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不動產(chǎn)登記與轉(zhuǎn)移合同效力的關(guān)系
「案情」2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張?jiān)撡I賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判」
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析」
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經(jīng)移動即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟(jì)價值的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動產(chǎn)登記是國家強(qiáng)化對不動產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關(guān)系。
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動產(chǎn)物權(quán)變更的一項(xiàng)重要內(nèi)容，從理論上看，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實(shí)而使原告主體喪失不動產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為�！备鶕�(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實(shí)行不動產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當(dāng)事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理不動產(chǎn)登記（過戶）手續(xù)。據(jù)此，理論界普遍認(rèn)為，基于法律的規(guī)定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實(shí)踐中突出的表現(xiàn)是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時，凡依法未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的合同一律認(rèn)定為無效。筆者對此持不定的態(tài)度，從我國現(xiàn)有法律規(guī)定看，對不動產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動產(chǎn)登記要件主義理論，即不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過戶登記，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無效。事實(shí)上，不動產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對不動產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當(dāng)事人依據(jù)轉(zhuǎn)移合同，實(shí)施不動產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當(dāng)事人之間業(yè)已存在債權(quán)行為是相分離各自獨(dú)立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認(rèn)該合約，沒有對該合約予以否認(rèn)，且合約中雙方就合同的標(biāo)的、價款、履行時間和違約責(zé)任均作出明確的約定，因此筆者認(rèn)為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關(guān)系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關(guān)系無效是錯誤的。
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