金善朝訴鄭光榮房屋買(mǎi)賣(mài)付款后未辦過(guò)戶(hù)手續(xù)要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)有效案

　　原告：金善朝，男，廈門(mén)金豐國(guó)際貿(mào)易有限公司、豐臣工貿(mào)發(fā)展公司總經(jīng)理。

　　被告：鄭光榮，男，原新羅國(guó)際貿(mào)易公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，住臺(tái)灣省高雄市三民區(qū)克武路264號(hào)。

　　新羅國(guó)際貿(mào)易公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新羅公司）系被告鄭光榮在香港注冊(cè)的獨(dú)資公司，該公司于1995年10月31日結(jié)束營(yíng)業(yè)。1988年7月，新羅公司購(gòu)得廈門(mén)市海濱大廈第21層D座房屋，建筑面積173.55平方米，總價(jià)款港幣97萬(wàn)元。1994年7月9日，新羅公司授權(quán)董新華與原告金善朝辦理該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜，雙方在未實(shí)地察看該房現(xiàn)場(chǎng)的情況下，簽訂了一份《購(gòu)房合同》，約定：新羅公司將海濱大廈第21層D座賣(mài)給金善朝，該房建筑面積264平方米，使用面積174.3平方米，含附帶物：高級(jí)裝修、辦公桌、椅、柜等，及電話(huà)3部、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等，總價(jià)款人民幣160萬(wàn)元（其中房屋原值約港幣123萬(wàn)元，另加裝修費(fèi)及辦公通訊設(shè)備等費(fèi)用20多萬(wàn)元）；新羅公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天罰違約金5‰；本合同經(jīng)公證后生效。7月11日，應(yīng)董新華要求，雙方撤銷(xiāo)合同中約定的經(jīng)公證后生效的條款。合同簽訂后，因新羅公司被法院在另案中判決其返還他人100多萬(wàn)元債務(wù)，若逾期不付，法院將拍賣(mài)該房屋，金善朝根據(jù)新羅公司代表董新華的授意，向新羅公司廈門(mén)經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位廈門(mén)日勝公司前期匯款人民幣33.8萬(wàn)元抵作房款。隨后，金善朝又分別于1994年7月21日、7月25日和7月30日支付給董新華房款美元63500元（折人民幣548227.25元）、人民幣15萬(wàn)元、人民幣1萬(wàn)元及港幣24070元（折人民幣26862.12元）。董新華以新羅公司的名義對(duì)上述款項(xiàng)開(kāi)具了收據(jù)。金善朝與董新華因業(yè)務(wù)往來(lái)，金善朝還支付或借給董新華31萬(wàn)余元，董新華表示這些款項(xiàng)由其自行承擔(dān)。因新羅公司貸款將房產(chǎn)證抵押在銀行，至同年10月4日，金善朝拿到該房的原所有權(quán)證明，發(fā)現(xiàn)該房建筑面積實(shí)為173.55平方米，即向董新華提出異議。同年11月10日，金善朝開(kāi)始使用管理該房至今。雙方因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)未達(dá)成協(xié)議，金善朝向廈門(mén)市思明區(qū)人民法院起訴，要求確認(rèn)該房歸其所有，由新羅公司返還多收取的房款及承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因新羅公司經(jīng)公告送達(dá)未到庭參加訴訟，一審法院依法缺席判決，并公告送達(dá)判決書(shū)。新羅公司不服提出上訴。二審法院經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理，以事實(shí)不清、證據(jù)不足發(fā)回重審。一審重審期間，因新羅公司已結(jié)束營(yíng)業(yè)，鄭光榮承擔(dān)參加訴訟。

　　原告金善朝訴稱(chēng)：其與被告于1994年7月9日簽訂購(gòu)房合同，約定由被告將海濱大廈21層D座（建筑面積264平方米）的房屋賣(mài)與原告，價(jià)格160萬(wàn)元，于同年7月28日交付房屋。原告陸續(xù)支付了148萬(wàn)余元，但被告卻一再違約，遲至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積與合同約定面積不同�，F(xiàn)要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)有效，被告返還多付房款42萬(wàn)余元，并按每日5‰支付逾期交房的違約金。

　　被告鄭光榮答辯稱(chēng)：其授權(quán)董新華與原告簽訂購(gòu)房合同。但此后，原告僅陸續(xù)支付了部分款項(xiàng)。原告與董新華之間尚有個(gè)人生意往來(lái)，原告所述的148萬(wàn)余元中有一大部分系董新華與原告的個(gè)人款項(xiàng)，應(yīng)予以剔除。房屋至今尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)�，F(xiàn)要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，將購(gòu)房款返還給原告。購(gòu)房合同尚未發(fā)生法律效力，不存在違約金問(wèn)題。

　　審判思明區(qū)人民法院認(rèn)為：原告與新羅公司簽訂購(gòu)房合同后，雖已交付了大部分房款，并實(shí)際使用和管理了訟爭(zhēng)房屋，但雙方至今未能前往房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)，現(xiàn)賣(mài)方反悔，應(yīng)解除原告與新羅公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方應(yīng)各自返還因此而取得的財(cái)產(chǎn)。雙方對(duì)此均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。新羅公司系在香港地區(qū)成立的個(gè)人企業(yè)，且已結(jié)束營(yíng)業(yè)，依法應(yīng)由其業(yè)主鄭光榮行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。雖然原告支付的款項(xiàng)憑證上均蓋有新羅公司的公章，但原告與新羅公司代理人之間除該房屋買(mǎi)賣(mài)行為之外，還有個(gè)人其他款項(xiàng)往來(lái)，在原、被告雙方對(duì)款項(xiàng)系屬購(gòu)房款或個(gè)人款有異議的情況下，只有注明“香港新羅國(guó)際貿(mào)易

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