簡析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢
摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國的整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占著很大的比重，從整體形勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅從諸多方面帶動了社會的進(jìn)步，還改善了人們的生活水平。然而與此同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展也存在著很多的問題，這些問題在一定程度上也給人們的正常生活造成了不利影響，為了促使我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以朝著健康有序的方向發(fā)展，相關(guān)政府部門以及房地產(chǎn)投資商必須針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀作充分分析以及合理調(diào)整，進(jìn)而確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠有條不紊的發(fā)展下去。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；我國；發(fā)展趨勢
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要部門，它的興衰與國民經(jīng)濟(jì)興衰有著非常密切的關(guān)系。作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，一定要確保其健康穩(wěn)定的發(fā)展，這樣不僅可以協(xié)助國家更好地抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還能防止通貨膨脹造成的一系列不良影響。現(xiàn)階段在經(jīng)濟(jì)改革的推動下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的局面，而該行業(yè)的發(fā)展也拉動了整體國民經(jīng)濟(jì)的增長。然而我們不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)在取得突飛猛進(jìn)發(fā)展的同時還受到諸多不利因素的影響與制約，進(jìn)而導(dǎo)致其發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些比較突出的不易解決的問題。由此，國家?guī)锥瘸雠_一系列相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，雖然這些措施在一定程度上發(fā)揮了很好的作用，但是還有一些問題并未從根本上得到解決。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
從當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的運行層面觀察可知，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)在如下幾個方面：
1.泡沫成分呈收縮趨勢，房地產(chǎn)的市場價格在高位運行過程中將面臨著很大的下降壓力，盡管國家已經(jīng)出臺了一些調(diào)整緊縮的政策，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫成分逐漸開始收縮，但是一些城市房價還是比較高，而且下降壓力依然很大，與此同時下調(diào)的程度也不一樣。
2.成交量出現(xiàn)萎縮，房屋空置率逐年上升。目前房價下調(diào)比例有限，很多購房者普遍存在著觀望的情緒，這就促使房地產(chǎn)行業(yè)的成交量出現(xiàn)大幅度的萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)中房屋空置率大幅度的上升。
3.在政府緊縮政策下的房地產(chǎn)商普遍面臨著嚴(yán)重的資金壓力，而相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險也在不斷增加。
4.房地產(chǎn)市場日前正朝著分化的方向發(fā)展，這就使得一些實力比較弱的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸被洗出當(dāng)前的市場，這種現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）政府部門加大了土地制度上的監(jiān)管力度，使得一些實力比較弱的房地產(chǎn)開發(fā)商很難競爭到土地，有的即便拿到了土地，也沒有能力及時支付地款。
（2）銀行方面信貸緊縮促使房地產(chǎn)商資金匱乏，一些開發(fā)商沒有雄厚的資金來源，他們又沒有能力借助股市發(fā)行股票以或許大量的資金。
（3）由于一段時期內(nèi)房價的下跌以及成交量的緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)比較困難。
（4）銀行利率的相應(yīng)提高促使中小房地產(chǎn)商根本沒有能力支付巨額的房地產(chǎn)信貸所需的利息。
（5）中小房地產(chǎn)商沒有品牌競爭力。大型房地產(chǎn)商憑借自身的品牌以及信譽優(yōu)勢，以雄厚的實力來打價格戰(zhàn)，并借此對市場進(jìn)行清洗。
以上所說的諸多因素共同作用下便使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸呈分化的發(fā)展趨勢，而一些實力比較弱的房地產(chǎn)企業(yè)很容易被清洗出市場，進(jìn)而很難促使市場的集中度提高。
5.房地產(chǎn)中介的經(jīng)營面臨著很大的困難。由于當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場的不景氣因素所致，房屋成交量不穩(wěn)定，再加上市場競爭的激烈以及政府部門規(guī)范制度的不斷加強(qiáng)，便促使一些房地產(chǎn)中介經(jīng)營過程中面臨著很大的困難，有些甚至直接倒閉了。
三、我國房地產(chǎn)市場的主要問題
當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.金融信貸方面
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)在金融信貸方面面臨的風(fēng)險與日俱增。一些房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭土地開發(fā)土地期間，由于自籌資金不夠，他們?yōu)榱嘶I集到資金，往往會費盡周折從銀行里面貸款，這樣便會促使銀行金融信貸方面的風(fēng)險逐日擴(kuò)大。另外一些人為了能夠多購買幾套住房，便借助銀行給予的個人購房貸款向銀行貸款，進(jìn)而囤積房源并對房產(chǎn)進(jìn)行各種炒作，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫，進(jìn)而使得信貸風(fēng)險不斷加劇。
2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面促使房價過高
從我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，每次房地產(chǎn)市場升溫的背后，都跟經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展有著密切的關(guān)系。如今中國經(jīng)濟(jì)處于金融危機(jī)結(jié)束后全面復(fù)蘇的蓬勃發(fā)展階段，這在一定程度上也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的帶動下，市場上對工業(yè)用地以及寫字樓物業(yè)方面的需求也在不斷增加，這就從很大程度上刺激了市場的發(fā)展；與此同時，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也增加了人們的收入，這就使得一些潛在需求住房的逐步轉(zhuǎn)換成實際所需，進(jìn)而影響到人們自身購房所需。
3.獲取土地的方式
房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地的使用權(quán)時經(jīng)常會出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，換種說法便是出賣土地時經(jīng)常會有濫用土地資源以及非法侵占土地的現(xiàn)象，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)的步伐加快。特別嚴(yán)重的是一些開發(fā)商采取暗箱操作的手段，以低價贏得國有土地使用權(quán)，從而導(dǎo)致土地資產(chǎn)不斷流失掉，使得法律框架保護(hù)下的招標(biāo)購地秩序被打亂，行賄受賄等不正常風(fēng)氣得以盛行；另外也極大地?fù)p壞了國家土地儲備，使得國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展面臨著很大的困難。
4.缺乏中低端普通商品住房的開發(fā)
在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，部分房地產(chǎn)商過于追求利潤，導(dǎo)致盲目的去追求高檔商品住宅以及別墅群的開發(fā)，然而極大的忽視了中低檔普通住宅用戶對房屋的需求，進(jìn)而促使房地產(chǎn)開發(fā)的比例嚴(yán)重失調(diào)，在某種程度上經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)便出現(xiàn)了空檔期。由于住房結(jié)構(gòu)一旦出現(xiàn)供給失衡，一方面房價會不斷攀升，使得房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)泡沫，影響到房地產(chǎn)后期的穩(wěn)定和發(fā)展；另一方面難以滿足普通群眾關(guān)于中低檔住房所需，造成群眾情緒不滿，給社會埋下了不和諧的隱患。 5.市場調(diào)節(jié)機(jī)制存在著缺陷
房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展期間，市場調(diào)節(jié)機(jī)制缺陷日益明顯。不少房地產(chǎn)商受利益趨勢，逐漸將對合法經(jīng)濟(jì)利益追求轉(zhuǎn)變成對暴利的追逐，進(jìn)而使得一些城市的房價呈現(xiàn)不正常的增長趨勢。然而住宅屬于人民群眾生活中最基本的物質(zhì)保障，這在某些地區(qū)甚至演變成了“房東”投資生財?shù)墓ぞ�。這些“房東”將當(dāng)?shù)胤績r炒高進(jìn)而獲取高額的利潤，從而導(dǎo)致真正有住房所需的人們買不起房子，進(jìn)而導(dǎo)致貧富差距不斷擴(kuò)大，兩極分化也越來越嚴(yán)重。
四、我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢
1.房價理性回歸是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢
在泡沫擠壓以及行業(yè)競爭加劇、國家宏觀調(diào)控政策等多方面因素不斷成熟的情況下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將朝著更加健康有序的方向發(fā)展，使得未來房地產(chǎn)市場上的房價更加合理，而房價收入也能在整體上處于可維持的'空間中。房地產(chǎn)開放商要在遵循經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分利用政府部門頒發(fā)的一系列關(guān)注民生政策法規(guī)，合理經(jīng)營，這樣便會促使房回歸到理性發(fā)展的道路上。不過怎樣回歸以及回歸的幅度是由每個地方政府部門所出臺的政策所決定的，但是一定要以維持市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展以及確保社會穩(wěn)定為前提基礎(chǔ)。
2.要客觀看待政府部門的宏觀調(diào)控，其行為也會日益廣泛化
隨著政府部門本身制度建設(shè)以及監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，公民民主權(quán)以及民主的推進(jìn)和法制、輿論建設(shè)設(shè)施的進(jìn)一步完善與明細(xì)，都有助于政府部門和相關(guān)官員在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中有關(guān)土地交易、城市房屋建筑的拆遷以及項目工程的開發(fā)等多個方面的各種行為得以規(guī)范化。雖然目前一些地區(qū)針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題采取的調(diào)控措施比較特殊，但這也是為了滿足經(jīng)濟(jì)實際發(fā)展所需，隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的日益成熟和穩(wěn)定，房地產(chǎn)商會更加重視政府部門的各項宏觀調(diào)控政策，在法律法規(guī)所允許的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動。隨著政府部門適當(dāng)?shù)陌淹恋貎r格降低，采取有限制的供給方式，便促使房地產(chǎn)商在政府政策指引下，引領(lǐng)房價逐漸回歸到理性的軌道上，這樣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程便加快，也就可以從泡沫經(jīng)濟(jì)中逐漸脫身，從而回歸到正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。
3.供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化
高檔住宅小區(qū)比重會下降，經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房比重會逐漸上升；另外，供求失衡狀態(tài)會進(jìn)一步改善，供求匹配程度會逐步提高。
4.市場集中度會得以提高
隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。
五、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局密切相關(guān)，因而政府部門要加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)商要遵循市場規(guī)律合理經(jīng)營，攜手促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定地發(fā)展下去。
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