商圈調(diào)查報(bào)告

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告有著舉足輕重的地位，寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。其實(shí)寫(xiě)報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難，下面是小編為大家收集的商圈調(diào)查報(bào)告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

商圈調(diào)查報(bào)告1

　　商圈，在人們生活中或許并不是一個(gè)陌生的詞語(yǔ)，但如果把商圈這個(gè)概念套用于東營(yíng)中心城零售、餐飲及服務(wù)業(yè)，相信沒(méi)有人會(huì)說(shuō)出一個(gè)明確的概念和區(qū)域劃分。為了能更好地解讀東營(yíng)商業(yè)特別是零售業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)把商圈的清晰概念引入油城，本報(bào)記者經(jīng)過(guò)多方打探、調(diào)查、采訪(fǎng)，初步形成了一個(gè)初步清晰化的零售商圈劃分設(shè)想——把東營(yíng)中心城區(qū)劃分成“七大零售網(wǎng)點(diǎn)”（我們暫且稱(chēng)之為“零售商圈”）。這“七大商圈”分別是：百貨大樓商圈，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)商圈，勝大中心超市商圈，商業(yè)大廈-供銷(xiāo)商場(chǎng)-蘇美家電商圈，三聯(lián)家電商場(chǎng)商圈，民建購(gòu)物廣場(chǎng)-商貿(mào)城商圈，眾成商場(chǎng)-工業(yè)品市場(chǎng)商圈。

　　或許這些零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)格意義上并不能稱(chēng)作“商圈”，但我們今天把這一概念提出來(lái)，為的就是讓油城零售網(wǎng)點(diǎn)更加清晰化，也為這些企業(yè)全面發(fā)展成為真正意義上的“商圈”擂鼓助威、搖旗吶喊，讓他們更好地服務(wù)油城經(jīng)濟(jì)，服務(wù)百姓生活。

　　■ 背景數(shù)字：

　　目前，東營(yíng)市各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2.87萬(wàn)個(gè)（千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)16個(gè)），連鎖企業(yè)17家，門(mén)店3xx個(gè)，批發(fā)市場(chǎng)258個(gè)。市場(chǎng)消費(fèi)總量進(jìn)一步提高，增幅持續(xù)回升。20xx年?yáng)|營(yíng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破百億元，達(dá)到117.1億元，同比增長(zhǎng)16.4％。

　　20xx年一季度，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量增長(zhǎng)迅速，東營(yíng)市已有各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積為143.4萬(wàn)平方米（人均0.8平方米），同比增長(zhǎng)7%。其中，中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1.2萬(wàn)個(gè)，營(yíng)業(yè)面積49萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)12%和11%。

　　居民收入快速提高、城鎮(zhèn)人口迅速增多、新居住區(qū)的建成入住、大型零售企業(yè)搶灘等等都在迅速拉動(dòng)著東營(yíng)零售業(yè)的快速發(fā)展和新的零售網(wǎng)點(diǎn)的形成。

　　百貨大樓商圈

　　圈內(nèi)狀況：這里西臨勝利石油管理局、勝利廣場(chǎng)，北面是油田少年宮，是東營(yíng)市最早形成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)品牌深入人心，有著非常穩(wěn)固的購(gòu)物群體。服裝似乎是這一商圈的強(qiáng)勢(shì)商品，友誼服裝城、宏利服裝城等面向中低收入人群的服裝集散地就坐落在百大對(duì)面，此外，百余家大大小小的品牌服裝店也都聚集在這一商圈。

　　人氣指數(shù)：★★★★★

　　交通概述：交通十分便利，幾乎所有從長(zhǎng)途汽車(chē)站進(jìn)出東營(yíng)的長(zhǎng)途客運(yùn)車(chē)、東西城之間以及西城內(nèi)油田、地方公交車(chē)都要經(jīng)過(guò)這里。

　　核心企業(yè)：東營(yíng)市百貨大樓，成立于1986年10月1日，是東營(yíng)地區(qū)首家大型零售商場(chǎng)。作為全市流通領(lǐng)域的骨干零售企業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模由小到大，擁有資產(chǎn)1.2億，擁有崗位20xx余個(gè)，現(xiàn)營(yíng)業(yè)面積3.6萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商品5萬(wàn)余個(gè)品種，20xx年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入302

　　89萬(wàn)元，利稅1721萬(wàn)元，去年商品銷(xiāo)售額則突破4億元。

　　銀座購(gòu)物廣場(chǎng)商圈

　　圈內(nèi)狀況：在銀座進(jìn)駐前，零售業(yè)在這里似乎并不被人們看好，銀座購(gòu)物模式證明了這是一塊寸土寸金的地段，除了銀座的全而精，這個(gè)商圈并沒(méi)有很惹眼的產(chǎn)品類(lèi)別和商店。由于和石油大學(xué)的臨近，教育產(chǎn)業(yè)在這個(gè)圈子里看起來(lái)比較突出。

　　人氣指數(shù)：★★★★

　　交通概述：商圈南鄰是東營(yíng)長(zhǎng)途汽車(chē)東站，這里是進(jìn)出東營(yíng)的重要樞紐。從西城發(fā)往東城以及東營(yíng)區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、河口、墾利、利津等公交客運(yùn)車(chē)大都經(jīng)過(guò)這一商圈。勝利油田部分主要客運(yùn)車(chē)，也經(jīng)過(guò)此地。

　　核心企業(yè)：銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積3.3萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)品種10萬(wàn)多個(gè)，集購(gòu)物、餐飲、休閑、服務(wù)于一體。

　　在2年時(shí)間里，東營(yíng)銀座以它的特色化經(jīng)營(yíng)贏得了油城社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)。20xx年，僅用8個(gè)月就完成了銷(xiāo)售額2.1億元，上繳各種稅費(fèi)700多萬(wàn)元，提供就業(yè)崗位1800多個(gè)，安排當(dāng)?shù)叵聧徛毠?00多人。20xx年銀座的銷(xiāo)售任務(wù)4億元。

　　勝大中心超市商圈

　　圈內(nèi)狀況：除了日用百貨，家具、通信產(chǎn)品、服裝等都是這個(gè)圈內(nèi)較為的突出的商品，這里也是油城較為發(fā)達(dá)的飲食服務(wù)企業(yè)聚集地之一，雖然北一路改單行對(duì)圈內(nèi)企業(yè)造成了一定影響，但它們用依然驕人的業(yè)績(jī)向人們證實(shí)著這塊黃金寶地的價(jià)值。

　　人氣指數(shù)：★★★★

　　交通概述：直通東城的北一路讓居住在東城和八分場(chǎng)的有車(chē)族可以沿著直線(xiàn)到達(dá)這里，這里也是東西城之間公交車(chē)必經(jīng)地之一，此外，油田的.部分主要公交線(xiàn)路也經(jīng)于此處。

　　在人們看來(lái)，這個(gè)圈在交通方面與別的零售網(wǎng)點(diǎn)相比似乎不占優(yōu)勢(shì)，但圈內(nèi)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式和獨(dú)有的消費(fèi)資源為這個(gè)圈提升了相當(dāng)?shù)娜藲狻?/p>

　　核心企業(yè)：勝大中心超市，開(kāi)業(yè)于20xx年9月28日，營(yíng)業(yè)面積近7000平方米，經(jīng)營(yíng)品種1.4萬(wàn)余種。勝大連鎖超市隸屬于勝利油田勝大集團(tuán)商飲公司，為黃河三角洲地區(qū)規(guī)模最大、連鎖業(yè)第一的專(zhuān)業(yè)化連鎖超市。

　　大廈-供銷(xiāo)-蘇美商圈

　　圈內(nèi)狀況：由于地理位置的臨近，這里依然有百大商圈帶有的特色——服裝，除密集在這一商圈內(nèi)的服裝專(zhuān)賣(mài)店外，這一商圈的又一特色便是中低價(jià)位的小商品。東都小商品城、新大購(gòu)物廣場(chǎng)以及即將于5月份開(kāi)業(yè)的金地購(gòu)物廣場(chǎng)都坐落于此地。

　　人氣指數(shù)：★★★★★

　　交通概述：由于占據(jù)了油城最繁華路段——濟(jì)南路的重心位置，這里四通八達(dá)，油田客運(yùn)中心站位于圈內(nèi)，東營(yíng)長(zhǎng)途汽車(chē)西站與之鄰近，西城內(nèi)、東西城間公交車(chē)、勝利油田公交車(chē)大都經(jīng)過(guò)此地。

　　核心企業(yè)：商業(yè)大廈，營(yíng)業(yè)面積3.6萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)2.6萬(wàn)多個(gè)品種，職工2100余人，是一個(gè)集批發(fā)零售于一體，擁有進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)。20xx年實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售額1.2億元，上繳利稅725萬(wàn)元；供銷(xiāo)商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積2.1萬(wàn)平方米，從業(yè)人員近800人，經(jīng)營(yíng)商品3萬(wàn)余個(gè)品種；蘇美電器有限公司，前身為東營(yíng)光明國(guó)美電器有限公司，20xx年10月16日更名，現(xiàn)營(yíng)業(yè)面積6000平方米，擁有工作人員300余名，占有東營(yíng)市家電市場(chǎng)份額的45%。

　　三聯(lián)家電商場(chǎng)商圈

　　圈內(nèi)狀況：這里有西城繁華路段最大的戶(hù)外廣場(chǎng)，數(shù)碼、家電、通信產(chǎn)品是本商圈的主打，百祥電腦商城、陽(yáng)光電腦商城，移動(dòng)、網(wǎng)通、聯(lián)通等通訊企業(yè)在的西城主要力量，電信公司、油田通訊公司以及數(shù)十家手機(jī)營(yíng)運(yùn)商都集中在這一地段。

　　人氣指數(shù)：★★★★

　　交通概述：油城商業(yè)街道濟(jì)南路貫穿商圈中心，以南是人氣頗旺的商河路，以及非常寬闊的戶(hù)外停車(chē)場(chǎng)和發(fā)達(dá)的公交網(wǎng)絡(luò)讓人們非常便利地來(lái)到這里。

　　核心企業(yè)：三聯(lián)家電商場(chǎng)，20xx年5月，三聯(lián)家電正式入駐東營(yíng)，斥資5000萬(wàn)打造東營(yíng)家電市場(chǎng)。

　　三聯(lián)家電總部一級(jí)直營(yíng)店，營(yíng)業(yè)面積5000平方米，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名品牌幾萬(wàn)余種,涵蓋了空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、小家電、組合音響等各類(lèi)家用電器，是目前東營(yíng)市最大的家電專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，一舉成為東營(yíng)家電市場(chǎng)的龍頭企業(yè)。

　　民建—商貿(mào)城商圈

　　圈內(nèi)狀況：位于東城遼河路與曹州路交匯處，西臨商貿(mào)城，東與海河路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相連，北靠經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，廣場(chǎng)四周居民樓林立，社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)院、學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)環(huán)布四周。

　　人氣指數(shù)：★★★

　　交通概述：遼河路與曹州路是東城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集的兩條主要道路，本商圈位于兩條路的交匯處，自然有較強(qiáng)的交通優(yōu)勢(shì)，東城部分循環(huán)車(chē)，通往西城的1xx路公交車(chē)經(jīng)過(guò)此地。

　　核心企業(yè)：20xx年10月份開(kāi)業(yè)的民建購(gòu)物廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)品種3萬(wàn)余個(gè)，有600余名職工，是由民建組織參與并引進(jìn)外來(lái)資金興建的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。

　　眾成—工業(yè)品商圈

　　圈內(nèi)狀況：這里是東城最早形成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，也是東城最具備人氣的地段之一。但是，東城人氣的先天不足和市民購(gòu)物去西城慣性意識(shí)的影響，導(dǎo)致了這里一直無(wú)法快速發(fā)展起大型的零售企業(yè)。

　　工業(yè)品市場(chǎng)、膠州路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、天瑞商廈、金座商場(chǎng)以及沿街門(mén)頭商鋪聯(lián)合組成了這一商圈。

　　人氣指數(shù)：★★★

　　交通概述：由于臨近東營(yíng)市公交公司，所以由東城發(fā)往各方向的公交車(chē)大部分經(jīng)過(guò)這里，由八分場(chǎng)發(fā)往廣饒的客運(yùn)車(chē)也途經(jīng)此地。

　　核心企業(yè)：眾成商場(chǎng)，該商場(chǎng)定位于面向中低檔收入人群,營(yíng)業(yè)面積6000平方米，利用多樣的促銷(xiāo)手段吸引銷(xiāo)費(fèi)者。雖為新開(kāi)業(yè)、規(guī)模不大的商場(chǎng)，卻頗有人氣。

商圈調(diào)查報(bào)告2

　　新地標(biāo)的前世今生

　　坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國(guó)貿(mào)的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴(kuò)張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標(biāo)國(guó)貿(mào)，南面毗鄰上世紀(jì)八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——?jiǎng)潘�，其得天�?dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個(gè)頻繁見(jiàn)諸于媒體和廣告的地標(biāo)商圈。

　　在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車(chē)制造廠、北京建筑機(jī)械廠 、北京重型機(jī)械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門(mén)外東五廠地塊建設(shè)北京富力城，這在當(dāng)時(shí)是建國(guó)后公開(kāi)招標(biāo)的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價(jià)值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門(mén)、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線(xiàn)，陸續(xù)開(kāi)發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋(píng)果社區(qū)、樂(lè)成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國(guó)際、珠江帝景等新樓盤(pán)，尤其是貫穿東三環(huán)沿線(xiàn)的10號(hào)線(xiàn)地鐵在20xx年開(kāi)通，結(jié)合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂(lè)隨之升級(jí)，對(duì)區(qū)域外的消費(fèi)形成了巨大吸引。

　　十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國(guó)際大廈、樂(lè)成中心、優(yōu)士閣等甲級(jí)寫(xiě)字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場(chǎng)、樂(lè)成中心已然成為新地標(biāo)與北面的建外soho樓群鼎足而立，購(gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所如UME和麥樂(lè)迪以及星級(jí)酒店點(diǎn)綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋(píng)果社區(qū)、樂(lè)成公館、外企公寓、首府會(huì)、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤(pán)意味著龐大的消費(fèi)人群和消費(fèi)實(shí)力，商圈東北角的蘋(píng)果社區(qū)進(jìn)駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機(jī)構(gòu)。

　　由于消費(fèi)人群龐大，消費(fèi)需求強(qiáng)烈、消費(fèi)力水平高，如今的雙井商圈，無(wú)論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當(dāng)穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流，并逐步形成商業(yè)亮點(diǎn)。以高檔百貨、精品超市、大賣(mài)場(chǎng)、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象？目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)域外消費(fèi)是否能維持持續(xù)的吸引？

　　商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

　　雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。

　　貫穿東三環(huán)沿線(xiàn)的10號(hào)線(xiàn)地鐵開(kāi)通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點(diǎn)，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來(lái)界定本次調(diào)查范圍為：

　　北至百子灣路鐵路閘道處；

　　南至八棵楊中街(與10號(hào)線(xiàn)地鐵終點(diǎn)站勁松站的中線(xiàn))；

　　西至廣渠門(mén)外大街富力公館區(qū)(未來(lái)7號(hào)線(xiàn)地鐵站)；

　　東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。

　　在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣(mài)場(chǎng)、便利店等)包括：

　　從調(diào)查可以看出，作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū)，配套設(shè)施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準(zhǔn)居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫(xiě)字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店、文化娛樂(lè)設(shè)施。

　　(一)高檔百貨“雙城記”

　　隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場(chǎng)購(gòu)物中心和樂(lè)成購(gòu)物中心的全面運(yùn)營(yíng)，商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場(chǎng)為例，ZARA、C&A等服裝類(lèi)快時(shí)尚、家電、家具等專(zhuān)賣(mài)店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時(shí)尚知名品牌的進(jìn)駐，拉動(dòng)廣場(chǎng)近年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)�！碍h(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的�！奔易「浇�的李女士對(duì)記者說(shuō)。

　　(二)超市賣(mài)場(chǎng)差異化

　　本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣(mài)場(chǎng)2家，分別是營(yíng)業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車(chē)場(chǎng)的家樂(lè)福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀(jì)聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂(lè)成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬(wàn)寧等特色超市作為與大賣(mài)場(chǎng)差異化的補(bǔ)充。

　　記者在工作日晚7時(shí)左右走訪(fǎng)家樂(lè)福雙井店，此時(shí)店內(nèi)客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷(xiāo)也很有吸引力。家樂(lè)福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國(guó)人。“他們買(mǎi)的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”

　　來(lái)自上海的世紀(jì)聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂(lè)福超市的競(jìng)爭(zhēng)。事實(shí)上，世紀(jì)聯(lián)華在超市行業(yè)中并無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。記者隨機(jī)采訪(fǎng)附近寫(xiě)字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺(tái)開(kāi)的太少，排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)。平時(shí)都在離寫(xiě)字樓更近的7-11買(mǎi)東西，去富力廣場(chǎng)逛街、吃飯�！�。

　　(三)家電連鎖搶席位

　　比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國(guó)內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開(kāi)設(shè)門(mén)店多達(dá)5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國(guó)美電器[微博]雙井店，同時(shí)在富力廣場(chǎng)購(gòu)物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營(yíng)業(yè)。門(mén)店之間價(jià)格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷(xiāo)活動(dòng)輪番登場(chǎng)。

　　SUNING ELITE的門(mén)店經(jīng)理表示，“這個(gè)店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的，開(kāi)業(yè)當(dāng)年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶(hù)忠誠(chéng)度很高，平均每位客人購(gòu)買(mǎi)商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍�！�

　　(四)便利店百花齊放

　　與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁，與寫(xiě)字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時(shí)7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過(guò)便利店滿(mǎn)足日常生活品的隨機(jī)消費(fèi)，而且在寫(xiě)字樓周邊或者底商都有機(jī)票代理點(diǎn)。

　　(五)家居連鎖是盲點(diǎn)

　　商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對(duì)匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣(mài)場(chǎng)，形成了一定的市場(chǎng)空白。不過(guò)這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車(chē)位緊張有很大關(guān)系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購(gòu)物廣場(chǎng)，可能是導(dǎo)致其他家居賣(mài)場(chǎng)謹(jǐn)慎進(jìn)入雙井核心地區(qū)的原因。

　　商住混搭的原動(dòng)力

　　“社區(qū)”是一個(gè)舶來(lái)的概念，西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的`具有價(jià)值觀念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會(huì)群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國(guó)以后，其往往是作為一個(gè)地理概念和社會(huì)管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價(jià)值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。

　　隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整，雙井就是在這一盤(pán)整過(guò)程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋(píng)果社區(qū)、樂(lè)成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價(jià)處于35000—40000元/平方米價(jià)格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費(fèi)、高品位”的共性，對(duì)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費(fèi)支撐。

　　富力viva商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心推廣部的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：目前富力中心寫(xiě)字樓入駐率接近100%，有50多家公司進(jìn)駐，富力廣場(chǎng)出租率也接近100%，有接近200家商戶(hù)。富力廣場(chǎng)的消費(fèi)人群覆蓋了周邊寫(xiě)字樓上班人群、社區(qū)居民，同時(shí)因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。

　　逐年增長(zhǎng)的白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士，相似的學(xué)歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價(jià)值取向。消費(fèi)行為特征可概括為以下4點(diǎn)：

　　1.高檔社區(qū)云集，消費(fèi)客流穩(wěn)定，

　　2.消費(fèi)相對(duì)高端，商家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，

　　3.消費(fèi)人流眾多，消費(fèi)力水平高，

　　4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元，區(qū)域活力四射。

　　好前景需瞄準(zhǔn)差異化

　　從CBD目前的情況看，無(wú)論是從寫(xiě)字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當(dāng)之大。作為一個(gè)老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴(kuò)，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷，CBD東線(xiàn)已擴(kuò)展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿(mǎn)足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。

　　理論上講，對(duì)于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機(jī)。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，專(zhuān)業(yè)店數(shù)量多、分類(lèi)細(xì)，是零售市場(chǎng)的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購(gòu)物場(chǎng)所之一。

　　富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：一個(gè)商圈無(wú)論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費(fèi)者，這個(gè)豐富度既包含了品類(lèi)的多樣化，同時(shí)也包含了同一品類(lèi)或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費(fèi)者有選擇權(quán)。不同的消費(fèi)者有不同的偏好，喜歡不同的購(gòu)物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷了解目標(biāo)消費(fèi)群自然屬性及其購(gòu)買(mǎi)偏好、消費(fèi)能力的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身定位，逐步適應(yīng)市場(chǎng)，滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場(chǎng)的blt開(kāi)業(yè)以后業(yè)績(jī)?cè)谥鹪绿嵘�，而一街之隔的�?lè)成BHG的生意也沒(méi)有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費(fèi)潛力。目前富力廣場(chǎng)還有個(gè)別店鋪在調(diào)整中，未來(lái)主要會(huì)發(fā)展一些有設(shè)計(jì)特色的、個(gè)性化的時(shí)尚品類(lèi)。

　　隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)給雙井地區(qū)帶來(lái)更多利好，尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號(hào)線(xiàn)將為雙井區(qū)域進(jìn)一步促進(jìn)人流、財(cái)富的積聚，獲得更大的動(dòng)力。

　　商圈內(nèi)人口和消費(fèi)水平的提高，個(gè)性化、特色化、專(zhuān)業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢(shì)。在此利好背景下，零售業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫，通過(guò)商品和服務(wù)定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，來(lái)把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機(jī)遇。

商圈調(diào)查報(bào)告3

　　福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院

　　實(shí)訓(xùn)題目

　　系 別

　　年級(jí)專(zhuān)業(yè) 11

　　組 別

　　成 員 1

　　指導(dǎo)教師 福州臺(tái)江的調(diào)研報(bào)告__________ 商貿(mào)系____________________ 級(jí)電子商務(wù)（1）班_________ 第一組_____________________ 陳丹楓2吳敏秀 3鄭雅娟_ 4胡永華5蔡山蘭__ 楊學(xué)明_____________________

　　完成時(shí)間：20xx年11月24日

　　目 錄

　　一、前言3

　　1、背景3

　　2、商圈形態(tài)3

　　3、商圈的確定3

　　4、人口規(guī)模及特征3

　　5、競(jìng)爭(zhēng)情況3

　　6、交通情況3

　　7、商業(yè)發(fā)展?jié)摿?

　　8、租金4

　　二、零售店面分析4

　　2.1商店分類(lèi)4

　　2.2按商品分類(lèi)4

　　2.3商家競(jìng)爭(zhēng)策略4

　　三、消費(fèi)群體分析4

　　3.1消費(fèi)群體的分析4

　　3.2客流量分析5

　　四、臺(tái)江步行街的現(xiàn)象分析5

　　五、終點(diǎn)站：元洪城東百購(gòu)物廣場(chǎng)5

　　六、臺(tái)江步行街的主要分銷(xiāo)渠道6

　　七、臺(tái)江步行街商圈的預(yù)測(cè)7

　　八、分工8

　　九、附件8

　　一、 前言

　　1、背景

　　講到福州，大家就會(huì)想到各種商業(yè)中心，例如寶龍，萬(wàn)達(dá)，冠亞，臺(tái)江等等，福州臺(tái)江步行街擁有足夠的人氣和良好的商業(yè)氛圍。無(wú)論是商業(yè)業(yè)態(tài)還是定位，臺(tái)江步行街都是福州繁華的商圈。

　　在臺(tái)江商圈主要是位于八一七南路，現(xiàn)有中亭街、元洪購(gòu)物廣場(chǎng)、榕城古街、步行街、臺(tái)江農(nóng)貿(mào)集市等街市形成的天然商業(yè)環(huán)境，江濱沿線(xiàn)十多個(gè)高層高尚住宅項(xiàng)目催生一個(gè)新的高級(jí)居住圈。

　　這個(gè)歷來(lái)為商家必爭(zhēng)之地、曾是福州唯一商業(yè)中心的商埠區(qū)，在福州人的印象里，卻似乎總是與中低檔商品集散地聯(lián)系在一起。多年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商力圖改變這種印象而不得。環(huán)宇百貨的關(guān)門(mén)停業(yè)，華聯(lián)商廈的賤價(jià)流拍，還有曾與華聯(lián)商廈互為犄角的臺(tái)江百貨最終也難逃歇業(yè)的命運(yùn)。

　　臺(tái)江商圈的風(fēng)頭盡管難再撼動(dòng)?xùn)|街口商圈的霸主地位，但開(kāi)發(fā)商們似乎從未放棄過(guò)“打造福州時(shí)尚地標(biāo)、建設(shè)福州最具魅力休閑服務(wù)型商業(yè)帶”的規(guī)劃和夢(mèng)想，甚至經(jīng)歷過(guò)幾番風(fēng)雨，仍有卷土重來(lái)的意味。

　　2、商圈形態(tài)

　　臺(tái)江步行街的商業(yè)區(qū)，商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多，熱鬧，各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速，流行，娛樂(lè)，沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。

　　3、商圈的確定

　　對(duì)于現(xiàn)有的商店商圈的大小，形狀和特征可以較為精確的確定。我們通過(guò)觀察購(gòu)買(mǎi)者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析

　　劃定臺(tái)江步行街將越來(lái)越快的發(fā)展起來(lái)。

　　4、人口規(guī)模及特征

　　流動(dòng)人口密度大，輻射地區(qū)人口規(guī)模集中，年齡分布為各個(gè)年齡段均有，因?yàn)榕_(tái)江步行街各種貨物各種齊全，能夠滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者擁有一定的可支配收入。作為一個(gè)商業(yè)中心，而且是繁華的商圈，全省各地和鄰近地區(qū)顧客數(shù)量也有一定基數(shù)，這給臺(tái)江步行街一個(gè)很有利的.基礎(chǔ)。

　　5、競(jìng)爭(zhēng)情況

　　現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式都較為相似，位置集中，數(shù)量大，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格相似，種類(lèi)集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，相互分享客源。

　　6、交通狀況

　　公共交通發(fā)達(dá)，非常多的公交車(chē)都有經(jīng)過(guò)臺(tái)江，供電良好，通訊良好，也有金融機(jī)構(gòu)，對(duì)百貨、商店的營(yíng)銷(xiāo)具有良好的促進(jìn)作用。但是由于建設(shè)較早，規(guī)劃上面存在著不合理，黃金地點(diǎn)，寸土寸金，導(dǎo)致了街道較擁擠，停車(chē)不方便。

　　7、商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

　　商圈所輻射的地區(qū)，購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)�，F(xiàn)有商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)但是競(jìng)爭(zhēng)激烈，商圈飽和度較高。商店種類(lèi)以服飾鞋包，生活用品等等為主，還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。

　　但是其他地方新的商圈的崛起和停車(chē)擁擠，空間緊張又對(duì)臺(tái)江商圈具有一定的威脅。所以，我們得出，又發(fā)展?jié)摿Γ�但是空間不大。

　　8、租金

　　租金一般都比較高，特別是離商圈核心比較近的地區(qū)，租金正常從東百向周邊的商店遞減（也有特殊情況），具時(shí)點(diǎn)人流測(cè)算和觀察，離東百越遠(yuǎn)生意越不好，人流越少，也有個(gè)別情況。

　　是以休閑為主的街區(qū)。據(jù)臺(tái)江區(qū)濱江旅游街區(qū)規(guī)劃初步方案，臺(tái)江區(qū)將利用臨江優(yōu)勢(shì)，依托閩江打造濱水娛樂(lè)、商貿(mào)、休閑帶。該旅游街區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍包括西至基督教青年會(huì)及周邊舊屋區(qū)，東至閩江大橋，北至中亭街及 臺(tái)江路兩側(cè)商業(yè)街，南臨閩江是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng).

　　二、零售店面分析

　　2.1商店分類(lèi)

　　1、小型店：店面寬度3-6米

　　2、專(zhuān)賣(mài)店：店面寬度6-12米

　　3、百貨：元洪城東百購(gòu)物廣場(chǎng)

　　2.2按商品分類(lèi)

　　1、服裝店：時(shí)尚、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)等；

　　2、皮革店：富貴家族、四季風(fēng)等；

　　3、手機(jī)店：中國(guó)移動(dòng)專(zhuān)賣(mài)店；

　　4、精品、飾品店：雅妝、QQ銀飾等；

　　5、眼鏡店：寶島眼鏡等；

　　6、奶茶店：啊e奶茶店等；

　　7、飲食飲料店：麥當(dāng)勞、肯德基、鼎尚鼎等等

　　其中服裝店、皮革店和手機(jī)店占據(jù)手游店面的80%以上，并且服裝店大多數(shù)是以零售和批發(fā)形式存在的。

　　2.3商家競(jìng)爭(zhēng)策略

　　小商店通過(guò)產(chǎn)品差異化，低成本，和利潤(rùn)少來(lái)競(jìng)爭(zhēng)；

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的商店，通過(guò)品牌的建立，促銷(xiāo)的多樣化，比如打折，買(mǎi)一送一，買(mǎi)300送100等活動(dòng)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。

　　三、消費(fèi)群體分析

　　3.1消費(fèi)群體的分析

　　消費(fèi)者組成：學(xué)生，工薪階層，老年人

　　消費(fèi)群體的特點(diǎn)：

　　消費(fèi)者主要是追逐時(shí)尚潮流的年輕人

　　其中在校大學(xué)生和工作中的年輕人占主要的比例

　　其中女性消費(fèi)者的比重大

　　中老年人少

　　3.2客流量分析

　　1、整體：從臺(tái)江步行街到東百?gòu)V場(chǎng)的客流量呈現(xiàn)出由大到小的變化趨勢(shì)；影響因素交通的便利程度，地理位置的優(yōu)越性，商業(yè)權(quán)的繁榮度。

　　2、具體：各個(gè)店的客流量都是不一樣的，其中服裝、手機(jī)、精品店的客流量相對(duì)的大一些，不同專(zhuān)賣(mài)店的客流量也不同；影響因素品牌的知名度、消費(fèi)者個(gè)人偏好，收入水平。

　　總的來(lái)說(shuō)，影響客流量大小的因素有：地理位置，交通條件，收入水平，個(gè)人偏好，品牌知名度和忠誠(chéng)度。

　　四、臺(tái)江步行街的現(xiàn)象分析

　　1、現(xiàn)象：從步行街走到東百，我們發(fā)現(xiàn)在這條街匯聚了大量的服裝店，這些商店主要是以零售和批發(fā)為主的，而在東百的服裝商店，多以打折，各種各樣的促銷(xiāo)活動(dòng)為主，這是什么原因呢？

　　分析：很明顯臺(tái)江步行街的客流量引來(lái)大量的經(jīng)銷(xiāo)商，為了爭(zhēng)取更大的客流量，他們除了要為爭(zhēng)取一個(gè)更好的位置，還要面對(duì)各種激烈的競(jìng)爭(zhēng)。除了開(kāi)更多的店來(lái)吸引更多的顧客外，各個(gè)商店也同時(shí)在做促銷(xiāo)活動(dòng)。有的是采用一些促銷(xiāo)活動(dòng)，有的是采用直接在店里放廣告，有的是放著流行音樂(lè)以震撼的聲響來(lái)吸引顧客，打折的折扣有的高有的低。在這里，你能親身感受到價(jià)格這把雙刃劍被發(fā)揮到極致。面對(duì)這些商家的折扣吸引，我們的顧客也不會(huì)放過(guò)，大家都在各個(gè)商店里爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)自己要的產(chǎn)品，所以有很多的商店幾乎都是人來(lái)人往的，生意相當(dāng)不錯(cuò)。

　　2、現(xiàn)象：臺(tái)江步行街人流量巨大，究竟是什么原因讓臺(tái)江有如此大的吸引力呢？

　　分析：中心地帶理論認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)必需品和基本服務(wù)的商店應(yīng)在局里上靠近顧客，而經(jīng)營(yíng)專(zhuān)門(mén)產(chǎn)品及非日常生活必需品的商店，應(yīng)從較遠(yuǎn)吸引顧客。顧客愿意到一個(gè)地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)各種所需而不愿到不同地點(diǎn)分別購(gòu)買(mǎi)這一事實(shí)。臺(tái)江匯聚了大量的零售店，批發(fā)店，百貨店，專(zhuān)賣(mài)店，食品店等各種商店，完全可以滿(mǎn)足一般顧客的各種生活需要，顧客基本上可以再這里買(mǎi)到自己想要的。在加上普遍顧客認(rèn)為臺(tái)江是一個(gè)成熟的商圈，因此很多人都愿意到臺(tái)江購(gòu)物。除了看到臺(tái)江繁榮外，我們也可以看到一旦到了高峰期的時(shí)候，臺(tái)江的人就特別多，這時(shí)往往會(huì)非常的擁擠。

　　五、終點(diǎn)站：元洪城東百購(gòu)物廣場(chǎng)

　　1、簡(jiǎn)介：東百?gòu)V場(chǎng)是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的中高檔大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng)。在福州的歷史上，百貨商店前三名依次是東街口百貨商店，南門(mén)百貨商店，臺(tái)江百貨商店，它們南北相望，在八一七路上一線(xiàn)相接。

商圈調(diào)查報(bào)告4

　　零售商圈調(diào)研內(nèi)容

　　1、店鋪所在地區(qū)平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里范圍內(nèi)各居委會(huì)所轄區(qū)、各居民小區(qū)、村鎮(zhèn)、各大機(jī)關(guān)團(tuán)體單位、學(xué)校、各業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲業(yè)所在地，交通狀況。

　　2、各商圈內(nèi)居委會(huì)所轄區(qū)、居民小區(qū)、村鎮(zhèn)家庭數(shù)、人口數(shù)、就業(yè)人口數(shù)、外來(lái)人口數(shù)、大致收入水平�！�—常住人口數(shù)、戶(hù)數(shù)、人口來(lái)源、收入水平、就業(yè)位置、主要職業(yè)、主要購(gòu)物場(chǎng)所

　　3、新建小區(qū)規(guī)劃情況、入住率、大致收入水平、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　4、各商圈內(nèi)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校人數(shù)、集體就餐人數(shù)、收入水平、以往購(gòu)物去向�！�—行業(yè)、占地面積、企業(yè)性質(zhì)、職工人數(shù)、平均收入、食堂就餐人數(shù)、企業(yè)效益情況、距離

　　5、各商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)面積、銷(xiāo)售額、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、基本特征�！�—業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)面積、結(jié)構(gòu)、客流量、客單價(jià)、日均銷(xiāo)售額、價(jià)格水平、企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、距離、收銀機(jī)、停車(chē)場(chǎng)規(guī)模、

　　6、店鋪營(yíng)業(yè)面積、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、歷史銷(xiāo)售額、各大類(lèi)所占比重、停車(chē)場(chǎng)面積。

　　7、店鋪客流情況、門(mén)前客流、車(chē)流情況、各時(shí)段客流的構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)商品構(gòu)成及大體客單價(jià)。

　　影響零售商圈的主要因素

　　1.構(gòu)成。零售商圈是以商店為中心，向四周擴(kuò)展與輻射，形成一定商圈范圍。零售商圈可以分為四個(gè)層次：核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈占總顧客的55%--70%的顧客，次級(jí)商圈占總顧客的55--25%,邊緣商圈是最小的。商店的規(guī)模不同，對(duì)顧客的吸引力也是不同的。中心商業(yè)區(qū)和大型商店對(duì)次級(jí)商圈和邊緣商圈顧客的吸引力是最大的。

　　2.限度。零售引力法則又稱(chēng)雷利法則指的是具有零售中心的兩個(gè)城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場(chǎng)的距離的自乘成反比例。該法則主要證實(shí)一個(gè)城市的`人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項(xiàng)假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同，顧客之所以到人口較多的城市，由于城市商業(yè)設(shè)施好，商品品種多等因素的影響。

　　3.飽和度。商圈的飽和度決定是否要開(kāi)辦新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，通過(guò)商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和的。飽和指數(shù)計(jì)算公式為：IRS=C*RE/RF，C為某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)：RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)源，RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商店?duì)I業(yè)面積：IRS為某地區(qū)某類(lèi)商品零售飽和指數(shù)。

商圈調(diào)查報(bào)告5

　　商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。對(duì)商場(chǎng)來(lái)講，商圈分析有著很重要的意義。它有助于企業(yè)合理選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)，有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)容流來(lái)源和客流類(lèi)型的基礎(chǔ)上，開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)。

　　商圈分析考慮的因素

　　1、人口特點(diǎn)

　　主要包括地區(qū)人口規(guī)模、家庭數(shù)量、收入分配、受教育程度和年齡分布等。零售企業(yè)在確定商圈范圍后，可以通過(guò)人口統(tǒng)計(jì)資料了解商圈內(nèi)的并進(jìn)行匯總分析。不同的零售企業(yè)需要不要的區(qū)域人口資料。商圈分析的最主要在于人口密度，他們?cè)谠u(píng)估商圈時(shí)必須綜合考慮諸多其他的'人口特點(diǎn)。

　　2、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點(diǎn)

　　考察一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點(diǎn)至關(guān)重要。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)反映了一個(gè)地區(qū)的商業(yè)和工業(yè)結(jié)構(gòu)以及居民的收入來(lái)源。追求穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的零售企業(yè)通常偏愛(ài)多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（即擁有許多彼此關(guān)聯(lián)不大的產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)），而不太喜歡過(guò)分依賴(lài)某一產(chǎn)業(yè)的單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，因?yàn)楹笳咄�往容易受到�?jīng)濟(jì)周期以及產(chǎn)品需求變動(dòng)的沖擊。

　　在評(píng)估商圈時(shí)，零售企業(yè)應(yīng)該考慮以下一些經(jīng)濟(jì)因素：各行業(yè)或各類(lèi)行業(yè)從業(yè)人員的比例，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)對(duì)地區(qū)或行業(yè)影響的可能性，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。

　　3、競(jìng)爭(zhēng)狀況和市場(chǎng)飽和度

　　零售企業(yè)只有在分析了競(jìng)爭(zhēng)狀況之后才能正確評(píng)估某區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。盡管某些區(qū)域的消費(fèi)者特點(diǎn)與目標(biāo)市場(chǎng)很接近，經(jīng)濟(jì)狀況良好，但如果競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，仍不是最佳選擇。同樣，一個(gè)地區(qū)即使人口少，經(jīng)濟(jì)狀況一般，如果競(jìng)爭(zhēng)較緩和，也可能不失為較好的選擇�？疾煲粋�(gè)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，應(yīng)著重分析以下因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量、規(guī)模，新開(kāi)店的發(fā)展速度，各商店的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，近期與長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)飽和度等。應(yīng)將這些指標(biāo)與地區(qū)人口數(shù)量和增長(zhǎng)速度聯(lián)系起來(lái)綜合分析。

　　商圈分析的意義

　　1、確定商業(yè)投資的可行性；

　　2、幫助客戶(hù)確定商業(yè)投資選址和商圈范圍；

　　3、協(xié)助客戶(hù)進(jìn)行商圈環(huán)境的分析，評(píng)估商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

　　4、了解商圈消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)行為和購(gòu)買(mǎi)潛力，提供市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的指導(dǎo)依據(jù)。

商圈調(diào)查報(bào)告6

　　一般來(lái)說(shuō)，所謂的商圈是指發(fā)生消費(fèi)行為之際，選擇到該處消費(fèi)場(chǎng)所分布的范圍。商圈調(diào)查關(guān)系到餐飲店面開(kāi)設(shè)后的成敗，其重要性不言而喻。

　　現(xiàn)在很多餐飲企業(yè)會(huì)選擇一些專(zhuān)業(yè)的調(diào)查公司做一些餐飲商圈選址的調(diào)查，例如，就是一家專(zhuān)業(yè)的調(diào)查公司，在餐飲調(diào)查行業(yè)有著豐富飛經(jīng)驗(yàn)。餐飲商圈調(diào)查是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，不同類(lèi)型的商圈、不同層次的商圈，適合于不同的業(yè)態(tài)和不同的經(jīng)營(yíng)方式。餐飲商圈調(diào)查是一項(xiàng)比較需要科學(xué)態(tài)度和科學(xué)方法的工作。

　　1.餐飲商圈可以預(yù)估商店坐落地點(diǎn)可能交易范圍內(nèi)的消費(fèi)人群、流動(dòng)人口量等，并通過(guò)消費(fèi)水準(zhǔn)預(yù)估餐飲營(yíng)業(yè)額等消費(fèi)資料。對(duì)餐飲商圈的調(diào)查可以幫助凈者明確哪些顧客的類(lèi)別，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群。

　　2.餐飲商圈調(diào)查可以幫助開(kāi)店者了解預(yù)定門(mén)市坐落地點(diǎn)所在商圈的有點(diǎn)與缺點(diǎn)，從而決定是否為最適合開(kāi)店的商圈。在選擇店址時(shí)，應(yīng)在明確餐飲商圈范圍、了解餐飲商圈內(nèi)消費(fèi)分布狀況及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)計(jì)的基本原則，選出適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　3.全面的商圈調(diào)查，可以使經(jīng)營(yíng)者了解店鋪位置的優(yōu)劣及顧客的需求與偏好，作為調(diào)整商品組合的依據(jù)；可以讓經(jīng)營(yíng)者依照調(diào)查資料訂立明確的`業(yè)績(jī)目標(biāo)。通過(guò)商圈分析，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。

　　商圈環(huán)境分析的重要性

　　商圈的選擇關(guān)系著餐飲店消費(fèi)客層的范圍、輪廓、開(kāi)店的大小、投資成本的多寡、回收的效益及分店的數(shù)量等層面的問(wèn)題，而且對(duì)日后餐飲店經(jīng)驗(yàn)的形態(tài)、廣告的宣傳、相應(yīng)的顧客對(duì)策等，也互為因果，這些都可說(shuō)是確定商圈的重點(diǎn)。因此，餐飲店在考慮挑選商圈時(shí)，一是要將其和餐飲店品種、價(jià)位、裝修規(guī)模、檔次聯(lián)系起來(lái)，確定開(kāi)店的地點(diǎn)；二是要了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民情和生活模式的契合性，綜合考慮當(dāng)?shù)氐娜丝谧償?shù)及其他一些變數(shù)，預(yù)測(cè)所選地區(qū)未來(lái)的發(fā)展性。

商圈調(diào)查報(bào)告7

　　商圈也稱(chēng)交易區(qū)域，是指以連鎖門(mén)店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)言之，就是連鎖門(mén)店吸引其顧客的地理區(qū)域，也是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)的顧客所居住的地理范圍。商圈可以分為成熟商圈和未成熟商圈，成熟商圈是指早已形成的比較固定的商業(yè)區(qū)域，一般不受個(gè)別門(mén)店開(kāi)設(shè)的影響，未成熟商圈是指尚未成型的商圈，某一門(mén)店的進(jìn)入會(huì)對(duì)其范圍大小產(chǎn)生一定影響。連鎖店商圈戰(zhàn)略是從連鎖發(fā)展全局出發(fā)而對(duì)商圈進(jìn)行的總體規(guī)劃和部署。商圈戰(zhàn)略可以增強(qiáng)連鎖店的吸引力和擴(kuò)大顧客群，強(qiáng)化規(guī)模優(yōu)勢(shì)，促使超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

　　商圈調(diào)查對(duì)連鎖店的作用

　　第一，商圈戰(zhàn)略有助于超級(jí)市場(chǎng)連鎖店網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。連鎖店在經(jīng)營(yíng)管理上有一定程度的相似性，也存在一定的差異性，針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)劃出店鋪活動(dòng)的空間，使各分店既能保持與總店的相同性，又具有自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的靈活性，連鎖店的開(kāi)張既能吸引消費(fèi)者，又能加劇該地區(qū)同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。商圈戰(zhàn)略有助于連鎖店認(rèn)清這種協(xié)同效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。

　　第二，商圈戰(zhàn)略有助于連鎖店連鎖組織形式的選擇。從總體上看，超級(jí)市場(chǎng)連鎖店商圈應(yīng)具有總店、分店及分店之間和消費(fèi)者之間的共性。但是，由于各分店所處的外部環(huán)境不同，內(nèi)部條件又參差不齊，消費(fèi)者活動(dòng)空間相差甚遠(yuǎn)，從而使連鎖店組織形式的抉擇成為發(fā)展連鎖的難題。商圈戰(zhàn)略根據(jù)各分店所處的內(nèi)外環(huán)境條件選擇直營(yíng)、特許或加盟形式，從而有效地解決這一難題，最大限度地?cái)U(kuò)大顧客群。

　　第三，商圈戰(zhàn)略有助于連鎖店增強(qiáng)吸引力。超級(jí)市場(chǎng)連鎖店必須是經(jīng)營(yíng)者去適應(yīng)消費(fèi)者，企業(yè)的'營(yíng)銷(xiāo)行為是去適應(yīng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)與消費(fèi)行為。商圈戰(zhàn)略就是要求企業(yè)及時(shí)了解消費(fèi)者需求的變化，及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，更好地適合消費(fèi)者的需求，從而增強(qiáng)企業(yè)的吸引力。

　　總而言之，商圈戰(zhàn)略是發(fā)展連鎖店的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，對(duì)于企業(yè)如何將目標(biāo)市場(chǎng)由點(diǎn)擴(kuò)展到網(wǎng)絡(luò)，如何創(chuàng)造發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力等，都具有重要的意義，對(duì)于連鎖店的發(fā)展起到關(guān)鍵性的作用。

　　提前做好商圈調(diào)查有利于連鎖店后期的發(fā)展，有利于發(fā)現(xiàn)不足及時(shí)改進(jìn)。就是一家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查公司，在商圈調(diào)查方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以為您的調(diào)查提供很多指導(dǎo)。如果您需要了解關(guān)于其他方面的調(diào)查資訊也可以直接登入查看與咨詢(xún)。

商圈調(diào)查報(bào)告8

　　福州市酒吧市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告

　　20xx-2022年

　　中商產(chǎn)業(yè)研究院 ASKCI Consulting CO.,LTD

　　中商產(chǎn)業(yè)研究院簡(jiǎn)介

　　中商產(chǎn)業(yè)研究院是深圳中商情大數(shù)據(jù)股份有限公司下轄的研究機(jī)構(gòu)，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)研究咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)，是中國(guó)專(zhuān)業(yè)的第三方市場(chǎng)研究和企業(yè)咨詢(xún)服務(wù)提供商，研究范圍涵蓋智能裝備制造、新能源、新材料、新金融、新消費(fèi)、大健康、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興領(lǐng)域。公司致

　　力于為國(guó)內(nèi)外企業(yè)、上市公司、投融資機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等提供各類(lèi)數(shù)據(jù)服務(wù)、研究報(bào)告及高價(jià)值的咨詢(xún)服務(wù)。

　　自20xx年以來(lái)，中商在發(fā)展中已不斷成長(zhǎng)，迄今為止，中商匯聚了350余名來(lái)自不同行業(yè)的資深顧問(wèn)，中商依托自主研發(fā)的Askci數(shù)據(jù)庫(kù)和CISource

　　中商情報(bào)通對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)建立月度、季度、年度持續(xù)的信息收集監(jiān)測(cè)，覆蓋近5000多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，持續(xù)更新；中商始終為客戶(hù)提供最新最全的'行業(yè)數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)、研究報(bào)告等高價(jià)值咨詢(xún)服務(wù)。

　　【出版日期】20xx年

　　【交付方式】Email電子版/特快專(zhuān)遞

　　【價(jià) 格】紙介版：17800元電子版：17500元紙介+電子：17800元

　　第一章 福州市酒吧行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析

　　一、福州市GDP增長(zhǎng)情況分析

　　二、福州市社會(huì)消費(fèi)品零售額

　　三、福州市城鄉(xiāng)居民收入情況

　　四、福州市人口規(guī)模結(jié)構(gòu)分析

　　第二章 福州市酒吧行業(yè)政策環(huán)境分析

　　一、酒吧行業(yè)管理體制概述

　　二、酒吧行業(yè)主要政策分析

　　三、酒吧行業(yè)政策變化趨勢(shì)

　　第三章 福州市酒吧行業(yè)規(guī)模分析

　　一、福州市酒吧企業(yè)數(shù)量分析

　　二、福州市酒吧企業(yè)分布情況

　　三、福州市酒吧市場(chǎng)規(guī)模分析

　　四、福州市酒吧服務(wù)價(jià)格分析

　　第四章 福州市重點(diǎn)商圈酒吧市場(chǎng)分析

　　第一節(jié) 商圈A

　　一、商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析

　　二、商圈酒吧企業(yè)數(shù)量分布

　　三、商圈酒吧市場(chǎng)規(guī)模分析

　　四、商圈酒吧服務(wù)價(jià)格分析

　　第二節(jié) 商圈B

　　一、商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析

　　二、商圈酒吧企業(yè)數(shù)量分布

　　三、商圈酒吧市場(chǎng)規(guī)模分析

　　四、商圈酒吧服務(wù)價(jià)格分析

　　第三節(jié) 商圈C

　　一、商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析

　　二、商圈酒吧企業(yè)數(shù)量分布

　　三、商圈酒吧市場(chǎng)規(guī)模分析

　　四、商圈酒吧服務(wù)價(jià)格分析

　　第五章 福州市酒吧排名調(diào)研研究分析

　　一、按綜合實(shí)力排名分析

　　二、按服務(wù)價(jià)格排名分析

　　三、按人氣指數(shù)排名分析

　　四、按人均消費(fèi)排名分析

　　第六章 福州市互聯(lián)網(wǎng)+酒吧市場(chǎng)分析

　　第一節(jié) “互聯(lián)網(wǎng)+”的相關(guān)概述

　　一、“互聯(lián)網(wǎng)+”的提出

　　二、“互聯(lián)網(wǎng)+”的內(nèi)涵

　　三、“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展

　　四、“互聯(lián)網(wǎng)+”的評(píng)價(jià)

　　五、“互聯(lián)網(wǎng)+”的趨勢(shì)

　　第二節(jié) 互聯(lián)網(wǎng)+酒吧市場(chǎng)分析

　　一、福州市酒吧電商市場(chǎng)規(guī)模

　　二、福州市酒吧線(xiàn)下市場(chǎng)滲透率

　　三、福州市酒吧電商盈利模式分析

　　四、福州市酒吧電商運(yùn)營(yíng)案例分析

　　第三節(jié) 福州市酒吧O2O市場(chǎng)分析

　　一、酒吧O2O市場(chǎng)發(fā)展概述

　　二、福州市酒吧O2O運(yùn)營(yíng)模式分析

　　三、福州市酒吧O2O盈利模式分析

　　四、福州市酒吧O2O運(yùn)營(yíng)前景分析

　　第七章 福州市酒吧重點(diǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析

　　第一節(jié) 企業(yè)A

　　一、企業(yè)發(fā)展基本情況

　　二、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)分析

　　三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

　　四、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)情況

　　第二節(jié) 企業(yè)B

　　一、企業(yè)發(fā)展基本情況

　　二、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)分析

　　三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

　　四、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)情況

　　第三節(jié) 企業(yè)C

　　一、企業(yè)發(fā)展基本情況

　　二、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)分析

　　三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

　　四、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)情況

　　第四節(jié) 企業(yè)D

　　一、企業(yè)發(fā)展基本情況

　　二、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)分析

　　三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

　　四、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)情況

　　第五節(jié) 企業(yè)E

　　一、企業(yè)發(fā)展基本情況

　　二、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)分析

　　三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

　　四、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)情況

　　第八章 福州市酒吧行業(yè)投資環(huán)境及條件分析

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境

　　二、人口規(guī)模分析

　　三、商圈消費(fèi)水平

　　四、投資資金規(guī)模

　　五、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析

　　六、運(yùn)營(yíng)成本分析

　　七、人工成本分析

　　第九章 福州市酒吧行業(yè)投資機(jī)會(huì)前景分析

　　一、互聯(lián)網(wǎng)助力行業(yè)發(fā)展變革

　　二、80后消費(fèi)特點(diǎn)催生新商機(jī)

　　三、福州市酒吧市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)

商圈調(diào)查報(bào)告9

　　杭州商業(yè)規(guī)劃的目標(biāo)是建成一個(gè)現(xiàn)代化、多功能、世界級(jí)的商業(yè)服務(wù)中心，到2010年杭

　　州將打造成為一個(gè)現(xiàn)代、開(kāi)放、繁榮的休閑購(gòu)物天堂。今后杭州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將形成1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、3個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、4個(gè)區(qū)域商業(yè)中心和12個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心。

　　一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心：領(lǐng)袖杭州商業(yè)這個(gè)最有投資價(jià)值的1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，主要指以延

　　安路為中心軸，涵蓋武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈，東至中山路，西至湖濱路、環(huán)城路，南至吳山廣場(chǎng)，北至西湖文化廣場(chǎng)，是杭州市至2010年間唯一的的市級(jí)商業(yè)中心。

　　據(jù)了解，此商業(yè)中心建設(shè)的總體目標(biāo)為，繼續(xù)提高商業(yè)聚集程度，推進(jìn)網(wǎng)點(diǎn)布局戰(zhàn)略調(diào)整，提升商業(yè)設(shè)施品位，提高新型業(yè)態(tài)比重，完善服務(wù)功能，增強(qiáng)現(xiàn)代氣息，形成高度繁華的現(xiàn)代大都市商業(yè)中心。

　　三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心：升值潛力無(wú)限

　　三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心分別位于蕭山、余杭、下沙三地。據(jù)介紹，蕭山將形成以核心的高品位商圈和以市心路北端為核心的商業(yè)群，形成以購(gòu)物為主、商務(wù)為輔的新商圈；余杭的商業(yè)中心以北大街為軸，北到邱山大街，南到東西大街，以購(gòu)物為主；下沙商業(yè)中心位于下沙鎮(zhèn)，北到德勝路延伸段，南到艮山路延伸短，將形成與下沙城相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。

　　目前，這三個(gè)板塊商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，加之三板塊為杭州的三大副城，升值潛力巨大。蕭山、余杭區(qū)中心已經(jīng)培育出一定的商業(yè)氛圍，而下沙的商業(yè)還沒(méi)有形成氣候。

　　四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心：秀滿(mǎn)東南西北

　　慶春東路、濱江、翠苑、拱宸橋東南西北四個(gè)區(qū)域?qū)��?gòu)建區(qū)域商業(yè)中心。據(jù)了解，慶春東路區(qū)域商業(yè)中心位于慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南，將形成以購(gòu)物為主、休閑為輔，與錢(qián)江新城品位相匹配的區(qū)域商業(yè)中心；濱江區(qū)域商業(yè)中心主要集中在沿錢(qián)塘江南岸的濱江大道中段，從高起點(diǎn)出發(fā)，形成目標(biāo)消費(fèi)層次以高中檔為主，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的區(qū)域商業(yè)中心；翠苑區(qū)域商業(yè)中心處于文一路與文三路之間，東至教工路，西至古翠路，規(guī)劃為以購(gòu)物餐飲為主的區(qū)域商業(yè)中心；拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心西跨運(yùn)河至小河路，東至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅區(qū)行政中心所在地，規(guī)劃為功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購(gòu)物為主、休閑為輔的區(qū)域商業(yè)中心。

　　十二個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心：商機(jī)近在眼前

　　城站廣場(chǎng)、之江大道南段新居區(qū)、德勝東路地區(qū)、半山地區(qū)、賣(mài)魚(yú)橋地區(qū)、黃龍地區(qū)、西城廣

　　場(chǎng)、錢(qián)江新城區(qū)、下沙高教園區(qū)、濱江高教園區(qū)、小和山高教園區(qū)和三墩地區(qū)要構(gòu)建商業(yè)適當(dāng)集聚，功能比較完備，業(yè)態(tài)相對(duì)先進(jìn)的12個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心。業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)副中心目前總價(jià)較低，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，這些區(qū)域中心或以學(xué)院為依托或?yàn)榇罅孔≌瑓^(qū)為依托，升值潛力相當(dāng)大。

　　十一條商業(yè)特色街區(qū)：各有風(fēng)情萬(wàn)種

　　規(guī)劃中的十一條商業(yè)特色街區(qū)分別是：湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)、清河坊歷史文化特色街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、武林路時(shí)尚女裝街區(qū)、四季青服裝特色街區(qū)、絲綢特色街區(qū)(杭州中國(guó)絲綢城)、信義坊商業(yè)步行街、梅家塢茶文化村、文三路電子信息街區(qū)、延安路時(shí)尚購(gòu)物街、解放路時(shí)代商業(yè)街。這些街區(qū)都以一種獨(dú)特的業(yè)態(tài)為定位，具有一定的專(zhuān)業(yè)性，并且這些街區(qū)大多都有了一定的商業(yè)基礎(chǔ)，人氣旺盛，必將會(huì)得到更多的關(guān)注和商機(jī)。

　　此外，一批區(qū)級(jí)商業(yè)特色街，如江干區(qū)的天成路休閑服務(wù)一條街、上城區(qū)的中山中路傳統(tǒng)商業(yè)街、拱墅區(qū)的臺(tái)州路商業(yè)步行街、濱江區(qū)的濱江餐飲商業(yè)步行街、蕭山區(qū)的市心路商業(yè)街和余杭區(qū)臨平的九曲營(yíng)路步行街等，也將成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　快速路為未來(lái)杭城道路交通主骨架

　　杭州市總體規(guī)劃提出"以快速路為主骨架，結(jié)合主次干路，組成以方格網(wǎng)為基礎(chǔ)，環(huán)路加放射線(xiàn)，功能明確、級(jí)配合理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。

　　“一環(huán)三縱五橫”城市快速路系統(tǒng)

　　一環(huán)：即繞城公路，全長(zhǎng)123千米，采用高速公路標(biāo)準(zhǔn)，主要疏解過(guò)境車(chē)流并對(duì)入城交通起分配作用。

　　三縱：由南北向的上塘路-中河路-復(fù)興大橋-四季大道，320國(guó)道（杭楓線(xiàn)）-石橋路-秋濤路-西興大橋-風(fēng)情大道，東湖路延伸線(xiàn)-九堡大橋-通惠路組成三縱。

　　五橫：由東西向的石祥路--石大線(xiàn)-海寧東西大道，文一路-德勝路，天目山路--環(huán)城北路-艮山路，中興路-機(jī)場(chǎng)快速路，原320國(guó)道（杭富段）-之江大橋-彩虹大道組成五橫。

　　“十”字骨干貫通城市主要干道

　　以東西線(xiàn)和南北線(xiàn)組成的"十"字線(xiàn)為骨干，形成一個(gè)貫通城市各主要客運(yùn)交通集散點(diǎn)的城市軌道

　　交通網(wǎng)絡(luò)。

　　武林商圈：新商業(yè)熱點(diǎn)的興起

　　業(yè)態(tài)特征

　　武林商圈北向跨運(yùn)河至文暉路，與朝暉大型居住區(qū)相鄰，南至鳳起路，東至中山北路，西與武林路時(shí)尚女裝街相接，商業(yè)業(yè)態(tài)布置格局就是典型的“U”字型坐北朝南布局。它的朝南開(kāi)口像一個(gè)袋口，也像一個(gè)聚寶盆口，既可以吸納來(lái)自東西兩端的諸如環(huán)城北路、體育場(chǎng)路東西兩端的人流量，也很容易容納來(lái)自朝南方向的延安路來(lái)的客流量。因此，一直以來(lái)武林商圈就是杭州最繁華的商業(yè)核心圈，它是杭州商業(yè)繁榮的一個(gè)象征，也是各大商家的必爭(zhēng)之地。

　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)在的武林商圈不僅有積聚相當(dāng)好的人氣基礎(chǔ)，還具有非常成熟的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)集中、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善。商圈內(nèi)居民多具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠形成有效的消費(fèi)。武林商圈內(nèi)的包容性非常強(qiáng)，涉及的業(yè)態(tài)也非常廣。高檔購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、便利店都有分布；商圈內(nèi)還有很多品牌專(zhuān)賣(mài)店、特色餐飲連鎖店、咖啡店以及各類(lèi)飾品店、服裝店。今后商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)將會(huì)增加休閑娛樂(lè)及時(shí)尚消費(fèi)元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高檔精品店如家居用品店、香水店都比較適合這一商圈的商鋪經(jīng)營(yíng)。

　　現(xiàn)狀分析

　　早前的武林商圈主要集中在武林門(mén)一帶。 杭州大廈、銀泰、杭百等大型購(gòu)物商廈雄居武林廣場(chǎng)，連卡佛又為武林商圈的購(gòu)物檔次提高一層；白馬大廈、華浙廣場(chǎng)、同方財(cái)富大廈等商務(wù)樓林立，電信、聯(lián)通、移動(dòng)總部也坐落在此，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)。而白鹿鞋城、華貿(mào)鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中，各大品牌手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店的開(kāi)放，使得武林門(mén)一帶的市場(chǎng)更為繁榮。

　　近兩年來(lái)，隨著武林路時(shí)尚女裝街兩期工程的完工，武林路從一條普通的小馬路一躍為武林商圈中耀眼的明星。在武林路女裝街，你既可以看到哥弟這樣的大牌，又可以選擇江南布衣這樣的本地品牌服飾。當(dāng)然，武林路更為吸引人的，是它的各具風(fēng)格的林林總總的小店鋪如假日帆船、太陽(yáng)雨等，它們共同組成了武林路多姿多彩的流行世界。

　　由于生意紅火，武林路的店鋪開(kāi)始向孩兒巷、龍游路等周邊地區(qū)擴(kuò)展。例如與武林路時(shí)尚女裝街區(qū)緊密相連的孩兒巷，由于受武林路商業(yè)氛圍和火熱人氣的帶動(dòng)，孩兒巷服飾店鋪和其他小店的生意相當(dāng)興旺發(fā)達(dá)�，F(xiàn)在，已有幾家不錯(cuò)的服飾店在經(jīng)營(yíng)，如黎人坊、ICI、昔日重來(lái)、薰衣草、動(dòng)靜等店鋪，頗有幾分武林路的風(fēng)格，儼然是武林路的有力延伸。所以，孩兒巷商鋪所擁有的潛在價(jià)值空間也越來(lái)越被市場(chǎng)看好，近兩年很可能會(huì)成為投資的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　商鋪行情

　　目前，杭州的旺鋪依然是圍繞著武林商圈，并向外擴(kuò)散的。由于武林商圈一帶的人氣一直很枉，所以附近旺鋪的地位依舊牢固，而且供求極不平衡，基本處于賣(mài)方市場(chǎng)。商鋪售價(jià)約為4萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方

　　米，年租金最高可達(dá)7000元/平方米左右，投資回報(bào)率約為6-7%，方位稍遜的在4-5%。也有一些相對(duì)便宜的商鋪，這些商鋪或位于小馬路或商業(yè)氛圍相對(duì)較差。其中，孩兒巷商鋪的售價(jià)約在2.5萬(wàn)元/平方米以上，百井坊商鋪售價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米，附近的白云大廈、同方財(cái)富大廈或越都商務(wù)大廈，它們的售價(jià)約在3萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米。而目前體育場(chǎng)路商鋪的`售價(jià)也多高于3.5萬(wàn)元/平方米，有的甚至要超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

　　發(fā)展規(guī)劃

　　按照規(guī)劃，作為武林中央商務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè)的武林商圈，其業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)將由目前商業(yè)30%、商務(wù)30%、住宅40%，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)40%、商務(wù)40%、住宅20%，商業(yè)發(fā)展前景更好，商鋪經(jīng)營(yíng)更加有利可圖。由于該地區(qū)大型百貨店已相當(dāng)密集,所以今后要鼓勵(lì)發(fā)展品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店及中小型餐飲業(yè),在西湖文化廣場(chǎng)周邊增加休閑、娛樂(lè)及時(shí)尚消費(fèi)設(shè)施。規(guī)劃期間,將結(jié)合地鐵1號(hào)線(xiàn)站、地下車(chē)庫(kù)及武林廣場(chǎng)地下商城建設(shè),以武林商圈為核心,打造武林中央商務(wù)區(qū)。

　　湖濱商圈：再現(xiàn)繁華

　　業(yè)態(tài)特征

　　湖濱商圈緊鄰西湖，是“一線(xiàn)三圈”市級(jí)商業(yè)中心的核心區(qū)塊。以旅游休閑、高檔購(gòu)物為主要消費(fèi)特色，走高檔化和國(guó)際化的商業(yè)路線(xiàn)。它的商業(yè)定位起點(diǎn)高：國(guó)際名品街、特色連鎖餐飲店、休閑消費(fèi)帶。以后，湖濱不僅專(zhuān)注于國(guó)內(nèi)外知名品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店和特色店的經(jīng)營(yíng)，而且將引進(jìn)老字號(hào)、茶吧、咖啡吧、酒吧業(yè)以及旅游紀(jì)念品、古玩、字畫(huà)等，這些行業(yè)比較適合湖濱的整體商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　現(xiàn)狀分析

　　自從兩年前西湖南線(xiàn)開(kāi)通，還有去年湖濱路商貿(mào)旅游特色街和南山路藝術(shù)休閑特色街的規(guī)劃建立，湖濱的商業(yè)氣氛正悄然改變，走向再度的繁華。

　　在新建的湖濱路旁，元華購(gòu)物中心、解百新世紀(jì)、銀泰·利星等高檔購(gòu)物場(chǎng)所紛紛建立，環(huán)境優(yōu)越，又有必勝客、蔡家食譜、肯德基等店的入駐，購(gòu)物休閑兩相宜。而且，湖濱商圈最獨(dú)特的一點(diǎn)是，它既具有商業(yè)氛圍，又有著濃郁的藝術(shù)氣息。在杭州規(guī)劃的11條特色街中，湖濱商貿(mào)旅游特色街區(qū)被定位為杭州最主要的標(biāo)志性商業(yè)街，集聚國(guó)際知名品牌、旅游商品、高檔休閑餐飲等行業(yè)，是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娛樂(lè)房、休閑角和賓館為主的沿湖休閑觀光區(qū)。

　　南山路獨(dú)有的藝術(shù)文化品位是其最吸引人的地方，中國(guó)美院皮影館、名家作品展示、啤酒文化藝術(shù)展、書(shū)畫(huà)作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美術(shù)欣賞，應(yīng)有盡有，十分具有休閑文化的特色。目前已有多家字苑,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色，德納咖啡吧、八度空間咖啡酒廊、卡卡酒吧充滿(mǎn)視覺(jué)效果。現(xiàn)在，南山路正力求通過(guò)突出“酒吧茶樓、藝術(shù)字畫(huà)、中西快餐、休閑娛樂(lè)”四大功能，體現(xiàn)“悠然南山、藝術(shù)情懷”的主題,營(yíng)造滿(mǎn)足人們時(shí)尚和夜間消費(fèi)、文化休閑需要。

　　平海路將形成以開(kāi)設(shè)中式酒樓、國(guó)內(nèi)風(fēng)味小吃、中西快餐店,匯聚中國(guó)飲食、法國(guó)西餐、日本料理、韓國(guó)燒烤等為一體的中西風(fēng)味美食區(qū)，

　　延安路則服務(wù)于中高檔消費(fèi)層為主體,除現(xiàn)有大型百貨店外,到處可見(jiàn)國(guó)內(nèi)知名品牌、國(guó)際著名品牌,是以專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、老字號(hào)商店高度集聚的時(shí)尚購(gòu)物區(qū)。

　　商鋪行情

　　湖濱商圈的商鋪供出售的量非常少，不少商鋪僅出售其經(jīng)營(yíng)權(quán)，其中有些沿西湖的商鋪10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)平均每平方米最高售價(jià)13萬(wàn)元，很多取得經(jīng)營(yíng)權(quán)的買(mǎi)家多為自營(yíng)，再出租的很少。雖然價(jià)高難求，但有實(shí)力的投資者對(duì)這里的商鋪還是趨之若鶩。湖濱商鋪的投資回報(bào)率約為6-7%。在目前可以購(gòu)買(mǎi)的商鋪中，西湖國(guó)貿(mào)中心商鋪售價(jià)達(dá)到6.8萬(wàn)元/平方米，元華商城商鋪售價(jià)為4.58萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，新湖濱景區(qū)的商鋪一般只出售其經(jīng)營(yíng)權(quán)，擁有此地商鋪的人很少再出手轉(zhuǎn)讓。

　　發(fā)展規(guī)劃

　　根據(jù)“山水風(fēng)光，歷史文化，時(shí)尚購(gòu)物，休閑娛樂(lè)，觀光旅游”融為一體的要求，作為市級(jí)商業(yè)中心的核心區(qū)塊，湖濱占盡地段及環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，它的商業(yè)發(fā)展是大氣的、開(kāi)放的，市場(chǎng)發(fā)展空間非常大。拋開(kāi)大眾化、共性產(chǎn)品，做具有獨(dú)特性的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，湖濱的商鋪才能以特色鞏固其商業(yè)基礎(chǔ)，所以，湖濱商圈要積極拓展服務(wù)領(lǐng)域,完善服務(wù)功能,提升業(yè)態(tài)品位,將其打造成為領(lǐng)導(dǎo)杭州市場(chǎng)新潮流、新方向的現(xiàn)代都市商業(yè)圈。

　　隨著快速軌道交通建設(shè)進(jìn)程的加快，新僑飯店西側(cè)，湖濱路與吳山路之間還將出現(xiàn)一個(gè)2.5萬(wàn)平方米以上的地下商業(yè)中心，并結(jié)合地鐵車(chē)站的建設(shè)，形成一條集商貿(mào)、交通為一體的湖濱地下商業(yè)街。可以想象，未來(lái)的湖濱商圈，是大型百貨店、國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、“老字號(hào)”高度集聚的時(shí)尚購(gòu)物區(qū)，同時(shí)也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休閑觀光區(qū)。

　　吳山商圈：發(fā)展前景廣闊

　　業(yè)態(tài)特征：

　　吳山商圈沿延安南路北至解放路，與湖濱商圈相連，南至吳山廣場(chǎng)，東接清河坊街，西鄰南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)，與武林商圈位居延安路兩頭，遙相呼應(yīng)。由于靠吳山、近西湖，又具有歷史文化特色，所以它是五大商圈中較有特色的一個(gè)。吳山商圈的主要商業(yè)特色是旅游購(gòu)物和休閑娛樂(lè)，以老杭州的歷史商業(yè)文化內(nèi)涵為重點(diǎn)，吸引外來(lái)旅游人群和本地市民。商圈內(nèi)有眾多知名品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、特色餐飲店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休閑娛樂(lè)業(yè)以及畫(huà)廊、古玩字畫(huà)店、旅游紀(jì)念品和老字號(hào)等業(yè)態(tài)也比較適合吳山商圈的商業(yè)氛圍。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫(xiě)字樓也很密集：涌金廣場(chǎng)、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場(chǎng)、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺(jué)。

　　現(xiàn)狀分析：

商圈調(diào)查報(bào)告10

　　商圈與店鋪的關(guān)系

　　1.以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯(cuò)位與競(jìng)爭(zhēng)；

　　2.以商業(yè)街與步行街而言，是購(gòu)物瀏覽或大眾休憩；

　　3.以區(qū)塊（或整條街)行業(yè)別而言，是合理或相輔相成；

　　4.以進(jìn)入時(shí)機(jī)而言，是開(kāi)發(fā)期或成熟期或飽和競(jìng)爭(zhēng)期；

　　5.以店鋪規(guī)模大小而定，是自成商圈或單打獨(dú)斗；

　　6.以店鋪業(yè)態(tài)別而言，是必須消費(fèi)或?qū)３滔�費(fèi)或購(gòu)物消費(fèi)；

　　7.以歷史的市場(chǎng)檔次而言，是因地適應(yīng)或引導(dǎo)消費(fèi)；

　　8.以經(jīng)營(yíng)定位而言，是業(yè)態(tài)不清或定位不明；

　　影響店鋪商圈的因素

　　（1）店鋪的經(jīng)營(yíng)特征

　　經(jīng)營(yíng)同同類(lèi)商品的兩個(gè)店鋪即便同處一個(gè)地區(qū)的同一街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地商圈規(guī)模也不一致。哪些經(jīng)營(yíng)靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在顧客中樹(shù)立一種屬寄性質(zhì)的店鋪，本身并無(wú)商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店鋪購(gòu)物而隨機(jī)光顧的顧客。

　�。�2）店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模

　　隨著店鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大它的商圈也隨之?dāng)U大，因?yàn)橐?guī)模越大，它供應(yīng)的商圈范圍越寬，花色品種也越齊全，因此可以吸引顧客的空間范圍也就越大。商圈范圍雖因經(jīng)營(yíng)規(guī)模而增大，但并非成比例增加。

　�。�3）店鋪的商品經(jīng)營(yíng)種類(lèi)

　　經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品、日用品的店鋪，商圈較經(jīng)營(yíng)技術(shù)性強(qiáng)的商品、特殊性（專(zhuān)業(yè)）商品的店鋪要小。

　　（4）競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置

　　相互競(jìng)爭(zhēng)的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)店鋪之間，各自店鋪分別會(huì)吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會(huì)因此而縮小。但有些相互競(jìng)爭(zhēng)的店鋪毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較、選擇機(jī)會(huì)而被吸引過(guò)來(lái)，則商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。

　�。�5）顧客的流動(dòng)性

　　隨著顧客的流動(dòng)性的增長(zhǎng)，光顧店鋪的顧客來(lái)源會(huì)更廣泛，邊際商圈因此而擴(kuò)大，店鋪的整個(gè)商圈規(guī)模也就會(huì)擴(kuò)大。

　�。�6）交通地理狀況

　　交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的'一個(gè)主要因素，位于交通便利地區(qū)的店鋪，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大，反之則限制了商圈范圍的延伸。自然和人為的地理障礙，日山脈、河流、鐵路以及高速公路會(huì)無(wú)情地截?cái)嗌倘Φ慕缦�，成為商圈�?guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。

　　（7）店鋪的促銷(xiāo)手段

　　店鋪可以通過(guò)廣告宣傳，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，以及廣泛的人員推銷(xiāo)與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度和影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之店鋪的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張。

　　現(xiàn)在越來(lái)越多的企業(yè)都會(huì)提前對(duì)商圈與店鋪進(jìn)行調(diào)查來(lái)檢測(cè)其發(fā)展的情況，就是一家專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司，在商圈調(diào)研方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以為您的調(diào)查提供很多指導(dǎo)，如果您需要了解更多的調(diào)查資訊也可以直接登入查看與咨詢(xún)。

商圈調(diào)查報(bào)告11

　　連鎖商圈企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑主要有四種：自建、并購(gòu)、加盟、合作。

　　由于這四種路徑各有優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須對(duì)即將進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身具體情況選擇最適合的路徑。當(dāng)然，企業(yè)也可以在一個(gè)時(shí)期同時(shí)運(yùn)用四種路徑加速擴(kuò)張，這需要高超的資源整合能力和運(yùn)作能力。以下就是做的關(guān)于連鎖商圈擴(kuò)張的路徑的調(diào)查資訊，希望對(duì)大家能夠有所幫助。

　　1.自建

　　自建路徑是指連鎖商圈企業(yè)借助自己籌集的資金，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的商圈分析，對(duì)備選地址逐一分析優(yōu)選，確定店址并開(kāi)設(shè)新的連鎖門(mén)店，通過(guò)自身力量逐步拓展市場(chǎng)。

　　優(yōu)勢(shì)：新的連鎖門(mén)店以開(kāi)始就能按企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)行，迅速走上正軌，有利于商圈企業(yè)的一體化管理，公司原有的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式能不折不扣地貫徹實(shí)施；有助于樹(shù)立良好的企業(yè)形象；由于選址時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)厣倘�進(jìn)行了周密的調(diào)查分析，前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)新店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整有很大幫助。

　　風(fēng)險(xiǎn)：該方式前期投入需要大量資金，企業(yè)必須有雄厚資金支持，且對(duì)內(nèi)部資源應(yīng)用要求較高；發(fā)展相對(duì)較慢。企業(yè)需要對(duì)新區(qū)域市場(chǎng)有一個(gè)了解、認(rèn)識(shí)、把握的過(guò)程，當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者需要時(shí)間了解、接受新的進(jìn)入者，因而初建的門(mén)店需要一個(gè)過(guò)渡期才能站穩(wěn)市場(chǎng)。

　　2.并購(gòu)

　　并購(gòu)是指連鎖企業(yè)采取資本運(yùn)營(yíng)的方式，將當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的企業(yè)收購(gòu)、兼并過(guò)來(lái)，再進(jìn)行整合，使兼并商圈企業(yè)融為一體。

　　優(yōu)勢(shì)：通過(guò)收購(gòu)兼并馬來(lái)濃縮商圈企業(yè)可以共享市場(chǎng)資源、擴(kuò)大顧客基礎(chǔ)、提高討價(jià)還價(jià)的實(shí)力。容易進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，因?yàn)榧娌⑦^(guò)來(lái)的企業(yè)就是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)存在的.企業(yè)，熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，了解本地市場(chǎng)，或者已經(jīng)積累了一定的無(wú)形資產(chǎn)，被當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者所接受，并購(gòu)能使總部迅速占領(lǐng)新的市場(chǎng)；可以利用被并購(gòu)商圈企業(yè)的人力資源，如果運(yùn)作較好，投資成本可以相對(duì)減少，而擴(kuò)張速度也會(huì)加快。

　　風(fēng)險(xiǎn)：兼并過(guò)來(lái)的商圈企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管理制度，以及商圈企業(yè)文化與母體商圈企業(yè)相差較大，還需要對(duì)其按母體商圈企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，有一個(gè)磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被并購(gòu)企業(yè)需要機(jī)會(huì)，這可能會(huì)貽誤進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)的時(shí)機(jī)；并購(gòu)本身及整合被并購(gòu)企業(yè)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要高超的管理技術(shù)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

　　3.加盟

　　加盟一般稱(chēng)為特許經(jīng)營(yíng)，是總部將自己所擁有無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)、商號(hào)、專(zhuān)利和經(jīng)營(yíng)管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟上按合同規(guī)定在總部的統(tǒng)一指導(dǎo)下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　優(yōu)勢(shì)：可以節(jié)省大量資金投入和時(shí)間成本，迅速提高市場(chǎng)占有率；可以節(jié)省總部的人力資源和財(cái)力，風(fēng)險(xiǎn)小，充分利用加盟者在當(dāng)下的人緣和經(jīng)營(yíng)積極性，可以提高成功率。

　　風(fēng)險(xiǎn)：加盟不能適合所有零售業(yè)態(tài)和服務(wù)行業(yè)，這使得該路徑擴(kuò)張范圍受到限制；管理特許門(mén)店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，總部不能隨意更換店長(zhǎng)和工作人員，不利于整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的實(shí)施和服務(wù)品質(zhì)的整體規(guī)一；個(gè)別加盟店行為或經(jīng)營(yíng)失敗會(huì)對(duì)總部品牌形象造成損害，不利于樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

　　4.合作

　　合作是指連鎖商圈企業(yè)與合作意向的伙伴進(jìn)行多方面合作，包括引入戰(zhàn)略投資伙伴共同開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)，包括與合作方結(jié)成聯(lián)盟體采取復(fù)合連鎖的方式進(jìn)入新市場(chǎng)，包括向合作方輸出管理、輸出人力資源等方式，共同開(kāi)發(fā)某地區(qū)市場(chǎng)。

　　優(yōu)勢(shì)：可以利用合作伙伴的人力、財(cái)力、物力等資源，減輕總部的投資壓力；可以利用合作方的影響力占領(lǐng)市場(chǎng)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，雙方可以共享顧客資源，相對(duì)加盟形式，合作形式更為靈活，店面招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業(yè)商號(hào)，或采用雙商號(hào)，合作方式較加盟更容易被雙方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。

　　風(fēng)險(xiǎn):合作伙伴有權(quán)力參與決策，不能獨(dú)立決策，不利于統(tǒng)一管理；市場(chǎng)的開(kāi)拓受到制約，不能按自己開(kāi)店的一貫?zāi)Ｊ竭\(yùn)作，時(shí)間和速度不能控制；合作方式不太穩(wěn)定，由于其他事情變化，容易導(dǎo)致合作失敗或合作終止。

商圈調(diào)查報(bào)告12

　　商圈是一個(gè)地理概念。廣義上的商圈指的是不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而這個(gè)區(qū)域的范圍就叫商圈。從狹義上來(lái)說(shuō)，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。在連鎖經(jīng)營(yíng)和許多大型項(xiàng)目（特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目）的可行性論證中，商業(yè)研究是必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、業(yè)態(tài)類(lèi)型、消費(fèi)者特征以及經(jīng)濟(jì)地理狀況等深入了解是進(jìn)一步確定立項(xiàng)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。

　　影響商圈的三大要點(diǎn)

　　1.人口調(diào)查：人口調(diào)查的內(nèi)容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)收入、人流量的大小等。人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)這兩個(gè)要點(diǎn)主要是調(diào)查該地的消費(fèi)容量。購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)收入主要是確定銷(xiāo)售的終端與產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

　　2.競(jìng)爭(zhēng)品牌。競(jìng)爭(zhēng)品牌的調(diào)查主要以競(jìng)爭(zhēng)品牌的數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)、潛在競(jìng)爭(zhēng)品牌等要素來(lái)進(jìn)行分析。競(jìng)爭(zhēng)品牌數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)的要素調(diào)查主要是調(diào)查當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否飽和、競(jìng)爭(zhēng)是否激烈，如果是同一個(gè)行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結(jié)構(gòu)比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)容量，當(dāng)然這是選擇的重要場(chǎng)所。潛在的競(jìng)爭(zhēng)品牌的分析，也將預(yù)示著未來(lái)的市場(chǎng)提升。

　　3.基本費(fèi)用：基本費(fèi)用調(diào)查的`要素主要有：轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金、物業(yè)管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅、水電費(fèi)、裝修費(fèi)、人員工資等。

　　影響商圈大小的因素

　　1.商業(yè)信譽(yù)：信譽(yù)好的商店，其商圈規(guī)模會(huì)比同行業(yè)其他商店大。

　　2.經(jīng)營(yíng)規(guī)模：商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，商品經(jīng)營(yíng)范圍越廣，其吸引顧客的空間范圍也越大。

　　3.商品種類(lèi)：經(jīng)營(yíng)日用品的商店的商圈較小，經(jīng)營(yíng)選購(gòu)品、特殊品的商店的商圈較大。

　　4.競(jìng)爭(zhēng)商店位置：相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但是，有時(shí)相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過(guò)去，則商圈也可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。

　　5.顧客流動(dòng)性：顧客流動(dòng)性大，顧客商店的來(lái)源會(huì)更廣，商店的邊緣商圈因此會(huì)擴(kuò)大，從而整個(gè)商圈規(guī)模會(huì)擴(kuò)大。

　　6.交通地理狀況：商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大。

　　7.促銷(xiāo)活動(dòng)：商店可以通過(guò)各種促銷(xiāo)手段擴(kuò)大其知名度和影響力，吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧，從而使其商圈規(guī)模擴(kuò)大。

　　現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展日新月異，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變換迅速，商家必須有效地掌握其變動(dòng)才能生存。利用商圈進(jìn)行選址分析，能夠使決策更加科學(xué)化、直觀化，同時(shí)還可以提高決策效率，降低決策風(fēng)險(xiǎn)度。

　　提前做好商圈調(diào)查更有利于企業(yè)后期的發(fā)展，有利于發(fā)現(xiàn)不足及時(shí)改進(jìn)。就是一家專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司，在商圈調(diào)查方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以為您的調(diào)查提供很多指導(dǎo)。

商圈調(diào)查報(bào)告13

　　一、實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的名稱(chēng)

　　福州市學(xué)生街商圈調(diào)查

　　二、實(shí)訓(xùn)目的

　　目的：了解學(xué)生街的商業(yè)結(jié)構(gòu)，總結(jié)學(xué)生街商圈的發(fā)展趨勢(shì)。

　　三、實(shí)訓(xùn)過(guò)程

　　1、調(diào)研對(duì)象的確定：主要是學(xué)生街商圈內(nèi)的大學(xué)生、其他職業(yè)人員、周邊居民以及流動(dòng)攤點(diǎn)

　　2、調(diào)研范圍的確定：倉(cāng)山學(xué)生街，琴海路、首山路和上三路的合圍空間

　　3調(diào)研方法：通過(guò)現(xiàn)狀勘測(cè)、隨機(jī)訪(fǎng)問(wèn)以及上網(wǎng)查閱有關(guān)學(xué)生街商圈消費(fèi)與發(fā)展的資料，分析學(xué)生街商圈的發(fā)展動(dòng)向

　　四、實(shí)訓(xùn)小結(jié)

　�。ㄒ唬�、學(xué)生街商圈地理位置

　　福州學(xué)生街商圈為于倉(cāng)山區(qū)域內(nèi)，以上三路、程埔路、施埔路為交通要道而構(gòu)建，核心消費(fèi)區(qū)域包括舊學(xué)生街、濱海嘉年華、學(xué)生街城市廣場(chǎng)。舊學(xué)生街位于福建師范大學(xué)倉(cāng)山校區(qū)旁，歷史悠久。一條百來(lái)米長(zhǎng)的街道兩旁，遍布了幾百家商鋪從吃的穿的用的到玩的，時(shí)下最潮的，都能在這里找到。

　　學(xué)生街城市廣場(chǎng)位于倉(cāng)山學(xué)生街和福建師范大學(xué)的正對(duì)面。由福州欣隆盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，為欣隆盛世2期項(xiàng)目，位于福州市倉(cāng)山區(qū)最中心，商業(yè)配套最成熟的地段——上三路北側(cè)。學(xué)生街城市廣場(chǎng)周邊交通便利，百米范圍內(nèi)有師大、程埔、對(duì)湖、首山路、市體育中心等多個(gè)公交車(chē)站點(diǎn)，從福州的各個(gè)角落均可直接到達(dá)，距離白湖亭車(chē)站只要約5分鐘的車(chē)程，同時(shí)，隨著城市建設(shè)“東擴(kuò)南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，火車(chē)南站、汽車(chē)南站、城南輕軌等將在未來(lái)幾年內(nèi)都通車(chē)使用，并隨著三環(huán)通車(chē)，前橫、鼓山兩座大橋08年完工，學(xué)生街城市廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值也將隨著大區(qū)域的交通完備加上本身所承載的成熟商業(yè)配套而得到更大的提升。

　　福州學(xué)生街公交線(xiàn)路

　　126路(肺科醫(yī)院→警官學(xué)院)

　　124路(三角埕→高橋西路)

　　螺洲專(zhuān)線(xiàn)(福建信息職業(yè)學(xué)院→省精神衛(wèi)生中心)

　　87路(省建筑專(zhuān)科學(xué)�！�森林公園南門(mén))

　　4路(左海公園西門(mén)→豐泉集團(tuán))

　　50路(幫洲長(zhǎng)壽路口→義序機(jī)場(chǎng))

　　83路(省醫(yī)大附一醫(yī)院→陳紹寬故居)

　　萬(wàn)福專(zhuān)線(xiàn)(英華學(xué)院→金山公交總站)

　　106路(省交通學(xué)院（南區(qū)）→火車(chē)站)

　　113路(洪山西客站→白湖亭)

　　115路（上渡→下院）

　　42路（白湖亭→金山金桔站）

　　K1路（上渡→火車(chē)站）

　　20路(福建警察學(xué)院→火車(chē)站)

　�。ǘ�）、學(xué)生街主要業(yè)態(tài)分布

　　學(xué)生街商圈定位為休閑商業(yè)街城，以“標(biāo)桿學(xué)生街商圈，領(lǐng)航倉(cāng)山商業(yè)未來(lái)”的姿態(tài)整合倉(cāng)山核心商業(yè)，延承倉(cāng)山固有的百年輝煌商業(yè)歷史，領(lǐng)航未來(lái)新都市中心的商機(jī)。學(xué)生街商圈以學(xué)生街廣場(chǎng)為中心，考慮到目前倉(cāng)山核心商業(yè)區(qū)

　　域缺少一個(gè)具備一定體量、規(guī)劃合理的綜合性商業(yè)樓盤(pán)，經(jīng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)多次研討，整合學(xué)生街城市廣場(chǎng)的產(chǎn)品多樣化優(yōu)勢(shì)，在近3萬(wàn)平方米的商業(yè)體量?jī)?nèi)規(guī)劃了九條街區(qū)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)沿街店面、兩棟綜合商業(yè)樓，一條特色半地下步行街、一個(gè)開(kāi)放式內(nèi)環(huán)狀休閑廣場(chǎng)。其中九條商業(yè)街區(qū)全部沿街，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；合理規(guī)劃為名品流行街、風(fēng)情美食街、休閑運(yùn)動(dòng)街、家居家紡街、特色酷吧街、生活主題街、前衛(wèi)時(shí)尚街、文化用品街、花樣使館街九大休閑主題商業(yè)街，為投資者和經(jīng)營(yíng)者提供最全面的商業(yè)選擇。各街區(qū)之間分散有序，業(yè)態(tài)互補(bǔ)；并通過(guò)景觀、周邊環(huán)境的融合，圍合成街城的廣場(chǎng)效應(yīng)。多家大型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)、綜合超市、中高檔餐飲以及品牌零售店以學(xué)生廣場(chǎng)為中心呈輻射分布隨著學(xué)生街城市廣場(chǎng)的順利建設(shè)并開(kāi)業(yè)，與師大學(xué)生街、濱海·嘉年華等形成一個(gè)全新且更完善、更具價(jià)值的學(xué)生街商圈，在福州的整體商業(yè)中起到舉足輕重的作用。

　�。ㄈ�）、學(xué)生街商圈的市場(chǎng)定位

　　學(xué)生街顧名思義其主要的消費(fèi)者就是學(xué)生，以賣(mài)各類(lèi)文化用品，飾品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而聞名福州。學(xué)生街商品價(jià)格合理，經(jīng)濟(jì)時(shí)尚，是一個(gè)福州時(shí)尚年輕人，學(xué)生一族娛樂(lè)休閑，節(jié)假購(gòu)物常去的場(chǎng)所之一。由于學(xué)生街的消費(fèi)人群主要是學(xué)生一族和一些時(shí)尚的年輕人，學(xué)生消費(fèi)有其固有的特征，一方面，學(xué)生是追逐潮流的群體，喜歡新奇商品；另一方面，學(xué)生消費(fèi)水平低，賣(mài)家所提供的商品應(yīng)該款式新奇價(jià)格便宜才能迎合他們的消費(fèi)口味。所以，學(xué)生街商圈的市場(chǎng)定位應(yīng)該走低端路線(xiàn)。一些物美價(jià)廉的服裝飾品等都很受學(xué)生們的親睞。還有就是各色的小吃，是學(xué)生們逛街休閑的最?lèi)?ài)。走在師大學(xué)生街上隨處可見(jiàn)擺著的種攤位，賣(mài)服裝的，賣(mài)飾品的，賣(mài)文化用品的都有至少不下百個(gè)，還有各種的專(zhuān)賣(mài)店人潮涌動(dòng)。這些商品的價(jià)格普遍都比較低從幾元錢(qián)到幾百不等。這既符合學(xué)生們的消費(fèi)喜好而價(jià)位又是大部分學(xué)生愿意接受的。

　�。ㄋ模�、學(xué)生街商圈的優(yōu)劣勢(shì)學(xué)生街商圈的優(yōu)勢(shì)

　　a)首先，倉(cāng)山學(xué)生街商圈歷史悠久有很厚的文化底蘊(yùn)�，F(xiàn)在福州其他地方也有學(xué)生街如福州大學(xué)的學(xué)生街，還有農(nóng)大也有學(xué)生街。而這些學(xué)生街的鼻祖其實(shí)就是倉(cāng)山學(xué)生街，在許多人的印象里學(xué)生街其實(shí)就一條，那就是倉(cāng)山學(xué)生街。許多游客都是慕名而來(lái)的，這就為學(xué)生街商圈的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。

　　b)其次，學(xué)生街商圈內(nèi)分布著許多大學(xué)福建省的知名大學(xué)。如福建師范大學(xué)、福建工程學(xué)院、福建交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等。這些大學(xué)的存在讓學(xué)生街板塊匯集了大量的人氣，再加上師大教師宿舍等高校教師住宅的建設(shè)，大批教師的入住，不僅讓這塊區(qū)域成為了福州著名的科教文衛(wèi)中心，更帶來(lái)了旺盛的人流。學(xué)生是這個(gè)商圈的消費(fèi)主體，每年都有新的學(xué)生來(lái)大學(xué)讀書(shū)，這就為學(xué)生街商圈的經(jīng)久不衰提供了保證。學(xué)生為學(xué)生街商圈的發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力，隨著人們生活水平的提供，學(xué)生們的消費(fèi)水平也將有所提高，學(xué)生街商圈也會(huì)更加繁榮。

　　c)再者，學(xué)生街商圈交通發(fā)達(dá)。不管你在福州的哪個(gè)角落，公交路線(xiàn)總能把你送到學(xué)生街。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為學(xué)生街商圈的發(fā)展載來(lái)滾滾的財(cái)源和無(wú)限的商機(jī)。

　　學(xué)生街商圈的劣勢(shì)

　　a)發(fā)展不平衡在這一帶做了詳細(xì)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，舊學(xué)生街依然保持熱鬧、擁擠的景象，新學(xué)生街卻顯得后勁不足，白天生意清淡，即便是人氣最為旺盛的晚上7點(diǎn)至9點(diǎn)，不少商鋪也是門(mén)庭冷落。仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，新學(xué)生街之所以晚上的生意比白天好，主要?dú)w功于這里的“夜市”，那些“兩件衣服50元，一打襪子10元”的攤位前，總能?chē)�著許多學(xué)生，一陣討價(jià)還價(jià)之后便成交了，地?cái)偟纳�意遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)了正規(guī)的'店鋪。

　　b)消費(fèi)的季節(jié)性由于學(xué)生街的消費(fèi)主體是學(xué)生，所以學(xué)生在校期間這里的生意非常的火爆，每當(dāng)寒暑假的時(shí)候這里的生意可謂是一落千丈。這樣一種波動(dòng)環(huán)境不利于商圈的長(zhǎng)期繁榮和發(fā)展。

　　c)占道經(jīng)營(yíng)污染嚴(yán)重夜市是學(xué)生街商圈的特色，學(xué)生街的繁華也吸引了許多的小攤小販。流動(dòng)攤點(diǎn)把整條街道占得滿(mǎn)滿(mǎn)的，經(jīng)常造成人流堵塞。有流動(dòng)攤點(diǎn)的地方就有污染，所以，學(xué)生街商圈除了給人繁華的感覺(jué)外就是擁擠不堪污染嚴(yán)重了。與東街街口、寶龍等處比起來(lái)檔次上差了很多。擁擠的街道，滿(mǎn)地的垃圾注定他不能像東街口那樣走上高端路線(xiàn)。而這些都將限制學(xué)生街的進(jìn)一步發(fā)展。

　　d)學(xué)生街商圈只能做單一的商業(yè)規(guī)劃學(xué)生街不可能做綜合性的商業(yè)街即便倉(cāng)山未來(lái)的發(fā)展前景不錯(cuò)，但就固定以學(xué)生為消費(fèi)主力的學(xué)生街商圈來(lái)說(shuō)，不可能實(shí)現(xiàn)整合升級(jí)。學(xué)生街商圈沒(méi)有升級(jí)的空間，除非這一帶周邊出現(xiàn)高檔社區(qū)，吸引一些高消費(fèi)人群過(guò)來(lái)，但是，這里是不可能規(guī)劃高檔樓盤(pán)的。

　　e)租金過(guò)高不利于吸引投資現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在推出商鋪時(shí)都把價(jià)格抬得很高，學(xué)生街的商鋪售價(jià)從20xx年的2-3萬(wàn)元/平方米，漲到如今的3-6萬(wàn)元/平方米不等，投資者未來(lái)5-10年的利潤(rùn)都被賺走了，而隨著市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲，這里的商鋪價(jià)格也隨之提升。

　　（五）、學(xué)生街商圈的發(fā)展趨勢(shì)隨著福州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的商業(yè)模式將對(duì)學(xué)生街商圈的經(jīng)濟(jì)模式造成沖擊。“綠色經(jīng)濟(jì)”、“環(huán)境”等觀念也越來(lái)越深入人心，政府也在提倡綠色城市。如果學(xué)生街的夜市不得到合理的整治，街道衛(wèi)生和消費(fèi)環(huán)境沒(méi)有提升的話(huà)很難跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步劃，停滯不前只能被淘汰。不過(guò)，學(xué)生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的發(fā)展其中肯定有它存在的價(jià)值。其中最重要的應(yīng)該是它為高校廣大師生的學(xué)習(xí)和生活提供了便利，是學(xué)生們大學(xué)生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么學(xué)生街商圈就不會(huì)消失。如果在未來(lái)的發(fā)展中能夠克服商圈本身的劣勢(shì)，那么學(xué)生街商圈的發(fā)展將會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。

　　五、實(shí)訓(xùn)心得體會(huì)

　　通過(guò)這次的調(diào)查實(shí)訓(xùn)讓我看到，學(xué)生街的商業(yè)區(qū)是圍繞高校經(jīng)濟(jì)為核心，以休閑商業(yè)為模式，傾力打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲等為一體的多種組合，具有現(xiàn)代化時(shí)尚潮流的商業(yè)步行街。以大學(xué)生為主要目標(biāo)的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)檔次定位不高，以滿(mǎn)足學(xué)生生活消費(fèi)為主要為宗旨，逐步與周邊居民中消費(fèi)能力較高的消費(fèi)者為目標(biāo)。福州倉(cāng)山區(qū)學(xué)生街只能滿(mǎn)足與學(xué)生的一些日常生活消費(fèi)，文化氣息不夠，商業(yè)氣息取代了文化的需求（從商業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中得到）。學(xué)生街的基礎(chǔ)設(shè)施不夠，導(dǎo)致了衛(wèi)生、安全、文明的問(wèn)題。沒(méi)有公共的交流空間，學(xué)生的文化交流平臺(tái)不能滿(mǎn)足。這些都使得學(xué)生街商圈的發(fā)展局限在一個(gè)狹窄的空間里，要想學(xué)生街商圈能更好的發(fā)展就需要打破這些局限。

商圈調(diào)查報(bào)告14

　　一、背景

　　金百佳購(gòu)物廣場(chǎng)是集影院、娛樂(lè)、動(dòng)漫、餐飲、超市為一體的一站式首席城市綜合體，也是歙縣迄今為止規(guī)模最大，功能最全，品種最多、環(huán)境最好的大型綜合商場(chǎng)。包括金百佳超市、百花影院、兒童樂(lè)園等，后期包括的酒店，商店街，主題餐飲等主力商業(yè)組合，黃山金百佳廣場(chǎng)將改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商業(yè)格局，形成歙縣最聚人氣的新商圈，這是普通社區(qū)商業(yè)所無(wú)法比擬的。

　　金百佳地處縣城最大的音樂(lè)廣場(chǎng)南側(cè)，交通便捷，緊鄰縣政府，金泰廣場(chǎng)，銀輝百貨、周邊眾多高檔小區(qū)，距老城1.5公里、工業(yè)園區(qū)1公里、距新長(zhǎng)途車(chē)站1公里，商圈輻射人口20W。

　　二、商圈的形態(tài)

　　商圈特征：商業(yè)場(chǎng)所多，商圈規(guī)模大，人口密集，流動(dòng)人口多。商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等

　　消費(fèi)特點(diǎn)：快速、流行、便利性、人口密集、消費(fèi)額相對(duì)較高。周邊商店的聚集狀況：

　　多功能聚集（零售業(yè)與飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、）

　�。�1）有利于產(chǎn)生放大的聚集效應(yīng)

　�。�2）能有效地?cái)U(kuò)大該地區(qū)的購(gòu)物與服務(wù)商圈

　　三、商圈所覆蓋的范圍

　　金百佳購(gòu)物廣場(chǎng)地處新城核心，臨近歙縣最大的音樂(lè)廣場(chǎng)停車(chē)便利，靠近歙州中學(xué)，周邊的人流和車(chē)流逐漸呈上升趨勢(shì)，周?chē)�還有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰國(guó)際城，上�；▓@等近十個(gè)大型住宅區(qū)，這么多的住宅區(qū)的`人口，剛好也滿(mǎn)足那些年輕的夫婦，消費(fèi)能力強(qiáng)，欲望沖動(dòng)，所以其商圈所覆蓋的范圍由其定位也在不斷的擴(kuò)大。

　　四、人口規(guī)模及特征

　　一公里范圍內(nèi)常住人口3.5萬(wàn)人、流動(dòng)人口1萬(wàn)人，

　　二公里范圍內(nèi)常住人口6萬(wàn)人、流動(dòng)人口4萬(wàn)人，

　　三公里范圍內(nèi)常住人口9萬(wàn)人、流動(dòng)人口6萬(wàn)人

　　歙縣城區(qū)常住人口15萬(wàn)，全縣下轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全縣人口60萬(wàn)流動(dòng)人口密度大，輻射地區(qū)人口規(guī)模集中；年齡分布為各個(gè)年齡段均有，因?yàn)榻鸢偌迅鞣N貨物種類(lèi)齊全，能夠滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。

　　五、周?chē)�交通道路情況

　　(1)由“兩縱兩橫”的城市主干道環(huán)繞，毗鄰省道，車(chē)流集中

　　(2)未來(lái)新城和老城的交匯處，臨近新汽車(chē)站，公交調(diào)度車(chē)站。

　　(3)周邊有2個(gè)公交中轉(zhuǎn)站、2條公交線(xiàn)路及未來(lái)的購(gòu)物班車(chē)。

　　六、商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/strong>

　　商圈所輻射的地區(qū)，購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng),還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間,

　　有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　商圈飽和度:

　　IRS＝C×RE／RF

　　IRS――商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

　　C――商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

　　RE――商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；

　　RF――商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

　　假設(shè),在商圈內(nèi)有1萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出100元人民幣，共有10000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為:

　　IRS＝30000×100／10000＝300元(這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。)

　　七、消費(fèi)群體的分析

　　<一>消費(fèi)群體的分析

　　消費(fèi)者組成：學(xué)生工薪階層年輕夫妻

　　消費(fèi)群體的特點(diǎn)

　　1消費(fèi)者主要是追逐時(shí)尚潮流的年輕人

　　2工作中的年輕人占主要的比例

　　3其中女性消費(fèi)者的比重大

　　4中老年人少

　　<二>客流量分析

　　1整體：從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，客流量將逞上升趨勢(shì)

　　2影響因素:交通的便利程度、地理位置的優(yōu)越性、商業(yè)圈的繁榮度、品牌的知名度、消費(fèi)者個(gè)人偏好、收入水平

　　總的來(lái)說(shuō)影響客流量大小的因素有：地理位置、交通條件、收入水平、個(gè)人偏好品牌知名度和忠誠(chéng)度

　　八、優(yōu)勢(shì)

　　該商圈滿(mǎn)足以下三點(diǎn)：

　　1該地方周?chē)�有很多居民。即消費(fèi)者居住條件滿(mǎn)足；

　　2該地方周邊交通設(shè)施便利。即交通便利條件滿(mǎn)足；

　　3附近有吸引人群的機(jī)構(gòu)或設(shè)施。即人潮聚集條件滿(mǎn)足。

　　4金百佳購(gòu)物廣場(chǎng)周邊小區(qū)十個(gè)左右，且是長(zhǎng)期穩(wěn)定的客源。

商圈調(diào)查報(bào)告15