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買賣不破租賃
「案情介紹」
1990年，安某與本市某區(qū)房管所簽訂合同，約定安某承租某區(qū)房管所直屬管轄的兩間公房(建筑面積為21.5平方米)作為商業(yè)營業(yè)用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，某區(qū)房管所也按月收取房租，直至1996年底。后某區(qū)房管所以安某非法轉(zhuǎn)租為由強(qiáng)行將房屋收回，并于1997年10月以3千元的價格賣給了該區(qū)住戶任某。安某訴至法院，要求繼續(xù)承租該房。
「審判結(jié)果」
法院經(jīng)調(diào)查審理后認(rèn)為，原告安某系房屋承租人，對房屋享有合法承租和使用權(quán)。被告認(rèn)為原告轉(zhuǎn)租房屋的證據(jù)不足，其收房行為不妥�？紤]第三人任某以善意取得房產(chǎn)且無過錯，房產(chǎn)不宜返還，故被告應(yīng)向原告提供同等條件的出租房屋或經(jīng)濟(jì)補償。因此判決，某區(qū)房管所在其負(fù)責(zé)管理的轄區(qū)內(nèi)為原告安某安置平方兩間(建筑面積不低于21.5平方米)，逾期不能履行，被告須向原告支付補償費十三萬元。
「本案評析」
本案中，涉及到以下幾個法律問題：
一。 合同的期限。
合同的履行期限是一個合法有效的合同中的重要條款，應(yīng)在合同中明確規(guī)定，在此期限內(nèi)雙方享有合同約定的權(quán)利、承擔(dān)合同約定的義務(wù)。當(dāng)該期限屆滿時，合同失去效力即不再約束雙方當(dāng)事人。但雙方當(dāng)事人可以協(xié)商延長合同的期限，只要雙方協(xié)商一致達(dá)成合意，該合同即可以繼續(xù)有效。 在這種情況下，雙方為意思表示的方式有兩種：一種是明示的，比如簽訂協(xié)議延長合同;另一種是默示的，即雙方用行動表示愿意繼續(xù)履行合同。如本案中，雙方所簽合同的期限是3年，但當(dāng)合同有效期限屆滿后，承租方仍按月支付租金即承擔(dān)約定的義務(wù)，出租方也繼續(xù)接受了承租方支付的租金。這說明雙方當(dāng)事人對延長合同、繼續(xù)履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。 那么，延長后的合同，其期限至何時為止呢?由于雙方并未約定，故應(yīng)視為一未約定期限的合同。此種合同，雙方均有權(quán)隨時終止，但應(yīng)給予對方合理的準(zhǔn)備時間。具體到房屋租賃合同中，即房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前一個月通知承租人，以便其另尋住所。本案的被告就是因為未遵守此法律規(guī)定，故其終止承租關(guān)系的意思表示違法無效。
或許有人會問，現(xiàn)在該房屋已被轉(zhuǎn)讓，原房屋租賃合同是否應(yīng)該終止呢?這就涉及到房屋租賃法律關(guān)系中的兩個重要的法律制度：買賣不破租賃制度和承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。
二。買賣不破租賃制度和承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。
(一) 買賣不破除租賃。它是指租賃房屋被買賣的場合，承租人對于該房的使用權(quán)，不因買賣而受到影響。它的要件是：a須有房屋租賃合同;b須房屋已交付承租人使用;c須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。
(二)承租人的優(yōu)先購買權(quán)�！蹲罡叻ㄔ好穹ㄍ▌t意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效�！痹诒景钢校桓嫒缫鲑u房屋須履行通知義務(wù)即提前3個月通知承租人，而且應(yīng)詢問承租人有無購房意向，以便于承超人行使他的優(yōu)先購買權(quán)。若不履行此義務(wù)，就有可能使房屋買賣合同被宣告無效，而由此承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
既然被告出售房屋的行為是違法的，則其與買受人任某之間的房屋買賣合同即理應(yīng)無效。為什么任某無需退還房屋呢?這又涉及到民法中的一個重要的物權(quán)法律制度：善意占有制度。
三。善意占有制度。
善意占有是指非法占有人在占有某項財產(chǎn)時，不知道 或不應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法。善意占有是誠實的占有，受占有制度的 特別保護(hù)，在一定條件下甚至可以對抗所有人的物上請求權(quán)。如第三 人系不知道亦不可能知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)轉(zhuǎn)讓人的善意受讓人，須區(qū)別 對待：a如非法轉(zhuǎn)讓人系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所 有人不能請求善意第三人返還原物及收益，只能請求非法轉(zhuǎn)讓人賠償 損失。b如非法轉(zhuǎn)讓人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之 占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律規(guī)定的除斥期間內(nèi)， 可請求善意第三人返還原物(但不能請求還收益)，如善意第三人是 在公開市場上受讓財產(chǎn)的，所有人或合法占有人在請求返還原物時， 須補償其受讓時所付的價金;如善意第三人受讓的財產(chǎn)為金錢和有價 證券，所有人或合法占有人則不能請求其返還。本案中，轉(zhuǎn)讓房屋的雖然是房屋所所有人，但是他處分房屋的權(quán)利受到法律上優(yōu)先購買制度的約束，故該賣房行為應(yīng)屬無效。但第三人任某并不知道所有人的處分權(quán)受到了限制，所以為善意第三人，她可以根據(jù)善意占有制度來對抗原告的主張，原告的損失可由有過錯的所有人給予補償。
由于我國的房地產(chǎn)法律制度多年來一直不夠完善，歷史遺留問題較多。加之近年來經(jīng)歷由計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，房屋承租人與產(chǎn)權(quán)人的糾紛屢見不鮮。我們借這個具有典型性的案例，向大家淺顯地講解一下房地產(chǎn)法律中的幾個重要的法律制度，希望有助于您利用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。
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