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發(fā)展和規(guī)范我國住房二級市場
內(nèi)容提要本文研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場，即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問題。
我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。
住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發(fā)展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務(wù)。
據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發(fā)育嚴(yán)重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴(yán)格；收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。
理清住房二級市場的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場的關(guān)鍵之一。
本文對二級市場的收益分配問題進(jìn)行理論分析，得出如下結(jié)論：
――如果承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應(yīng)全歸職工。
――公房使用權(quán)價格評估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分開評估。
――如果承認(rèn)既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。
――對已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價格；由于土地開發(fā)成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉(zhuǎn)讓時與購買時之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。
在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級市場的政策。
一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因
1、住房二級市場的界定
從住房參與流通的時序結(jié)構(gòu)來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標(biāo)。
有必要區(qū)分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點(diǎn)上有形的住房實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量。因?yàn)橛行蔚慕ㄖ镌谄溆行褂闷趦?nèi)是相對固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”�；�；住房服務(wù)流量，即每一段時期內(nèi)住房的所有特征所提供的無形的消費(fèi)效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃
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