住房制度改革新階段中的金融問題研究

    今年7月21日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知，再一次明確了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想，即穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。通知還指出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房市場。在改革中應(yīng)當堅持的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標下，地方分別決策，因地制宜，量力而行，堅持國家、單位和個人合理負擔，堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。這標志著我國城鎮(zhèn)住房制度改革又進入了一個新的階段。

    筆者認為，在市場經(jīng)濟條件下，住房金融是左右住宅業(yè)興衰的關(guān)鍵，我國城鎮(zhèn)住房制度改革目標能否實現(xiàn)，也關(guān)鍵在于能否適時建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展要求的新型住房金融體系。因此，認真分析我國住宅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究目前我國住宅生產(chǎn)、消費、流通等環(huán)節(jié)的資金融通問題，探討建立與我國住宅業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的穩(wěn)定的長期融資方式，已成為當前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導(dǎo)下，本文將在已有的研究成果和改革實踐的基礎(chǔ)上，重點研究我國城鎮(zhèn)住房制度改革新階段中的金融問題。

    一、住房金融問題的綜合分析

    住房金融是以住房為信用基礎(chǔ)，借助各種金融工具、金融市場和金融中介，為住房的開發(fā)與建設(shè)、分配與消費、流通與交易等進行資金融通的所有經(jīng)營活動的總稱。根據(jù)這一定義，為全面反映當前我國住房金融中存在的問題，我們將從以下三個方面展開。

    （一）住房開發(fā)與建設(shè)中的融資問題

    經(jīng)過20年的改革開放， 我國現(xiàn)行的住房投資體制已經(jīng)發(fā)生了重大變化，國家統(tǒng)一的計劃劃撥體制逐漸被市場化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財政撥款占住房投資的比重，從過去的90%下降為20%左右；各企事業(yè)單位則成為住房開發(fā)投資的主力，占總投資的60—70%；城鎮(zhèn)居民個人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年，全國城鎮(zhèn)住宅投資總額超過1萬億元，住房竣工面積達25.5億平方米。投資額和竣工面積分別為前30年的14倍和4倍。

    與此同時，隨著我國金融體制改革的不斷深化，金融在住房開發(fā)與建設(shè)中的作用也不斷增強，1995年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，商業(yè)銀行的貸款約占開發(fā)資金總額的21.6%，開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券和股票募集資金占1.4%，金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的貢獻已達22.4%. 但是但是 但是，與國外金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的貢獻60—80%相比，我國城鎮(zhèn)住房開發(fā)與建設(shè)中的金融參與度還是比較低的。這主要由于我國正處于住房開發(fā)與建設(shè)融資的轉(zhuǎn)型期，即由以國家信貸為主的傳統(tǒng)計劃融資機制，轉(zhuǎn)入以商業(yè)銀行信貸為主的新的市場融資機制，在住房開發(fā)與建設(shè)的融資中還存在如下突出問題：

    1、資金融通渠道單一，開發(fā)企業(yè)融資成本過高

    我國正處于有計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌過程中，資本市場還處于試點階段，發(fā)育程度還很低，這大大限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，房屋預(yù)售款占50%以上，商業(yè)銀行信貸僅占10—30%. 由此可見我國開發(fā)企業(yè)財務(wù)杠桿比率很低。而發(fā)達市場經(jīng)濟國家常用的發(fā)行債券、股票等直接融資方式，在我國，由于資本市場的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國住房建設(shè)的發(fā)展，而且大大提高了開發(fā)企業(yè)的籌資成本，進而抬高了商品房銷售價格。

    2、商業(yè)銀行信貸資金供給不足，總量上難以滿足住房開發(fā)建設(shè)的資金需求

    目前，我國住房開發(fā)建設(shè)信貸資金的主要來源是：城市政府、企事業(yè)和職工個人的三級住房基金；個人住房儲蓄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資金；金融機構(gòu)的自有資金及國外資金等。這種

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