公房使用權(quán)特殊的財產(chǎn)性質(zhì)

　　1998年8月，南京市民高某（女）從自己單位分得公有住房一套，并與住房所有權(quán)所屬房產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂了公房租賃協(xié)議。當(dāng)時，高某離異獨身，與兩任前夫共生有一兒（李男）一女（吳女），均未與其共同居住，但吳女的戶口在高某處。2000年1月，高某因病去世。同年5月，未經(jīng)征得吳女同意，李男以4萬余元的轉(zhuǎn)讓價格將該公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡某，房產(chǎn)經(jīng)營公司則收取過戶費5200元，并辦理了公房租賃過戶手續(xù)。吳女發(fā)現(xiàn)后，以自己對該公房擁有使用權(quán)為由向胡某提出異議，胡某即要求李男退房退款。李男退還了款項，但在重新辦理公房租賃過戶時卻遭到房產(chǎn)經(jīng)營公司拒絕。而胡某在從李男處取回款項后，即不再向房產(chǎn)經(jīng)營公司交納租金。2002年5月，房產(chǎn)經(jīng)營公司以胡某欠租為由解除了與胡某的租賃關(guān)系，收回了該公房。2002年11月、2003年1月吳女、李男分別起訴房產(chǎn)經(jīng)營公司，均要求房產(chǎn)經(jīng)營公司與自己建立公房租賃關(guān)系。

　　爭議?

　　案件主要爭議顯然集中在涉訴公房的使用權(quán)歸屬上。在審理過程中產(chǎn)生了三種意見。

　　第一種意見認(rèn)為，吳女、李男均不能取得該公房使用權(quán)，訴訟請求均應(yīng)予以駁回。

　　理由為公房承租人高某去世后，原租賃關(guān)系消滅，再與任何人建立租賃關(guān)系均是房產(chǎn)經(jīng)營公司基于其房屋所有權(quán)實現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的活動，簽訂公房租賃協(xié)議自然需要房產(chǎn)經(jīng)營公司同意�；�于房屋所有權(quán)人的意思表示，吳女、李男均不能取得公房使用權(quán)。

　　第二種意見認(rèn)為，吳女應(yīng)得到公房使用權(quán)。

　　理由為按照《城市公有住房管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定，公房原承租人死亡的，與其同戶籍的家庭成員有權(quán)繼續(xù)承租吳女戶籍與高某在一起，即有權(quán)繼續(xù)承租該公房；李男與原承租人不屬同一戶籍，且另有住房，不享有繼續(xù)承租的權(quán)利。對于吳女提起的訴訟，雖然其中尚有李男、胡某與房產(chǎn)經(jīng)營公司的糾葛，但其繼續(xù)承租的權(quán)利仍然應(yīng)當(dāng)保護(hù)，吳女應(yīng)取得該房的使用權(quán)。故應(yīng)判決房產(chǎn)經(jīng)營公司與吳女簽訂公房租賃協(xié)議。

　　第三種意見認(rèn)為，吳女、李男共同擁有公房使用權(quán)。

　　理由為高某享有的公房使用權(quán)作為附著相應(yīng)價值的財產(chǎn)權(quán)，當(dāng)可發(fā)生繼承。李男、吳女以繼承人身份享有權(quán)利，共同擁有該公房使用權(quán)。在這種共同的權(quán)利基礎(chǔ)上，再在實體處理上尋求更合理的解決之道即可，比如一人承租，另一人得到相應(yīng)補償?shù)鹊取?/p>

　　筆者同意第三種意見。

　　評析?

　　第一種意見將公房使用權(quán)納入傳統(tǒng)物權(quán)法體系的思路，其優(yōu)點當(dāng)然是很容易在民法理論中找到立足點。但筆者感覺其有意無意間回避了公房使用權(quán)的現(xiàn)實狀況，有“刻舟求劍”之嫌，并可能傷及既存權(quán)利體系的穩(wěn)定與衡平。

　　第二種意見雖多了一些法益衡量上的合理性，但以《城市公有住房管理規(guī)定》這樣一個部門規(guī)章作為裁判依據(jù)，要對抗傳統(tǒng)的所有權(quán)理論，層級太低。何況《城市公有住房管理規(guī)定》已經(jīng)廢止，取其條款立法本意實在勉為其難。

　　而第三種意見，貌似從繼承入手，實際上則從對公房使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)的判斷上迥異于前述兩種意見，尤其是第一種意見。第三種意見雖缺失于傳統(tǒng)的物權(quán)法理論根據(jù)，卻有立足于公房使用權(quán)歷史與現(xiàn)實、有利于維護(hù)現(xiàn)存權(quán)利體系的優(yōu)點，而頗值得理論界及實務(wù)界探討。

　　筆者認(rèn)為，我們有必要關(guān)注公房使用權(quán)特殊的財產(chǎn)性質(zhì)。

　　首先需要明確，我們這里講的公房使用權(quán)是公有制基礎(chǔ)上，公房作為一種生活資料由國家進(jìn)行分配制度的產(chǎn)物，是計劃經(jīng)濟的遺存，具有明顯的“中國特色”。按照與之相關(guān)的原有規(guī)章及有關(guān)地方法規(guī)、規(guī)章尤其是政策的規(guī)定和實際執(zhí)行情況，公房的分

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