談未辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的房屋租賃合同的法律效力

    原告回遷一處臨街住房，遂到房產(chǎn)信息站登記出租。被告欲在此開飯店，故與原告訂立一份房屋租賃合同，約定上打租，年租金3萬元，暫定租期為2年。如拖欠租金雙方終止合同騰房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告違約拖欠租金為由要求被告給付拖欠租金及立即騰房而訴訟來院。被告律師以該房屋租賃合同未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案為由主張?jiān)摵贤瑹o效，不受法律保護(hù)。

    [焦點(diǎn)]

    未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案的房屋租賃合同的法律效力

    [處理]

    這是一起典型的房屋租賃合同糾紛。該租賃合同未經(jīng)登記備案是否影響合同效力，對(duì)此有兩種不同意見：一種認(rèn)為，該合同有效。理由是房屋租賃合同登記備案是房產(chǎn)管理部門行政行為，違反與否不影響民事權(quán)利設(shè)定。房屋租賃合同登記備案制僅具有對(duì)抗第三人的效力，在理論上屬于對(duì)抗要件主義，是指房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)移和設(shè)定依當(dāng)事人的意思表示即發(fā)生法律效力，如其轉(zhuǎn)移和設(shè)定權(quán)利對(duì)抗第三人時(shí)，必須登記。據(jù)此理論，本案原、被告簽訂房屋租賃合同前屬于真實(shí)意識(shí)表示，只要雙方合意即應(yīng)認(rèn)定該合同有效。另據(jù)《合同法解釋》規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。故本案應(yīng)判決被告給付拖欠租金及立即騰房；另一種意見認(rèn)為，該合同無效。理由是《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)自行向地市、縣人民政府申請(qǐng)，經(jīng)市縣人民政府地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》”‘第十七條：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證�！币虼耍�我國房屋租賃是實(shí)行要件主義，即指房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定必須登記才能發(fā)生法律效力。本案依此觀點(diǎn)應(yīng)認(rèn)定合同無效。故本案應(yīng)判決合同無效，返還財(cái)產(chǎn)退還租金，給付使用費(fèi)。

    目前，我市今年已向社會(huì)發(fā)布通告，房屋租賃必須到所在地房產(chǎn)局辦理登記備案及到公安機(jī)關(guān)辦理出租許可證等手續(xù)。但是，長期以來，由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費(fèi)，公民間房屋租賃登記備案相對(duì)法人間的少一些。根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人違反法律、行政法規(guī)的行為而訂立的合同應(yīng)認(rèn)定無效。

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