本案為何駁回購房業(yè)主的訴訟請求

　　某市民王某于1999年底購買了某公司開發(fā)的金三角門面現(xiàn)房一間。雙方書面約定房屋建筑面積為37平方米，面積測量以江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》為準(zhǔn)，開發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。合同簽訂當(dāng)日，王某付清了全部購房款16萬元，開發(fā)商當(dāng)日亦將房屋交付。該房屋王某使用至今。2002年9月，市房管局向王某頒發(fā)了房產(chǎn)證，王某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積僅為28平方米，比合同約定少了9平方米。王某為此要求開發(fā)商退還面積差價(jià)款，雙方協(xié)商不成，王某遂提起訴訟。

　　在訴訟中，被告認(rèn)為，合同明確規(guī)定房屋面積按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，按照該規(guī)則，原告所購房因其走廊有頂蓋和柱，走廊面積9平方米應(yīng)計(jì)算在建筑面積內(nèi)。原告訴稱建筑面積只有28平方米，未計(jì)入走廊面積，是新舊測量標(biāo)準(zhǔn)不同所形成的誤差。原告在購房前，進(jìn)行過反復(fù)考察，對走廊面積計(jì)算在建筑面積內(nèi)是明知的，因此在合同簽訂當(dāng)日即付清了購房款。

　　[評析]：本案爭議焦點(diǎn)在于被告交付的房屋是否符合合同約定。

　　有意見認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)證書是國家行政管理部門對房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)數(shù)量的認(rèn)定，建設(shè)部建住房（1999）第72號《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測量及房屋面積計(jì)算管理的通知》第一條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書上記載的房屋面積是法定面積”，因而，房產(chǎn)證載明面積應(yīng)作為定案依據(jù)，被告并沒有按合同約定面積交付原告房屋。由于購房合同是格式合同，其注明按江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算建筑面積，而江蘇省從未制定過《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，按照格式合同條款應(yīng)作有利于消費(fèi)者解釋的規(guī)定，本案應(yīng)適用建設(shè)部建住房（2002）74號《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)文件通知》，該通知于2002年5月1日執(zhí)行，其中第三項(xiàng)第八條規(guī)定：“臨街樓房，挑廊下面底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積”

　　筆者認(rèn)為上述意見不妥。

　　首先，判斷合同是否適當(dāng)履行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定全面把握，并探求締約雙方締約本意和目的。本案合同約定了交付房屋建筑面積的同時(shí)，亦約定了應(yīng)按江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)量面積。雖然江蘇省并沒有制定《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，但1995年9月，國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）第三條確定商品房銷售“以建筑面積為面積計(jì)算單位，建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算”。該規(guī)則明確了國家經(jīng)委基建辦公室所發(fā)布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》在全國范圍內(nèi)計(jì)算商品房建筑面積時(shí)通用。因此無論是按通常理解，或按合同文義理解，或是參照通行于全國的房屋面積測量規(guī)范，本案合同約定適用的江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，應(yīng)是指全國通行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》。該規(guī)則第一項(xiàng)十七條明確規(guī)定：“建筑物墻外有頂蓋和住的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積”。據(jù)此，本案爭議的走廊面積應(yīng)當(dāng)予以計(jì)入。

　　其次，新的測量規(guī)范不具有溯及既往的效力，對生效前的買賣行為不具有法律約束力。本案被告在1999年10月簽訂合同當(dāng)日即將房屋交付，履行了規(guī)定義務(wù)。原告至2002年9月辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，建設(shè)部74號文《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)文件通知》已經(jīng)施行。該通知首次確定了臨街樓房作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、不論是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。因此房管部門頒發(fā)給原告的房產(chǎn)證，其載明的建筑面積不再包括走廊面積。而本案原、被告所簽訂合同的有關(guān)條款，并不因新測量規(guī)范的實(shí)施而相應(yīng)調(diào)整，否則有違意思自治和誠實(shí)信用原則。

　　據(jù)此，法院依法駁回了原告王某的訴訟請求。

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