房屋交付法律評(píng)說(shuō)
在審判實(shí)踐中對(duì)于商品房的交付使用的約定存在著不同的理解而引發(fā)爭(zhēng)議。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為“房屋的交付使用”就是交鑰匙，作為購(gòu)房人則認(rèn)為“房屋交付使用”不僅包括領(lǐng)鑰匙還包括取得房屋所有權(quán)證書(shū)。按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，只有辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。但是，最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄏ路Q(chēng)司法解釋?zhuān)┮?guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。最高人民法院副院長(zhǎng)黃松指出根據(jù)《合同法》第133條和第135條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向賣(mài)受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。所謂房屋的交付使用，就是出賣(mài)人將已經(jīng)建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人。但房屋的 交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交鑰匙在實(shí)踐中視為交付較為可行，但是交付使用還應(yīng)當(dāng)看其雙方在合同中有無(wú)其他約定的條件。
案例一、
崔某于2001年10月20日與北京某房地產(chǎn)公司簽定了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議。雙方約定崔某購(gòu)買(mǎi)該公司出售的商品房一套，建筑面積為151平方米，單價(jià)為11800元，交房時(shí)間為2002年2月15日前出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。同時(shí)，雙方約定進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”、“住宅使用說(shuō)明書(shū)、”“住宅質(zhì)量保證書(shū)”并簽署房屋交接單。在“補(bǔ)充協(xié)議”中雙方重新約定若出賣(mài)人逾期交房，出賣(mài)人從2002年2月16日始按照總房款的日萬(wàn)分之四支付違約金。而出賣(mài)人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”。為此崔某以房地產(chǎn)公司遲延交付應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由向法院提起訴訟。在審理過(guò)程中，出賣(mài)人承認(rèn)其逾期交房，但認(rèn)為崔某于2002年4月5日領(lǐng)取了鑰匙，應(yīng)當(dāng)視為房屋交付。一審法院支持崔某的訴訟請(qǐng)求。
律師評(píng)析。
合同的訂立是雙方真實(shí)意思表示的結(jié)果，一經(jīng)成立并發(fā)生效力合同的任何一方均應(yīng)當(dāng)遵守合同中的各項(xiàng)條款。這些條款的確定在合同當(dāng)事人之間形成了明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，形成了特定的債的關(guān)系。合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)?shù)穆男泻贤x務(wù)。對(duì)于合同中附有的條件在該條件成就時(shí)應(yīng)當(dāng)依約履行，不能夠阻卻條件的成就。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是出賣(mài)人交鑰匙的行為是否可以視為交付了房屋。首先，崔某與房地產(chǎn)公司簽定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。雙方在合同中確定交房條件符合所附條件的要件，構(gòu)成了合同的主要條款之一。為雙方如何履行合同作了明確的約定。其次，從雙方簽定的合同約定的交房條件并非是以交付鑰匙轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的占有為條件。按照雙方合同的約定買(mǎi)受人接收此房的條件是出賣(mài)人具備“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”、“住宅使用說(shuō)明書(shū)、”“住宅質(zhì)量保證書(shū)”（即兩書(shū)一表）。這三個(gè)條件是同時(shí)具備方可辦理接收手續(xù)，不是其中之一具有時(shí)交房條件具備。因此，出賣(mài)人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”，才使得交房條件全部滿(mǎn)足合同的約定。因此，崔某以出賣(mài)人取得“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”的時(shí)間作為出賣(mài)人的實(shí)際交房時(shí)間并依此請(qǐng)求違約金是符合合同的約定的。按照《司法解釋》的表述在處理本案時(shí)也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮合同中的約定，而不能夠?qū)⒎课萁昏�匙轉(zhuǎn)移房屋的占有作為房屋的交付使用。
案例二、
李某于2000年3月23日與北京某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定：李某購(gòu)商品房一套，總價(jià)款155萬(wàn)元，雙方約定在出賣(mài)人沒(méi)有取得大產(chǎn)權(quán)證前可以憑工程竣工驗(yàn)收合格證交房，交房日期為2000年12月18日。合同簽定后李某按照合同約定向出賣(mài)人交付了全部的房款。出賣(mài)人于2000年11月辦理了竣工驗(yàn)收并取得了合格證。于2000年12月5日向李某發(fā)出《入住通知書(shū)》要求李某收房。李某在入住通知的回聯(lián)上簽字確認(rèn)收到。2000年12月17日李某向出賣(mài)人提出開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理大產(chǎn)權(quán)證才能夠交房，雙方的合同約定違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，拒絕辦理收房。雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商未果。李某于是將出賣(mài)人告上法庭。要求確認(rèn)合同所列交房條件違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，主張確認(rèn)無(wú)效。要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，支付逾期交房的賠償金。出賣(mài)人答辯道：在合同中約定的是以取得竣工驗(yàn)收合格證作為交付房屋的條件，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)
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