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對一起建筑物區(qū)分所有權(quán)案件的法理分析
吉林省東豐縣的一起民事糾紛案件近來引起了多方人士的關(guān)注：原告劉學(xué)東1992年從一幢三層辦公樓的合建者東豐縣對外貿(mào)易公司處取得該樓二、三層的房屋所有權(quán)。根據(jù)對外貿(mào)易公司與另一合建人東豐縣工業(yè)局1982年的約定，該建筑由工業(yè)局住一樓，對外貿(mào)易公司住二三樓，樓上住戶通過一樓樓梯、門廳上下班。后一樓長期由工業(yè)局下屬機電公司使用，但雙方為一樓過道問題頻頻發(fā)生糾紛。劉學(xué)東為避免糾紛，在樓后搭建簡易樓梯，被認定為違章建筑停止使用。劉學(xué)東遂要求從一樓樓梯正常通行，但遭機電公司拒絕，并將一樓樓道改作倉庫，致使劉家老少只能爬室外木梯上下樓，帶來諸多不便和危險。雙方因協(xié)商不成，1998年9月10日原告向東豐縣法院起訴被告機電公司，要求繼續(xù)使用一樓樓梯。一審法院以超過訴訟時效為由駁回了劉學(xué)東的訴訟請求；劉上訴，二審法院認定劉已取得了二三樓的專用權(quán)，同時也享有一樓樓梯的互有權(quán)，判決劉學(xué)東享有一樓室內(nèi)樓梯的通行權(quán)。機電公司不服，向吉林高院提起申訴，高院認為對外貿(mào)易公司將房屋轉(zhuǎn)讓給劉學(xué)東未征得合建人的同意，并未辦理辦公用房轉(zhuǎn)為住宅的手續(xù)，違反了法律規(guī)定和社會公益，且將劉學(xué)東在室外搭建樓梯通行后又自行拆除的行為視為劉放棄其權(quán)利，加之權(quán)利主張已超過訴訟效，因此判令劉學(xué)東自行在原址修建室外樓梯通行。筆者認為這一案件中不僅包含建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，還含有相鄰權(quán)法律關(guān)系。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是由所有權(quán)人對一建筑物中的專有部分的所有權(quán)與對共有部分的持分權(quán)共同構(gòu)成，即區(qū)分所有權(quán)人對一建筑物中的專有部分所有權(quán)與共有部分持分權(quán)所構(gòu)成的特殊的所有權(quán)。
相鄰關(guān)系，指不動產(chǎn)相鄰各方在對各自所有或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，應(yīng)相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，相鄰各方基于此而享有的權(quán)利被稱為相鄰權(quán)。筆者試對建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰權(quán)作一比較：一、從性質(zhì)上來看，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于物權(quán)，是所有權(quán)的一種特殊形式；相鄰權(quán)則是基于法律的規(guī)定對不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)當(dāng)然的限制或延伸，它并不是一項獨立的物權(quán)，而是基于物權(quán)的請求權(quán)。
二、從權(quán)利客體上看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體分為專有部分與共有部分，專有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且區(qū)分所有權(quán)人可獨立使用的建筑物部分；共有部分則是指區(qū)分所有權(quán)人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定。關(guān)于我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分范圍的界定，筆者認為可以參考建設(shè)部《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》第4條第2、3項規(guī)定：“住宅的共有部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面樓梯、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。住宅的共用設(shè)施設(shè)備，是指共有的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防水泵房、消防設(shè)施和電梯等。”關(guān)于相鄰權(quán)的客體，學(xué)界有諸多觀點，筆者認為，其客體指相毗鄰不動產(chǎn)所有權(quán)人對相鄰不動產(chǎn)行使權(quán)利的行為，而相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)歸各所有權(quán)人專有，不存在共有的問題。
三、從權(quán)利內(nèi)容上看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括區(qū)分所有權(quán)人對專有部分自由使用、收益和處分的權(quán)利，對共有部分使用、收益和單純的修繕改良的權(quán)利，以及作為共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的依共有部分本來的用途使用共有部分，分擔(dān)共同費用和負擔(dān)等義務(wù)；相鄰權(quán)的內(nèi)容包括所有權(quán)人或使用權(quán)人為相鄰關(guān)系人提供方便而對自己的所有權(quán)或使用權(quán)予以限制，或要求相鄰關(guān)系人為
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