資金壓力考驗開發(fā)商 信托將成地產(chǎn)金融創(chuàng)新主力
伴著土地管理進一步嚴(yán)格化和地價進一步上漲趨勢，有人士認(rèn)為2005年房地產(chǎn)行業(yè)最為深切的感覺就是投融資緊張。因為土地出讓金必須交齊之后才可以入市進行開發(fā)運作。而此前央行2003年底實施的121文件，要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款提出諸多限制，比如說要開工證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地證4證齊全才給予貸款，如果開發(fā)商達不到這個要求，商業(yè)銀行就不會放款。可以說，這些舉措使得很多房地產(chǎn)企業(yè)前期的融資渠道都斷掉了，這對于大部分開發(fā)商來說都是一個嚴(yán)峻的資金考驗。
可以說，中國投融資是一個高度管制的行業(yè)，其中4大國有商業(yè)銀行占據(jù)了絕大部分的市場份額，是各行業(yè)融資的主渠道。目前，中國商業(yè)銀行資產(chǎn)28萬億元左右，中國的信托機構(gòu)、證卷機構(gòu)、保險機構(gòu)所有的資產(chǎn)加起來不到商業(yè)銀行的1／10.特別在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其他融資方式如上市比較嚴(yán)格，發(fā)行企業(yè)債也比較困難，產(chǎn)業(yè)基金尚未得到法律保護，這對于地產(chǎn)企業(yè)所急需短期資金的狀況來說是難以解決實際問題的。因此開發(fā)企業(yè)更是高度依賴于銀行信貸發(fā)展。
重慶國投有限公司總裁助理孫飛在日前一次論壇中提出，當(dāng)前房地產(chǎn)融資主要渠道還是銀行，這種狀況在短時間內(nèi)難以改變。但是在央行開始加強對地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)注和控制后，從我國投融資市場的發(fā)展特別是當(dāng)前房地產(chǎn)融資的方向、趨勢來看，信托將會成金融創(chuàng)新的主力和示范，并在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)以信托加銀行的方式來表現(xiàn)。
首先，相關(guān)法律法規(guī)不斷完善為信托業(yè)務(wù)的發(fā)展打開了局面。2002年6月《信托公司管理辦法修訂稿》以及一些等等規(guī)定的出臺，為信托業(yè)務(wù)的正式規(guī)范開展奠定了基礎(chǔ)。去年11月，銀監(jiān)會出臺《房地產(chǎn)信托管理暫行辦法征求意見稿》，突破了原來信托集合資金計劃200份的限制，既為信托融資模式的發(fā)展廣開了空間，也使以信托財產(chǎn)管理制度來進行財富管理和融資，成為我國投融資行業(yè)一個新的增長點。同時，信托公司還據(jù)此可以為房地產(chǎn)公司提供較大額度的資金，即使房地產(chǎn)開發(fā)商4證不齊全的情況下，信托公司也可以為其進行融資。
其次，信托業(yè)務(wù)的靈活性使其適應(yīng)面非常寬廣。信托公司可以作信托業(yè)務(wù)、貨幣業(yè)務(wù)、資本業(yè)務(wù)，以及直接作產(chǎn)業(yè)投資。正是由于信托業(yè)務(wù)的靈活性和經(jīng)營范圍的廣泛性，有人將信托公司稱為國內(nèi)的金融百貨公司。但它并不是像人們通常想的那樣只是一個過橋資金，而是還可以為房地產(chǎn)提供全程性的金融服務(wù)。比如房地產(chǎn)企業(yè)通過信托投資公司融資1個億，這1個億資金可以成為注冊資本金，房地產(chǎn)公司依此取得4證，然后可能再通過商業(yè)銀行作后期貸款。項目進入正常的開發(fā)運作軌道之后，再把錢還給信托投資公司。
值得注意的是，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域，商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)都很難有業(yè)務(wù)創(chuàng)新空間。而信托可以以財產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)以及優(yōu)先購買權(quán)等多種方式提供融資服務(wù)，可以作為國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流模式。
第三，信托加銀行的融資模式將會被進一步重視。隨著中國發(fā)展越來越開放的態(tài)勢，中國金融機構(gòu)以分業(yè)經(jīng)營管理為主的業(yè)務(wù)格局中，已出現(xiàn)了混業(yè)經(jīng)營的趨勢和苗頭，如商業(yè)銀行也開始允許設(shè)立基金管理公司，還有的商業(yè)銀行開始開發(fā)信托管理業(yè)務(wù)，推出銀行信貸加信托相結(jié)合的模式。孫飛甚至認(rèn)為信托加銀行的模式會進一步成為地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的主要模式。
[1] [2]