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對城鎮(zhèn)土地定級因素選取以及參評因素因子體系建立的工學(xué)論文
摘要：本文通過對城鎮(zhèn)土地定級因素選擇原則、選擇范圍，城鎮(zhèn)土地定級參評因素因子體系存在的問題進行相關(guān)分析，同時，指出現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級因素因子體系應(yīng)用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級存在因子過多、部分因子無實際意義等問題，得出城鎮(zhèn)土地定級因素的選取應(yīng)該具體情況具體分析的結(jié)論。
關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地定級；定級因素；因素因子體系
0引言
城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級的過程。相比城鎮(zhèn)土地分等的作用對象——揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，定級的評定單元劃分的更加精確、有針對性。城鎮(zhèn)土地分等定級的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、為土地估價、土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃制定提供科學(xué)依據(jù)。在城鎮(zhèn)土地定級過程中，對定級因素的選取以及求取所有影響土地級別的因素分值是定級過程的核心步驟，定級因素的選取直接影響到土地級別的劃分，因此，有必要對如何選取定級因素進行相關(guān)的分析探討。
1城鎮(zhèn)土地定級因素選擇原則
城鎮(zhèn)土地定級因素、因子，根據(jù)城鎮(zhèn)的實際情況、影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量、土地利用和效益的因素，以及這些因素的影響方式和程度等，選取其中影響性較大的那部分因素、因子作為定級參評因素、因子。
1.1 綜合分析原則
城鎮(zhèn)土地級別受到城鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會、自然和生態(tài)環(huán)境等多種因素的影響。定級除分析經(jīng)濟因素外，還應(yīng)對城鎮(zhèn)社會、自然和生態(tài)環(huán)境因素進行分析；除分析單個因素對城鎮(zhèn)土地效益的影響作用外，還應(yīng)分析經(jīng)濟、社會、自然和生態(tài)環(huán)境等因素對城鎮(zhèn)土地效益的綜合影響作用。
1.2 主導(dǎo)因素原則
土地因素及其影響作用和效益，往往存在一定的重疊性和相關(guān)性。與綜合分析原則相輔相成，主導(dǎo)因素原則要求，定級應(yīng)根據(jù)影響城鎮(zhèn)內(nèi)部土地優(yōu)劣的各種因素及其作用的差異，重點選擇對土地級別起控制和主導(dǎo)作用的因素作為定級的參評因素，并突出這些因素對土地效益主要方面的影響。
1.3 地域分異原則
土地構(gòu)成因素特性、優(yōu)劣狀況、對土地效益的影響作用方式和強度，在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)一般存在一定的空間差異。定級應(yīng)掌握土地因素特性、優(yōu)劣狀況、影響作用方式和強度的空間分布與組合規(guī)律，分析其地域差異，從而更為科學(xué)準確地選取定級參評因素、量化其影響作用。
1.4 土地收益差異原則
土地級別反映了城鎮(zhèn)土地條件的優(yōu)劣狀況，而對土地條件具有一定敏感性的企業(yè)利潤所包含的土地收益在不同級別土地上應(yīng)有明顯差異，因此應(yīng)選擇有關(guān)行業(yè)企業(yè)進行土地差收益地價測算，并將測算值作為確定土地級別數(shù)目和了解行業(yè)級差收益的重要參考依據(jù)。
2城鎮(zhèn)土地級別的影響因素
城鎮(zhèn)是一個復(fù)雜的人工系統(tǒng)，其內(nèi)各種設(shè)施眾多，是人們生活和各種經(jīng)濟活動最為集中的場所。在不同城鎮(zhèn)之間以及同一城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域之間，城鎮(zhèn)土地構(gòu)成要素、土地利用與效益、土地質(zhì)量與價值均存在很大差異，影響城鎮(zhèn)土地級別的因素復(fù)雜多樣，但主要包括繁華程度、道路交通條件、城市設(shè)施條件、環(huán)境條件和人口狀況等。
2.1 繁華程度
根據(jù)區(qū)位論、城市地理學(xué)理論和地租地價理論，城鎮(zhèn)中某些對人口流動和物質(zhì)能量交換具有聚集作用的特殊地段形成城鎮(zhèn)結(jié)節(jié)點，這些大大小小的城鎮(zhèn)結(jié)節(jié)點通過頻繁的人口流動，物質(zhì)、能量、信息的不斷交換成為城鎮(zhèn)不同層次和等級的繁華中心。繁華程度可以通過多種指標(biāo)衡量，如人口密度、商業(yè)繁華程度等。其中商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度較為直觀，也相對易測，是衡量繁華程度的重要指標(biāo)。商業(yè)服務(wù)業(yè)有其自身的行業(yè)運行發(fā)展規(guī)律，在運用商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華指標(biāo)時，可以用商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模；以服務(wù)吸引半徑代表繁華影響范圍；以商服業(yè)吸引力隨距離的衰減值即商服繁華影響度代表土地繁華程度。因此，土地繁華程度也可以通過商服繁華影響度表示。
2.2 道路交通條件
城市道路交通條件，是某特定地塊土地與外界（包括定級城鎮(zhèn)內(nèi)部其它地域和定級城鎮(zhèn)之外環(huán)境）進行物質(zhì)、能量、人員、信息交流的方便程度、快捷程度。它的好壞狀況，一方面影響人流、物流的移動成本；另一方面還影響土地所處區(qū)域與其他有關(guān)區(qū)域相接觸進行社會經(jīng)濟和技術(shù)交流的頻率、機會、便利程度和潛力。根據(jù)道路交通設(shè)施在所促進物質(zhì)、能量、人員、信息交流的空間性和主要對象方面的差異，可將道路交通條件進一步細分為對外交通便利度、道路通達度、公交便捷度和路網(wǎng)密度等因素。其中，對外交通便利度反映城鎮(zhèn)土地與定級城鎮(zhèn)之外環(huán)境物質(zhì)、能量、人員、信息交流的方便和快捷程度；道路通達度、公交便捷度和路網(wǎng)密度，反映評價地域與定級城鎮(zhèn)內(nèi)部其它地域物質(zhì)、能量、人員、信息交流的方便和快捷程度。因此，城鎮(zhèn)土地定級中，道路交通條件可通過采用外交通便利度、道路通達度、公交便捷度和路網(wǎng)密度等因素表達。
2.3 城市設(shè)施條件
根據(jù)地租地價理論和區(qū)位論等理論，城市土地之所以遠高于農(nóng)用地的價值，是因為城市土地經(jīng)過人類不斷的改造和加工，資金、技術(shù)和勞動投入，而凝結(jié)了大量人類物化勞動和活勞動，從而產(chǎn)生大量的土地級差收益和級差地租地價。根據(jù)設(shè)施在城市生產(chǎn)和居民生活的功能作用，城市設(shè)施條件可分為生活設(shè)施完善度、公共設(shè)施完備度和文體設(shè)施影響度等3個因素。其中，生活設(shè)施包括給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活或生產(chǎn)基本條件有關(guān)的設(shè)施；公共設(shè)施包括與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、診所、醫(yī)院、菜場、郵電所、銀行儲蓄所等；文體設(shè)施包括影劇院、俱樂部、體育館場、游樂園等文化、體育設(shè)施。
2.4 環(huán)境狀況
城市環(huán)境狀況包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市綠地覆蓋率、自然條件優(yōu)劣度等因素。隨著社會進步和人類生活質(zhì)量的提高，這些因素對城市生產(chǎn)經(jīng)濟活動和居民生活正產(chǎn)生越來越重要的影響，因此是影響城鎮(zhèn)土地級別的重要因素。
2.5 人口狀況
城市是隨著人們生產(chǎn)經(jīng)濟活動、交流集聚，人口達到一定規(guī)模后形成的。人口一直是城市系統(tǒng)中最活躍的因素，對城市生產(chǎn)經(jīng)濟活動、土地利用、土地區(qū)位條件等都會產(chǎn)生重大影響。人口狀況，包括人口數(shù)量（人口總量、人口密度等）、人口結(jié)構(gòu)（性別結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)等）人口素質(zhì)（受教育程度、職稱、技能水平等）等各個方面。在城鎮(zhèn)土地定級中主要考慮人口密度因素。
3我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地定級參評因素因子體系
經(jīng)過多年實踐和完善，目前我國城鎮(zhèn)土地定級大多根據(jù)定級城鎮(zhèn)的本身特點，參照國家《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》選取確定定級的參評因素因子體系。國家《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》定級因素因子見表1~4。
4城鎮(zhèn)土地定級參評因素因子體系存在的問題
城鎮(zhèn)土地定級參評因素因子體系存在的問題，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級過程中有著突出的表現(xiàn)。主要表現(xiàn)在以下幾方面：①該指標(biāo)體系雖然對哪些因素可選、可不選做了備注，但對各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級工作指導(dǎo)性不強；同時由于評估人員的水平低，對選擇的因素把握不準，通常采取全部都選的作法。這就給定級過程帶來一定的復(fù)雜性，使最后的結(jié)果產(chǎn)生很大的誤差。②部分因素的因子層所列因子適應(yīng)性不強。如在“公用設(shè)施完備度”因子層中，體育館、文化館、影劇院等因子只適用于經(jīng)濟較發(fā)達的東南沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前無此類公用設(shè)施。此外，受近幾年電信業(yè)快速發(fā)展的影響，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵局正逐步被電信局、電信營業(yè)廳所取代，后兩者對土地質(zhì)量的影響日益增強。③大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)在土地定級時應(yīng)舍棄“公交便捷度”因素。由于當(dāng)前無論是從建設(shè)規(guī)模還是從居民需求的角度，公交站點的布設(shè)與公交線路的開通意義不大，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有公交車。④“對外交通便利度”因素有2個因子，即火車站和汽車站。鄉(xiāng)鎮(zhèn)有火車站的很少，有汽車站的較多，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運和貨運業(yè)務(wù)多以個體運輸業(yè)為主，其吸納人口的能力和對外輻射的作用較弱，對土地質(zhì)量的影響小。因此在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級中，“對外交通便利度”因素可舍棄。⑤在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級中，“基礎(chǔ)設(shè)施完善度”因素也可舍棄。主要原因是目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級范圍一般都在建成區(qū)范圍內(nèi)，面積僅2-3km2，“基礎(chǔ)設(shè)施完善度”的大部分因子對土地質(zhì)量的影響差異性較小。如在建成區(qū)，電力管線、自來水管線已鋪設(shè)且保證率較好；供氣、供熱管線一般未鋪設(shè)，不會造成定級范圍內(nèi)土地質(zhì)量的差異。⑥指標(biāo)體系缺少“鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃”因素。根據(jù)《規(guī)程》，城鎮(zhèn)土地定級主要分析現(xiàn)狀土地質(zhì)量的差異，但考慮到很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都是首次開展土地定級工作，更新速度一般比城鎮(zhèn)慢，其定級成果通常要使用3-5年。因此，為體現(xiàn)未來幾年內(nèi)實施鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃對土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響，應(yīng)在指標(biāo)體系內(nèi)增加“鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃”因素。
5結(jié)論與建議
城市是一個復(fù)雜的人工系統(tǒng)，其內(nèi)各種設(shè)施眾多，是人們生活和各種經(jīng)濟活動最為集中的場所。在不同城鎮(zhèn)之間以及同一城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域之間，城鎮(zhèn)土地構(gòu)成要素、土地利用與效益、土地質(zhì)量與價值均存在很大差異，影響城鎮(zhèn)土地級別的因素復(fù)雜多樣，主要包括繁華程度、道路交通條件、城市設(shè)施條件、環(huán)境條件和人口狀況等。各種定級因素綜合一起組成城鎮(zhèn)土地定級參評因素因子體系，直接影響到城鎮(zhèn)土地級別的劃分結(jié)果。所以，對定級因素的選取應(yīng)該按照具體情況具體分析的原則分別進行。尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級的過程中，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》擬定的城鎮(zhèn)土地定級指標(biāo)體系并結(jié)合各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)市場特點，制定符合當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)實際的土地定級因素因子體系，從而完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級的劃定。
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