淺論重復(fù)預(yù)售糾紛的處理
[內(nèi)容摘要] 最高人民法院于2003年5月7日發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)重復(fù)預(yù)售糾紛的處理作了規(guī)定，但這些規(guī)定并不完善。重復(fù)預(yù)售糾紛的情形比較復(fù)雜，處理此類(lèi)糾紛的關(guān)鍵在于支持哪個(gè)買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求以及肯定哪個(gè)買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)登記的效力，具體可分為三種類(lèi)型。
[關(guān)鍵詞] 重復(fù)預(yù)售糾紛，預(yù)售登記，產(chǎn)權(quán)登記，請(qǐng)求，效力
所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣(mài)人在與前買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣(mài)人與前買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買(mǎi)賣(mài)對(duì)象的房屋尚未建成，無(wú)法立即進(jìn)行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣(mài)人進(jìn)行嚴(yán)重侵害買(mǎi)受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。最高人民法院于2003年5月7日發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第8條第2項(xiàng)、第9條第3項(xiàng)、第10條對(duì)重復(fù)預(yù)售糾紛的處理作了規(guī)定，但這些規(guī)定并不完善，其并未考慮預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)登記以及當(dāng)事人主觀過(guò)錯(cuò)等因素對(duì)糾紛處理的影響，因此這些規(guī)定不能完全解決處理此類(lèi)糾紛的法律適用問(wèn)題。重復(fù)預(yù)售糾紛的情形比較復(fù)雜，處理此類(lèi)糾紛的關(guān)鍵在于支持哪個(gè)買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求以及肯定哪個(gè)買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)登記的效力。其具體可分為以下三種類(lèi)型：
一、兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。
因未辦理預(yù)售登記，前、后買(mǎi)受人享有的均是一般合同債權(quán)。因債權(quán)不具有排他性，就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個(gè)債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時(shí)間先后而使債權(quán)具有不同效力，[1]故前、后買(mǎi)受人均有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同。最高人民法院于1995年12月27日出臺(tái)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱《解答》）第27條前一句式規(guī)定應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效，則是與債權(quán)平等原則相違背的。在前、后買(mǎi)受人均請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣(mài)人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價(jià)值。[2]
一般情況下，法院可根據(jù)出賣(mài)人的選擇判決支持任一買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。如果一律按出賣(mài)人的選擇進(jìn)行判決，則在實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生判決難以執(zhí)行，不利于交易的穩(wěn)定與安全的問(wèn)題。因此有必要對(duì)出賣(mài)人的選擇權(quán)加以限制，即不按照出賣(mài)人對(duì)交易對(duì)象的選擇進(jìn)行判決，而是根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，判決支持該預(yù)售行為中的買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：買(mǎi)受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買(mǎi)受人尚未交納房款；買(mǎi)受人已入住，并已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買(mǎi)受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，而另一買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房并非為居住使用等。對(duì)這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，則必須同時(shí)具備后買(mǎi)受人為預(yù)購(gòu)行為時(shí)為善意的要件，即其不具有侵害前買(mǎi)受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣(mài)人惡意串通，后買(mǎi)受人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
如果根據(jù)出賣(mài)人的選擇或預(yù)售行為所具有的特殊因素判決支持前買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，此時(shí)對(duì)后買(mǎi)受人權(quán)利的保護(hù)則要區(qū)別其為預(yù)購(gòu)行為是否善意，《解釋》第9條第3項(xiàng)對(duì)此并未具體區(qū)分。后買(mǎi)受人如屬善意，則其可依《解釋》第9條第3項(xiàng)的規(guī)定以出賣(mài)人欺詐為由請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同、返還已付購(gòu)房款及其利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任；如屬惡意，即其明知前一預(yù)售合同的存在而仍同出賣(mài)人訂立合同，則其僅能請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及其利息、賠償損失，而不能請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。如果根據(jù)出賣(mài)人的選擇或預(yù)售行為所具有的特殊因素判決支持后買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，前買(mǎi)受人則可根據(jù)《解釋》第8條第2 項(xiàng)的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及其利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰
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