2003年房地產(chǎn)市場展望

　　2002年是“入世年”，2003年是政府“換屆年”。中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確2003年的兩項(xiàng)任務(wù)，第一是繼續(xù)保持快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，第二是要不斷完善市場經(jīng)濟(jì)體制。新一屆政府必將認(rèn)真貫徹、落實(shí)。十六大提出全面建設(shè)小康社會，到2020年全面達(dá)到小康，首先要求GDP要翻兩番，要求年均GDP增長7.18%。中國經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)快速增長，房地產(chǎn)市場肯定要繼續(xù)興旺，“一匹馬”的作用肯定還要繼續(xù)發(fā)揮。

　　從經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭看，2001年經(jīng)濟(jì)開局比較好，但呈下滑勢頭，最后GDP增長7.3%，而2002年反過來，一個季度比一個季度好，處在上升的勢頭。所以從經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭來看，各方面預(yù)測2003年繼續(xù)保持8%的增長是很有把握的。尤其是中國的入世，改革開放的加快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，都有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展又直接有利于居民收入的提高（2002年人均收入比上年增加10%以上），從而利于提高居民購房能力。

　　房改的進(jìn)一步深化，必將不斷激發(fā)有效需求。今天房地產(chǎn)市場之所以發(fā)展這么好，主要是深化房改激發(fā)的居民住房的有效需求拉動的。新的一年建設(shè)部提出要加快住房分配貨幣化、發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、開拓二手房市場等舉措，也必將提高更多居民的買房積極性，就會不斷地擴(kuò)大房地產(chǎn)市場容量，從而拉動投資規(guī)模。這是從深化房改進(jìn)一步激發(fā)居民住房的有效需求角度看的。

　　另從城市建設(shè)角度看，我們城市正經(jīng)歷一個“建筑年代”，各地還在加緊舊城改造，拆舊建新，實(shí)施貨幣化拆遷政策，也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生“剛性”的投資和消費(fèi)拉動效應(yīng)。因此完全有望2003年的房地產(chǎn)市場仍然保持快速發(fā)展和供求兩旺。

　　現(xiàn)在業(yè)界好多人討論房地產(chǎn)周期問題，有人得出的結(jié)論是房地產(chǎn)周期是7年左右，5年上升，2年衰退。我想即使按照這個判斷，我們現(xiàn)在還有第5年。況且中國現(xiàn)在的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)與過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，和發(fā)達(dá)國家完全的市場經(jīng)濟(jì)也不同。我們處在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)市場，這一輪的房地產(chǎn)熱完全是由房改激發(fā)出來的，加上老百姓的需求總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足，所以我們不能簡單用過去的和西方國家的周期理論來套。

　　　　二、也看好長遠(yuǎn)：中國房地產(chǎn)市場可以興旺20年

　　我認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)將興旺20年，也就是我們從現(xiàn)在初步實(shí)現(xiàn)小康到全面實(shí)現(xiàn)小康的20年。

　　1.重要戰(zhàn)略機(jī)遇期

　　中共十六大提出，從現(xiàn)在到以后20年，我們進(jìn)入大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。當(dāng)今世界，和平與發(fā)展是主題，給我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了有利環(huán)境；全球經(jīng)濟(jì)一體化，倡導(dǎo)各國共贏，有利于我們縮短跟發(fā)達(dá)國家的差距，這些都給我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長意味著中國老百姓的收入不斷提高，必然有不斷增長的居住需求。有人說人均GDP在七八千美元之前房地產(chǎn)始終會保持旺盛勢頭，現(xiàn)在中國百姓人均收入才1000美元，所以全國房地產(chǎn)發(fā)展總量還會不斷增加，發(fā)展空間很大。

　　2.城市（鎮(zhèn)）化加速

　　城鎮(zhèn)化就是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝谶_(dá)一定比例，世界平均50%，發(fā)達(dá)國家75%，我國38%，就是中國只有38%的人住在城市里，發(fā)達(dá)國家的這一指標(biāo)是我們的兩倍。今后，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，意味著城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人進(jìn)入城市，全國就有1300萬人進(jìn)入城市，這些人給房地產(chǎn)帶來的需求，超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升的需求，將對房地產(chǎn)發(fā)展起到非常大的推動作用。有專家說，改革開放前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)的主要任務(wù)是建立工業(yè)化體系，拉動經(jīng)濟(jì)增長；改革開放以后20年，主要靠市場化來推動工業(yè)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；今后20年，我們將要依靠城鎮(zhèn)化來擴(kuò)大市場化、推動工業(yè)化、加快現(xiàn)代化建設(shè)。

　　3.從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”

　　中國城鎮(zhèn)百姓已經(jīng)進(jìn)入“居者優(yōu)其屋”的階段，在未來20年，要使大多數(shù)人實(shí)現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”是小康目標(biāo)之一�！皟�(yōu)其屋”的目標(biāo)是什么？一是面積擴(kuò)大。現(xiàn)在平均每戶60多平方米，爭取2020年達(dá)到100～120平方米；人均建筑面積現(xiàn)在是22平方米，到2020年達(dá)到人均30～35平方米，有的地方可以達(dá)到40平方米。二是住宅環(huán)境、住宅本身的

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