法律碩士輔導(dǎo)之住房反向抵押貸款面臨的問(wèn)題

第一，年齡預(yù)測(cè)方面的不確定因素。時(shí)代發(fā)展的今天，一般來(lái)說(shuō)預(yù)測(cè)一國(guó)普通民眾的預(yù)期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預(yù)測(cè)障礙主要來(lái)自兩方面，一是，借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)預(yù)期自己會(huì)長(zhǎng)壽的健康老人會(huì)有一種較之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押貸款的現(xiàn)象。這就使得貸款人依據(jù)普通人壽保險(xiǎn)公司生命表預(yù)測(cè)的老人壽命會(huì)偏低。二是住房反向抵押貸款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，醫(yī)學(xué)科學(xué)的發(fā)展在這期間很可能出現(xiàn)巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。

第二，利率預(yù)測(cè)方面的不確定因素。中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，歷史證明發(fā)展中國(guó)家在發(fā)展過(guò)程中通貨膨脹很容易發(fā)生，從而引起銀行利率的相應(yīng)大幅增加。雖然目前我國(guó)的通貨膨脹不嚴(yán)重，貸款利率不算高，但難保證未來(lái)幾十年內(nèi)這種情況不發(fā)生變化，并且以往的低利率很容易引起未來(lái)低利率的預(yù)期，這反倒增加了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)利率。

第三，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方面的不確定因素。這是三大不確定因素中不確定性最高的一個(gè)，之所以這樣說(shuō)是因?yàn)槿绻�按照理論界一般的觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)水平應(yīng)該有由收入決定的話，未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確極為困難。另外中國(guó)土地使用權(quán) 70年的規(guī)定也使得臨近使用權(quán)期限的住房?jī)r(jià)值很難把握。由于住房反向抵押貸款中存在以上三大不確定因素，再加上它對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)又完全是一個(gè)新生事物，因此應(yīng)該以積極慎重的態(tài)度開(kāi)拓住房反向抵押貸款這一新的信貸領(lǐng)域。

在我國(guó)商業(yè)銀行還嚴(yán)重缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的情況下，我們開(kāi)展住房反向抵押貸款第一應(yīng)奉行的原則就是謹(jǐn)慎性。所謂謹(jǐn)慎性就是寧可將不確定性想的壞一些也不要抱僥幸心理，一味往好處想。由于住房反向抵押貸款的特殊性質(zhì)，實(shí)行謹(jǐn)慎原則對(duì)銀行不會(huì)受到很大損失（只不過(guò)減少一些規(guī)模，而從世界上搞住房反向抵押貸款的國(guó)家實(shí)踐來(lái)看，這類貸款占總貸款的比例都不大）而對(duì)借款人來(lái)說(shuō)未來(lái)也不會(huì)受到很大損失，因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款可以設(shè)立特殊的保護(hù)借款人的條款。

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