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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢核算論文
房地產(chǎn)投資項目具有資金投進大，建設(shè)周期長，本錢核算環(huán)節(jié)多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的本錢耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。進步開發(fā)項目的本錢核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確當務之急。如何進行本錢核算，顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成
房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度。就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設(shè)備用度。這是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體內(nèi)容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度主要包括置換本錢、批租用度、動遷用度等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地用度通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，很多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)本錢中受外界因素影響最大的一塊用度支出，一般占項目總投資的10%～15%。
3、治理用度和籌資本錢。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過借款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分用度核算好，對正確計算開發(fā)本錢將起到非常重要的作用。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢核算策略
1、加強房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋本錢核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使本錢核算工作有法可依、有章可循，從而保證本錢會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)本錢核算水平和會計信息質(zhì)量的進步。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證本錢會計工作質(zhì)量的條件下，公道地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的本錢核算職員。每一房地產(chǎn)項目應由專人負責本錢核算工作，大型項目應設(shè)立本錢工作組專門負責本錢猜測、本錢決策、本錢計劃、本錢核算、本錢控制、本錢報表編制和分析等主要工作，使本錢核算和治理有機地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。本錢工作組的工作方式也應根據(jù)項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
2、確定本錢核算對象。
對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其本錢核算對象就顯得復雜。這就需要本錢核算職員深進實際，研究分析總體項目的特點、治理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設(shè)交付期以及預決算的主體分項確定。本錢核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算，利于治理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定本錢核算對象時，應結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設(shè)計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個本錢核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，假如開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個本錢核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分本錢核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設(shè)標準適當分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應單設(shè)本錢對象核算，這樣就會形成多個本錢核算對象。
3、設(shè)立公道的本錢核算項目。
正確劃分本錢項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等�？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的本錢結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低本錢的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)本錢屬一級科目，在該科目下企業(yè)應根據(jù)自己的經(jīng)營特點和治理需要，確定本錢項目，進行明細核算。本錢項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的本錢用度，特別是單筆發(fā)生的用度，應盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的用度應單獨設(shè)立科目核算。土建用度如屬于合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4、正確的進行本錢的回集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。
對于單一的房地產(chǎn)項目由于本錢對象簡單，回集本錢用度就輕易得多，通過分配間接計進本錢對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜，本錢核算對象比較細化，很多本錢用度不可能直接回集到各個本錢核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地回集到各個本錢核算對象。直接回集的本錢用度主要是建筑安裝工程用度，其他本錢用度則需要定期進行分配，而對于間接分配的用度需要在日�；丶瘯r按各自本錢項目的詳目分別回集核算，然后按各個本錢對象和對應本錢項目進行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項目的本錢核算對象直接回集項目的建筑安裝工程用度；土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的本錢用度可不按本錢對象直接分配，而在此本錢明細科目中分詳目回集，每月末按各本錢對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發(fā)生的用度，在分配時無需按詳目分攤，若本錢治理需要可以再按詳目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接用度中的現(xiàn)場治理性用度則按各本錢對象的建筑面積計算比例分攤。當月發(fā)生的各項本錢用度，其回集和分配程序同土地征用及拆遷補償用度。對于利息支出則按各本錢對象回集的上月末本錢實際發(fā)生額計算比例分攤；對于預支款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進進本錢項目回集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5、重視項目竣工本錢結(jié)轉(zhuǎn)核算。
已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的方法進行本錢結(jié)轉(zhuǎn)。比如：
�。�1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應將實在際本錢轉(zhuǎn)進“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。
�。�2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應于開發(fā)完成投進使用時，將實在際本錢結(jié)轉(zhuǎn)計進有關(guān)的房屋開發(fā)本錢中。
�。�3）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內(nèi)，應當取得經(jīng)過審價后的工程決算書，這樣本錢核算職員即可按照各本錢核算對象所回集的用度核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權(quán)責發(fā)生制要求計提相應的本錢用度，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實際總本錢，并計算各獨立核算對象的單位本錢進行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。若屬于出租經(jīng)營的項目，則轉(zhuǎn)進出租開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。商品房的預售業(yè)務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，本錢核算則不可能真實和及時，進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售本錢核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積本錢為銷售本錢轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢。
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