房地產(chǎn)業(yè)營改增十問十答【廣東稅務(wù)局】

　　營改增全面推開，以下是廣東稅務(wù)局對營改增的十問十答，希望大家能夠更加深入了解營改增!

　　來源:廣東國家稅務(wù)局

　　問題一：什么是房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人?

　　答：在中華人民共和國境內(nèi)銷售、出租不動產(chǎn)的單位和個人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人，

房地產(chǎn)業(yè)營改增十問十答【廣東稅務(wù)局】

　　問題二：房地產(chǎn)業(yè)的征稅范圍包括什么?

　　答：根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：

　　(一)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動適用銷售不動產(chǎn)稅目;

　　(二)具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的不動產(chǎn)租賃活動，適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動產(chǎn)融資性售后回租);

　　(三)在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動，適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目。

　　問題三：房地產(chǎn)業(yè)的稅率和征收率是什么?

　　答：納稅人銷售、出租不動產(chǎn)的適用稅率為11%;小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%.

　　問題四：取得不動產(chǎn)如何進(jìn)行抵扣?

　　答：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.

　　問題五：銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目有哪些征稅規(guī)定?

　　答：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目有以下征稅規(guī)定：

　　(一)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　(二)一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　(三)小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

　　(四)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　問題六：一般納稅人銷售取得的不動產(chǎn)如何征稅?

　　答：一般納稅人銷售取得的不動產(chǎn)有以下征稅規(guī)定：

　　(一)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　(二)一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報，

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　　問題七：一般納稅人銷售自建的不動產(chǎn)如何征稅?

　　答：一般納稅人銷售自建的不動產(chǎn)有以下征稅規(guī)定：

　　(一)一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　(二)一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　問題八：銷售住房可以享受哪些免稅政策?

　　答：納稅人銷售住房可以享受的免稅政策包括：

　　(一)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房。

　　(二)個人銷售自建自用住房。

　　(三)個人將購買2年以上(含2年)的住房(不含北京市、上海市、廣州市和深圳市的住房)對外銷售。

　　(四)個人將購買2年以上(含2年)的普通住房(僅指北京市、上海市、廣州市和深圳市的普通住房)對外銷售。

　　問題九：不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)有哪些征稅規(guī)定?

　　答：不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)有以下征稅規(guī)定：

　　(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。取得的不動產(chǎn)與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　(三)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　(四)其他個人出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　(五)個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

　　問題十：房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定?

　　答：(一)納稅人銷售、租賃不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　(二)納稅人提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

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