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城市規(guī)劃對地價的影響論文
城市總體規(guī)劃的主要任務是根據(jù)城市規(guī)劃綱要綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模、容量和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設用地，合理配置城市各項基礎工程設施，并保證城市每個階段的發(fā)展目標、途徑、程序的優(yōu)化和布局的科學性。城市總體規(guī)劃的科學與否，在很大程度上影響著城市土地價格。
土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即未來地租（收益）的資本化。因此，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和對土地經(jīng)濟規(guī)律研究的深入，人們更加深刻地認識到，土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。
從城市整體層面來看，城市未來地價的高低主要取決于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎設施的發(fā)展水平，以及城市建設總體容量控制標準，這些因素主要是由城市總體規(guī)劃決定的。從城市局部地域來看，地塊的用途、開發(fā)強度及環(huán)境控制等決定地價的因素也取決于具體的規(guī)劃控制要求。
城市性質(zhì)對地價的影響
城市的性質(zhì)指城市在國家經(jīng)濟和社會發(fā)展中所處的地位與所起的作用，是城市主要職能的反映。我國城市性質(zhì)大致分為：中心城市、工業(yè)城市、交通港口城市和特殊職能城市四種。城市性質(zhì)的差異，是決定城市地價水平的一個重要因素。城市性質(zhì)制約著城市的經(jīng)濟、人口結(jié)構、規(guī)劃結(jié)構、城市風貌、城市建設特別是土地使用的構成等各個方面，而不同性質(zhì)的土地使用在經(jīng)濟效益上是有很大差異的，一個城市的職能越多，越能強化城市發(fā)展的聚集效益。現(xiàn)代城市職能中第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越大，如金融貿(mào)易、信息展覽、經(jīng)營管理、旅游服務、商業(yè)零售業(yè)越發(fā)達，地價水平越高。
城市規(guī)模對地價的影響
城市規(guī)模指城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模，因為城市用地規(guī)模隨著城市人口數(shù)量的浮動而變化，所以，城市規(guī)模通常按城市人口劃分為特大城市、大城市、中等城市、小城市等。總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模直接影響著城市基礎設施的標準、交通運輸、城市布局、城市的環(huán)境等一系列問題，對城市地價水平有較大的影響。城市規(guī)模越大，基礎設施的建設標準越高，交通運輸系統(tǒng)越復雜，城市環(huán)境的營造越困難且成本越高，土地級差收益也越高。同時，按照我國城市土地使用的現(xiàn)狀，城市規(guī)模越大，人口越多，人均用地指標越低，意味著土地供給與需求的矛盾越突出，土地資源短缺情況越嚴重，地價水平越高。
城市土地利用結(jié)構對地價的影響
城市土地的利用結(jié)構指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內(nèi)部各個組成部分用地的構成與比例。不同性質(zhì)用地的價格差異是普遍存在的，而且相差很大。一般來說，商業(yè)用地地價最高，辦公和住宅用地次之，工業(yè)用地地價最低，因此總體規(guī)劃確定的城市用地構成與地價總體水平及地價總量密切相關：地價總體水平與商業(yè)用地的比重成正比例關系，而與工業(yè)用地的比重成負比例關系。商業(yè)用地在城市中的比重主要取決于城市的職能特點及規(guī)劃用地的功能分區(qū)。同時，用地結(jié)構的合理化既有賴于土地價值的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，也有賴于城市規(guī)劃的政策調(diào)節(jié)，城市規(guī)劃在遵循“充分發(fā)揮土地使用效益”的原則下優(yōu)化城市用地結(jié)構，有利于提高城市地價的整體水平。
城市用地空間布局對地價的影響
區(qū)位地價級差是導致城市空間結(jié)構演變的基本動因之一。反過來，城市總體規(guī)劃所確定的城市功能分區(qū)及空間結(jié)構也會對城市地價的空間差異產(chǎn)生影響。它具體體現(xiàn)在城市空間結(jié)構的層次決定土地價格的分級體系；商業(yè)、住宅、工業(yè)等功能用地的聚集程度決定了房地產(chǎn)價格總體水平和不同土地等級間價格差異的幅度，即城市用地功能分區(qū)及用地功能混合情況決定了地價級差，規(guī)劃道路運輸網(wǎng)結(jié)構及道路密度與地段價格直接相關。
對于一般城市而言，聚集程度及交通區(qū)位是影響地價的兩個最主要的因素。首先，用地聚集程度越高，尤其是商貿(mào)服務業(yè)、辦公樓宇等聚集程度高的城市各級中心地區(qū)，往往是地價峰值區(qū)。其次，城市房地產(chǎn)價格上漲最快的地區(qū)一般是交通便捷的地區(qū)，尤其是城市新發(fā)展區(qū)。規(guī)劃新開通干道、高速公路出入口兩側(cè)土地，地價迅速上漲，表明交通條件的改善對城市土地價格的提高起著直接的促進作用。聚集程度較高、交通條件優(yōu)越的地段不僅本區(qū)域地價水平較高，而且通過傳遞、擴散作用，可以帶動周邊地域地價水平的提高，從而影響城市地價的整體水平。
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