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(精華)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中，報(bào)告使用的頻率越來(lái)越高，其在寫(xiě)作上有一定的技巧。相信很多朋友都對(duì)寫(xiě)報(bào)告感到非�？鄲腊�，下面是小編整理的房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解x房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年x市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后，又召集城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)x市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
20xx年x市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響x房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡；20xx年完成18.1萬(wàn)㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。x房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致特別是x市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度x房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放；二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了x房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
20xx年以前，城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買(mǎi)熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。x市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，x市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)x市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20xx年的2000元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的.層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣(mài))、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年x市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%。
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年x市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較去年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。x房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2
一、我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《xx工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的'季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1)商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居X(jué)X市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XX市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的'上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi)；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起；時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告4
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)xxx房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年xxx市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在xxx城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后，又召集xxx城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F(xiàn)就有關(guān)xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
20xx年xxx市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，xxx城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡；20xx年完成18.1萬(wàn)㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致xxx特別是xxx市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放；二是市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的.信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在xxx房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
20xx年以前，xxx城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與xxx城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年xxx城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買(mǎi)熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。xxx市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)xxx市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20xx年的2000元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣(mài))、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年xxx市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%。
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，xxx的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，xxx的房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)xxx經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。19xx年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，19xx年到20xx年xxx市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較去年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)�、政策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。xxx房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)xxx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告5
在進(jìn)行過(guò)計(jì)劃周密而詳盡的市場(chǎng)調(diào)查后，接下來(lái)要做的就是一份有價(jià)值的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)，以樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告為例，做如下說(shuō)明：
(一)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查的信息列示
對(duì)樓盤(pán)單個(gè)調(diào)查的實(shí)質(zhì)，就是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研，單個(gè)樓盤(pán)市場(chǎng)的信息列示為：
1、樓盤(pán)產(chǎn)品情況
(1)樓盤(pán)地域環(huán)境
從宏觀上看，實(shí)際就是一種宏觀的地域分析。比如該區(qū)域是商業(yè)中心、工業(yè)中心，還是學(xué)院社區(qū)，并了解該區(qū)域的交通狀況，如，公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級(jí)公路、省市級(jí)公路以及區(qū)域公共配套設(shè)施。例如市政配套，包括水、電、氣等。生活配套，包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、公園、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環(huán)境。
從微觀上看，就是微觀地塊分析，包括所處位置是否臨街，它的'四周、地勢(shì)、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。
(2)樓盤(pán)具體情況
樓盤(pán)主體部分，重點(diǎn)在于對(duì)樓盤(pán)的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行了解，樓盤(pán)指標(biāo)包括：土地大小、總建筑面積、公共設(shè)施及施工進(jìn)度。樓盤(pán)的基本參數(shù)主要有：基地面積、總建面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤(pán)類(lèi)別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設(shè)施等。
由于這些指標(biāo)與參數(shù)限定了樓盤(pán)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此惟有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行認(rèn)真分析，才能獲得正確把握。
2、樓盤(pán)價(jià)格情況
樓盤(pán)的價(jià)格主要由樓盤(pán)與單元房的單價(jià)、總價(jià)及付款方式組成。在市場(chǎng)上出現(xiàn)很多關(guān)于價(jià)格的促銷(xiāo)活動(dòng)，但無(wú)論怎樣變化，其要旨?xì)w根結(jié)底還是在于單價(jià)、總價(jià)和付款方式這三個(gè)方面的價(jià)格組合搭配(市場(chǎng)調(diào)查重點(diǎn))。
3、樓盤(pán)促銷(xiāo)情況
一個(gè)廣告策略，它主要包括把握主要訴求點(diǎn)，推敲廣告基調(diào)、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體的實(shí)施效果等。廣告行為的市場(chǎng)調(diào)查不可能把各方面的事項(xiàng)都具體包括在內(nèi)，關(guān)鍵在于把廣告策劃的精髓把握好。
另一個(gè)是銷(xiāo)售執(zhí)行，也是市場(chǎng)調(diào)查關(guān)鍵所在，它包括銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等具體業(yè)務(wù)安排，還包括實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果的調(diào)查、該分析的主要切入點(diǎn)是銷(xiāo)售率與銷(xiāo)售順序等方面，了解最暢銷(xiāo)的戶(hù)型是什么?最為市場(chǎng)所接受的總價(jià)是什么?對(duì)客戶(hù)最有吸引力的地方是什么?購(gòu)房客戶(hù)的特征如何等。
4、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)情況
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研的主要有以下方面：開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、建筑公司、營(yíng)銷(xiāo)和廣告公司，銷(xiāo)售代理公司項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人等。而在對(duì)屬于競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的項(xiàng)目進(jìn)行確定時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)予以考慮，因此在很大程度上，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的確定是在區(qū)域內(nèi)類(lèi)似樓盤(pán)之間進(jìn)行。而在商場(chǎng)與寫(xiě)字樓，別墅與普通住宅之間，就有著明顯不同的區(qū)域范圍。至于區(qū)域范圍的具體大小，需要由樓盤(pán)具體情況來(lái)決定。
(二)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論
調(diào)研總結(jié)分析思路主要體現(xiàn)四大方面，即產(chǎn)品、價(jià)格，廣告與銷(xiāo)售。要找到樓盤(pán)個(gè)案在市場(chǎng)操作成功與失敗，就必須在分析時(shí)不斷細(xì)化、深入、運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)，專(zhuān)業(yè)的角度，充分的理由及合理歸類(lèi)來(lái)進(jìn)行表述。
具體為：首先要闡明樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，說(shuō)明樓盤(pán)為市場(chǎng)所接受，引發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望的具體原因，隨后指出缺點(diǎn)，說(shuō)明為什么樓盤(pán)為市場(chǎng)所拋棄。客戶(hù)減少、甚至完全喪失購(gòu)買(mǎi)欲望、最后提出建議，也就是根據(jù)優(yōu)缺點(diǎn)，企業(yè)怎樣采取措施來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短，使?fàn)I銷(xiāo)組合更加合理，并進(jìn)一步優(yōu)化，使銷(xiāo)售率提高。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告6
近年來(lái)，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，居民投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房逐步增加，開(kāi)發(fā)總量有效供給不足，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致房?jī)r(jià)仍非理性上漲。年3月我市出臺(tái)了新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平�，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
年，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔〕1號(hào)）文件精神，通過(guò)加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬(wàn)平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷(xiāo)售漲幅較大
截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開(kāi)發(fā)面積達(dá)65.35萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開(kāi)發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開(kāi)發(fā)量較小，每年年度規(guī)模控制在10萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開(kāi)發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過(guò)招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個(gè)樓盤(pán)，項(xiàng)目規(guī)模均達(dá)45萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。
�。ǘ┥唐纷》抠�(gòu)銷(xiāo)兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面
據(jù)調(diào)查，近幾年我市城區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已全部售完。年城區(qū)新開(kāi)工建設(shè)的四個(gè)項(xiàng)目，建筑面積65.38萬(wàn)㎡，已超過(guò)前8年的總和，到目前為止年辦理預(yù)售許可證的商品住房也已銷(xiāo)售一空，出現(xiàn)了通宵排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)商品住房的局面。年新開(kāi)發(fā)的商品房符合預(yù)售條件的面積達(dá)26萬(wàn)㎡，盡管預(yù)售面積增大，但由于受前幾年開(kāi)發(fā)面積小的影響，供不應(yīng)求的矛盾仍然存在。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快
由于商品住房供需矛盾突出，年城區(qū)商品住房均價(jià)從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達(dá)36.4%；年城區(qū)商品住房均價(jià)達(dá)到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房?jī)r(jià)增幅呈直線(xiàn)上升趨勢(shì)，極大刺激了消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的非理性購(gòu)房欲望，加上一部分居民購(gòu)房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房?jī)r(jià)的`上漲，盡管全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)從下半年開(kāi)始下跌，但我市房?jī)r(jià)下跌目前還未出現(xiàn)，年總體房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。
�。ㄋ模┒址渴袌�(chǎng)日趨規(guī)范，交易市場(chǎng)十分活躍
由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農(nóng)村相當(dāng)一部分回鄉(xiāng)大學(xué)生在城區(qū)購(gòu)房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷(xiāo)售旺盛，價(jià)格攀升，有效帶動(dòng)了全市二手房市場(chǎng)，年辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記1500多件，交易面積達(dá)18萬(wàn)㎡，均價(jià)達(dá)1960元/㎡。
�。ㄎ澹┳》抗⿷�(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，部分“新生代”購(gòu)房壓力增大
在商品住房供應(yīng)量不斷增加和二手房市場(chǎng)日益活躍的同時(shí)，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足。就我市而言，近幾年新開(kāi)發(fā)的商品住房戶(hù)均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，中小套型普通商品住房的供應(yīng)量明顯不足。經(jīng)濟(jì)適用住房除湖北化肥和61699部隊(duì)解決職工住房困難投資建設(shè)外，政府20xx年以后近十年沒(méi)有投資建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，導(dǎo)致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購(gòu)房壓力增大。按現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，一個(gè)年輕的機(jī)關(guān)工作人員一年的總收入1.8萬(wàn)元左右，只能購(gòu)7㎡的商品住房，房?jī)r(jià)收入比明顯失調(diào)。
二、房?jī)r(jià)上漲的主要原因
（一）城區(qū)商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷(xiāo)售價(jià)格情況
�。ǘ┓�?jī)r(jià)上漲的原因分析
1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時(shí)間用于城區(qū)商品住房建設(shè)用地面積為129630㎡，共六個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積36.35萬(wàn)㎡，建設(shè)總套數(shù)為2624套，而五年的實(shí)際需求量為5000套以上，供不應(yīng)求矛盾非常突出。二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從近幾年的商品住房建設(shè)情況看，基本上是以中、高檔、大戶(hù)型商品住房為主，中小戶(hù)型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量偏少，難于滿(mǎn)足各收入層次的住房需求。在沒(méi)有相關(guān)政策扶持的情況下，開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位普通商品房的建設(shè)。而政府由于“經(jīng)營(yíng)城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設(shè)用地，盡可能地用于中高檔商品房的開(kāi)發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強(qiáng)城市建設(shè)投資能力。在加大商品住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，由于供應(yīng)體系不完善，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡。
2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進(jìn)住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)以及加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，由此推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當(dāng)前全球金融危機(jī)、銀行利率較低、股市低迷且風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)中高收入群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房產(chǎn)已成為一種保值增值的投資取向，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來(lái)為改善城市面貌，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造，拆遷規(guī)模越來(lái)越大，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換政策使相當(dāng)一部分被拆遷戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)選購(gòu)新房，由此引發(fā)被動(dòng)型購(gòu)房需求不斷擴(kuò)大。四是在大中城市投機(jī)炒作等因素的影響下，提高了居民對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，進(jìn)城農(nóng)民工購(gòu)房、部分居民為“新生代”購(gòu)房成家做準(zhǔn)備提前進(jìn)入樓市消費(fèi)，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
3、成本方面。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價(jià)快速上漲。我市城區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例已從過(guò)去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價(jià)格越拍越高，最高達(dá)170萬(wàn)元/畝，當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的時(shí)候，當(dāng)期地價(jià)也轉(zhuǎn)到樓盤(pán)價(jià)格上，由消費(fèi)者買(mǎi)單，從而為開(kāi)發(fā)商獲取最大利潤(rùn)創(chuàng)造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區(qū)一類(lèi)地段“北奧茗苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷為例，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格由起初1400元/㎡上調(diào)至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來(lái)越大，不僅導(dǎo)致二手房交易價(jià)格急劇上漲，同時(shí)也影響到新建商品住房?jī)r(jià)格的大幅攀升。三是商品住房?jī)?nèi)在品質(zhì)提升，規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等，均不同程度的增加了建設(shè)成本。由于建筑材料和建筑勞務(wù)工資漲價(jià)以及品質(zhì)改善等因素，高層建筑的建筑安裝費(fèi)用已達(dá)到1400元/㎡左右。
4、市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)取決于市場(chǎng)供求，一定時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)信心對(duì)其價(jià)格的影響也愈顯明顯。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的預(yù)期。土地資源的稀缺導(dǎo)致地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種必然。而近幾年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的事實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)，極大地影響著消費(fèi)者的心理預(yù)期，促使其購(gòu)房消費(fèi)，造成部分住房需求的提前釋放。
三、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的措施
我市從以下八個(gè)方面落實(shí)調(diào)控措施，確保完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。一是合理控制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。枝江房?jī)r(jià)控制在全市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度（16%）內(nèi)，對(duì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)超過(guò)增長(zhǎng)幅度的，會(huì)同市物價(jià)部門(mén)進(jìn)行查處。二是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售“一價(jià)清”制度。銷(xiāo)售商品房除收取房款外，只能收取辦證費(fèi)、契稅、公共維修基金及前期物管費(fèi)用。三是嚴(yán)格落實(shí)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度。在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)原因需漲價(jià)實(shí)行報(bào)批制度。四是嚴(yán)格加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。所有項(xiàng)目必須辦理《商品房預(yù)售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時(shí)，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)35%預(yù)售資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房開(kāi)發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺(tái)開(kāi)辟專(zhuān)欄一周一發(fā)布，同時(shí)公布投訴舉報(bào)電話(huà)，強(qiáng)化群眾監(jiān)管。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴(yán)格商品房公共維修資金歸集使用管理。對(duì)公共維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)強(qiáng)化了征管措施。八是加快保障性住房建設(shè)步伐，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達(dá)我市保障性住房建設(shè)任務(wù)。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼200戶(hù)，新建經(jīng)濟(jì)適用房120套，城市棚戶(hù)區(qū)改造800戶(hù)。
四、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策及建議
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供求失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，以確保房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。
（一）科學(xué)謀劃普通商品住房規(guī)模，加大保障性住房建設(shè)力度。要不斷增加普通商品住房建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)量，切實(shí)滿(mǎn)足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設(shè)力度，使中低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、承租廉租房和公租房。進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房“雙控”（房?jī)r(jià)、地價(jià)）和普通商品房在平抑房?jī)r(jià)、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的作用，合理控制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
�。ǘ┖侠戆才砰_(kāi)發(fā)計(jì)劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)用地的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，盤(pán)活存量土地，制止土地炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛方式取得的土地存在的囤積現(xiàn)象，相關(guān)部門(mén)要通過(guò)法律、稅收、行政等手段予以調(diào)控，督促企業(yè)盡早開(kāi)工。按照我市“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量控制在15萬(wàn)㎡左右，調(diào)控和把握開(kāi)發(fā)的速度和節(jié)奏，防止不切實(shí)際開(kāi)發(fā)造成的資源浪費(fèi)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄈ┙⒍鄬哟喂⿷�(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入群體住房困難問(wèn)題。根據(jù)不同的住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，采取多種形式、多種途徑建立住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入層次城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。一是適當(dāng)擴(kuò)大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶(hù)和低收入家庭無(wú)房戶(hù)的住房問(wèn)題；二是適度規(guī)模的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題；三是加大普通商品住房的建設(shè)力度，采取單位團(tuán)購(gòu)或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專(zhuān)生的住房困難問(wèn)題。四是加大公租房建設(shè)力度，落實(shí)公租房建設(shè)用地，采取多種形式建設(shè)公共租賃住房，解決中低收入城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工進(jìn)城的住房問(wèn)題。
�。ㄋ模┱D和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處違反城市規(guī)劃、越級(jí)開(kāi)發(fā)、合同欺詐、虛假?gòu)V告、面積縮水、捂盤(pán)惜售等房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，加大曝光和處罰力度。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，并將商品房預(yù)售資金的繳存和使用記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信檔案，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用預(yù)售資金導(dǎo)致亂尾樓。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家發(fā)改委《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和商品房?jī)r(jià)格申報(bào)備案制，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行商品房銷(xiāo)售價(jià)格欺詐等違法行為，將依法查處。
（五）加大輿論宣傳力度，積極做好房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作。采用多種宣傳形式，加強(qiáng)房地產(chǎn)政策宣傳，建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，適時(shí)披露有關(guān)信息，正確引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，全面準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)運(yùn)行情況，增加市場(chǎng)信息的透明度，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需平衡，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
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