唐＊訴北京＊＊房地產經營公司辦理不出按揭要求解除房屋預售合同案

　　1999年12月4日，原告唐＊與被告北京＊＊房地產經營公司簽訂了《北京市內銷售商品房預售合同》，合同約定原告購買由被告投資建造的吉祥大廈23層F座住宅一套，建筑面積159.4平米，總房價1028780元；被告應于2000年10月1日前，將該房屋交于原告使用。付款方式為1、簽訂預售合同時，原告支付總價款的20％。2.房屋交付使用時，原告交付總價款的10％。3.房屋總價款的70％于2000年3月由銀行按揭貸款。

　　1999年12月8日原告按約支付了首期購房款，當月15日原告分別向有關部門支付了印花稅308元，交易費580元。次日預售合同經朝陽區(qū)房地產交易中心登記。2000年3月12日，原告出具了要求被告代為辦理按揭及公證事宜的委托書，被告即以原告的名義向銀行申請貸款，但該貸款項目在銀行因故未被批準。貸款不成，引起原告不滿，為此原告再次致函房地產公司要求退房或轉讓房產，但均未獲被告應允。2000年9月15日，被告向原告發(fā)出了竣工交房通知單，但原告未入住，2000年11月原告與被告交涉退房事宜未成，訴至法院，要求解除預售房合同，被告退還20％購房款，支付印花稅及交易費，并支付購房款利息。

　　法院判決：

　　法院經審理查明，被告具備售房條件，原告已購買吉祥大廈25樓A室，銀行已按規(guī)定向原告發(fā)放了按揭貸款，但原告未能按約正常還貸付息，所以被告出面替原告早班23層F室貸款未獲批準，法院認為按揭比例是由被告確定的，同時又同意替原告辦理按揭委托，被告的行為應視作對按揭條款的接受及由其負責辦理按揭的認同。現(xiàn)被告代為按揭未成，理應承擔違約責任，故支持了原告的訴訟請求。

　　律師點評：

　　按揭貸款購房已成為現(xiàn)代商品房購買主要方式，實踐中常 常出現(xiàn)買房人與房地產開發(fā)商簽訂商品房預售合同并交付了首期購房款后，銀行經過資信審查后以其種理由拒絕向買受人提供按揭貸款的情況，這時房地產公司往往拒絕買受人解除合同的要求并拒絕退還首付款。我國法律并未規(guī)定房地產開發(fā)商有為買受人辦成按揭貸款的義務，房地產開發(fā)商是否有義務為買受人辦成按揭貸款取決于買賣雙方在商品房預售合同中的約定。

　　在本案中，原被告合同約定房屋總價款的70％由銀行按揭貸款，至于被告是否有義務為原告辦成按揭貸款并無約定，后來，原告與被告之間達成委托協(xié)議，原告委托被告代為辦理按揭事宜，這樣雙方形成一個委托合同，根據(jù)合同法中關于委托合同的規(guī)定，受托人沒有一定完成委托或項的義務，只要受托人忠誠地辦理委托事項而沒有過錯，就盡到了義務，此案中被告也已經履行了其在委托協(xié)議下的義務，最后未辦成按揭主要是由原告信用不佳造成，因此法院以被告違約，判令被告承擔相應責任是不合適的。

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