證，支付計劃不能較好地執(zhí)行，項目管理其它計劃的執(zhí)行將無從談起，所以支付計劃至關重要。

　　3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項目的各項計劃措施

　　計劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對計劃的實施，沒有一只有效執(zhí)行力的團隊，再好的計劃也是一個表面文章;但是，反過來講，只有一個有執(zhí)行力的團隊，才能共同編制出一個有效可行的計劃;兩者是相補相成、互為辯證的關系。管理是計劃、組織、實施、協(xié)調和控制，計劃是管理工作的第一步，是基礎。房地產(chǎn)項目的計劃執(zhí)行可以分為二條線進行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計劃的關鍵性控制點是否得到了落實，如果沒有，則要召集相關部門檢查出現(xiàn)問題的原因，協(xié)調責任部門制定補救措施，如果時間實在無法挽回，則要確定后續(xù)關鍵性控制點的應對措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項計劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場的實際情況及時反饋到各部門，有先后關系的事情能夠有人及時跟蹤過問，保證項目的實施操作連貫、流暢，應該有一個部門全面來跟蹤協(xié)調各項計劃執(zhí)行落實情況�，F(xiàn)場項目部作為全面負責現(xiàn)場操作的部門，公司各部門的工作都要在現(xiàn)場項目部匯集，現(xiàn)場項目部是公司各部門的延伸，現(xiàn)場項目部應該作為各項計劃落實的牽頭部門。項目部根據(jù)工程實施控制計劃控制現(xiàn)場的進度，并將現(xiàn)場的實際進展以及資源的需求及時反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時具備施工條件，需要分包單位進場的信息告之合約預算部、哪些甲供材料需要進場了告之物資部門、承建單位工程進度款的應急支付需求告之財務部門等等。為了完成這些工作，一般項目部應設置項目經(jīng)理全面負責計劃管理的協(xié)調，平時不能解決的問題，項目部經(jīng)理提到公司工程會議上解決。

　　同時，項目部牽頭落實各項計劃的好壞，依賴于公司各部門的協(xié)調配合。公司各部門要樹立為現(xiàn)場服務的意識，急現(xiàn)場之所急，作為現(xiàn)場的資源配置工作，各項計劃的落實在于不斷的實施、檢討、配置資源、再實施、再檢討如此反復，檢討的工作應該制度化，保證將影響進度的因素及時反映出來，及時解決。

　　項目管理者聯(lián)盟

　　4.小結

　　從計劃的編制與組織、實施、檢查、糾偏等各個環(huán)節(jié)，都離不開計劃思維。一個團隊實施一個項目開發(fā)，也離不開有效計劃方案的支持。項目計劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項目實施全過程中一項重要的管理內容，對項目的銷售、成本、預期收益等都會造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目的計劃管理。