商品房按揭法律問(wèn)題研究

    歷史的原因造就了具有中國(guó)特色的福利分房制度、隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配制度已經(jīng)與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的基本內(nèi)涵不相適宜。所以，住房分配制度正發(fā)生著重大的變化。福利分房被取消，住房分配制度逐步走向貨幣化，商品房的按揭逐漸為人們所熟悉并成為房產(chǎn)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)所在。但這一切均是在政府的主導(dǎo)下完成的，由于立法的欠缺及滯后性；導(dǎo)致這一優(yōu)良的制度在實(shí)踐中出現(xiàn)諸多的問(wèn)題，在有些地區(qū)出現(xiàn)了許多法律糾紛。本文擬從理論和實(shí)踐的角度對(duì)這些問(wèn)題作出分析；以求對(duì)其的發(fā)展有所研益。

    一、按揭的涵義、特征

    按揭一詞來(lái)源于英文mortgage.在英國(guó)的法律體系

    中，mortgage 一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是"永久，永遠(yuǎn)"，而gage的含義為"質(zhì)押，擔(dān)保".中國(guó)大陸所稱(chēng)的"按揭"據(jù)稱(chēng)是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。另外有學(xué)者認(rèn)為；在中國(guó)古代。 "按"，有抵押的意思，從字面上分析，按與抑都有"壓住不動(dòng)"的意思，即將一定的物從其他物種分離出來(lái)并為特定的債權(quán)作擔(dān)保。"揭"的來(lái)源則是mortgage的后半部分"gage"的音譯，故將mortgage譯為按揭。無(wú)論何種見(jiàn)解，"按揭"為一泊來(lái)詞當(dāng)無(wú)疑義。雖然按揭是從香港移植而來(lái)，但其與中國(guó)大陸地區(qū)獨(dú)特的背景相融合，形成了具有特定含義的的法律術(shù)語(yǔ)、我國(guó)大陸地區(qū)的所指的按揭，指購(gòu)房人將于房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的居地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與居地產(chǎn)商的法律行為。在我國(guó)大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行的介入，并且通過(guò)銀行的介入促成房地產(chǎn)銷(xiāo)售者與購(gòu)房者的交易；因此擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    中國(guó)大陸地區(qū)的按揭與英美法和香港地區(qū)的按揭有諸多不一致的地方，大陸地區(qū)的按揭的法律特征有：一、主體包括三方即：購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商及按揭銀行。二、按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。三、按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。四、按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣(mài)變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷(xiāo)售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款本也在我國(guó)的香港地區(qū)，按揭法律關(guān)系中并不包含銀行和房地產(chǎn)銷(xiāo)售商，按揭主要限于購(gòu)房者與主良行之間而與；地產(chǎn)銷(xiāo)售商無(wú)任何關(guān)系。大陸地區(qū)之所以將房地產(chǎn)銷(xiāo)售商成為按揭法律關(guān)系的重要組成部分，是與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和購(gòu)房者個(gè)人情況等國(guó)H相符合的。

    二、樓花按揭的法律問(wèn)題

    樓花一詞，也是源于香港地區(qū)、1954年香港立信置業(yè)公。率先推出了房屋"分層售賣(mài)，分期付款".由于房屋在施工（便被分期分批的預(yù)售給購(gòu)房者，如落英片片墜落，故稱(chēng)賣(mài)樓花。樓花接揭法律關(guān)系的內(nèi)容是購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商簽訂樓花買(mǎi)賣(mài)合同即房屋預(yù)售合同，購(gòu)房者、居地產(chǎn)銷(xiāo)售商和銀子三方共同簽訂樓花按揭合同，購(gòu)房者支付部分購(gòu)房款后，將其打合同取得的對(duì)于房屋的期待權(quán)抵押給銀行取得銀行貸款的

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