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北京房產(chǎn)投資者已超50萬(wàn) 七成保持收支平衡
據(jù)中大恒基的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然在北京市場(chǎng)上投資二手房的人群已超過(guò)50萬(wàn)人，但是隨著國(guó)家一系列宏觀政策的影響，目前投資型人群的增加速度已有所減緩。在11月份購(gòu)買二手房人群中，投資與自住的比例從10月份的3∶7，下降為2∶8左右，降低了近10%。
據(jù)悉，眼下在京城樓市中，房屋投資者主要有四種人：第一種為真正的投資客，占到40%左右，這部分人多為事業(yè)有成，手中有一定的閑置資金，購(gòu)買的多套房產(chǎn)進(jìn)行裝修后通過(guò)市場(chǎng)出租，并隨著房產(chǎn)增值在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出售套現(xiàn)；第二種類型是在上世紀(jì)八九十年代，在國(guó)家實(shí)行福利分房制度時(shí)，有一部分人以各種理由多分了住房，他們除了自己住外，剩余的出租，這部分人群約合房屋投資者的25%；第三種類型是拆遷人群的投資，他們?cè)械姆慨a(chǎn)面積大，能得到較高的拆遷補(bǔ)償金，除購(gòu)買一套自住外，還能通過(guò)銀行按揭購(gòu)買第2套，裝修后出租；第四種類型是部分從外地舉家遷入北京的人，他們將老家的房產(chǎn)賣了，拿著錢在北京買兩套房子，自己住一套，出租一套。
目前，北京市場(chǎng)上每年有租房需求的人數(shù)在350萬(wàn)人左右，其中每年有8%左右的人群會(huì)加入購(gòu)房人群中。在需求升級(jí)、新房上市、二手房成交活躍等綜合因素的調(diào)和下，房?jī)r(jià)受投資房產(chǎn)的影響比較小。中大恒基市場(chǎng)研究人員分析，雖然現(xiàn)在投資房產(chǎn)者在數(shù)量上沒(méi)有太大變化，但在相關(guān)政策的影響下，投資房產(chǎn)的比例在今后一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有所下降，這是市場(chǎng)宏觀調(diào)控，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系的必然結(jié)果。有關(guān)人士認(rèn)為，對(duì)于利用貸款購(gòu)買多套房產(chǎn)的投資客，風(fēng)險(xiǎn)因素已日趨明顯。風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)、邊際風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。政策風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法預(yù)測(cè)或控制的，如10月29日央行加息，無(wú)疑將使依靠貸款的投資客每年要多支出不少資金。而在實(shí)際租金價(jià)格沒(méi)有太大變化和提高的情況下，就會(huì)直接影響到投資收益。另外是邊際風(fēng)險(xiǎn)：租金與房屋位置、裝修程度、物業(yè)配套是有直接關(guān)系的。所有租金貴的房子，月供相對(duì)較高。據(jù)中大恒基最新市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明：目前70%投資者的房屋租金基本與月供持平，有部分投資者的租金還入不敷出。
對(duì)此，市場(chǎng)專家建議，投資房產(chǎn)包括二手房，一是要量力而投，仔細(xì)分析市場(chǎng)中長(zhǎng)期變化及不可抗因素；二是要對(duì)所選房屋進(jìn)行認(rèn)真、理性分析，綜合考慮投資成本、回報(bào)率、回報(bào)周期等因素；三是要對(duì)房屋的升值潛力和空間進(jìn)行全面深入地評(píng)估。
北京日?qǐng)?bào) ·李霄峰
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