通過劃分所有者權(quán)益的方法執(zhí)行手續(xù)不全的在建房地產(chǎn)

　　　　　　   某信托投資公司

　　　　　　   某有限責任公司

　　　　　　   某技術開發(fā)公司

　　被執(zhí)行人： 某租賃有限公司

　　一、案情

　　某重型機械總公司、某信托投資公司、某有限責任公司、某技術開發(fā)公司分別以存單糾紛、欠款合同糾紛向人民法院起訴某租賃有限公司。法院經(jīng)審理后對四案件分別作出判決：某租賃有限公司分別償還某重型機械總公司、某信托投資公司、某有限責任公司、某技術開發(fā)公司人民幣８１９７萬元、１６６０萬元、２０００萬元、９５２萬元以及利息，并承擔案件受理費。判決生效后，租賃有限公司未自動履行，四申請執(zhí)行人向法院申請執(zhí)行。

　　法院執(zhí)行立案后，向被執(zhí)行人租賃有限公司發(fā)出執(zhí)行通知，責令其履行判決書確定的義務，但其未自動履行。經(jīng)查被執(zhí)行人的財產(chǎn)狀況，該公司名下的一些固定資產(chǎn)及股票均被其他案件查封。經(jīng)申請執(zhí)行人反映，北京商貿(mào)公司尚欠租賃有限公司債務兩億元人民幣，并提供了借款合同。按照最高人民法院執(zhí)行到期債權(quán)的有關規(guī)定，法院向某商貿(mào)公司發(fā)出執(zhí)行通知。某商貿(mào)公司在接到通知后１５日內(nèi)即未提出異議，又未履行。法院制作了強制執(zhí)行到期債務人某商貿(mào)公司財產(chǎn)的民事裁定書，并依法查封了其在建工程。經(jīng)審計查明項目已基本建成，由某商貿(mào)公司獨家投資建設，并已投資兩億余元人民幣，內(nèi)裝修尚有一半未完成，但材料已購齊。經(jīng)查該項目只有施工許可證，其他手續(xù)不全，土地出讓金未交。法院到北京計劃委員會了解到，市里對該項目較重視，不批準其他手續(xù)的可能性極小。在此情況下，經(jīng)過多次研究與探討，最后決定評估該樓的現(xiàn)有價值，各申請執(zhí)行人按照自己的申請標的分別享有項目的所有者權(quán)益。經(jīng)評估后，該項目現(xiàn)有價值為１.７億元。四申請執(zhí)行人的申請執(zhí)行標的、加上利息、遲延履行金、審計費、評估費等共計１.５億元。按申請執(zhí)行人各自的具體的申請執(zhí)行數(shù)額裁定每個申請執(zhí)行人應享有該大廈的具體權(quán)益，并將裁定送達各有關項目審批部門、土地使用權(quán)單位及房地產(chǎn)登記主管部門備案。案件執(zhí)行完畢。

　　二、評析意見

　　本案的執(zhí)行涉及兩個問題，一是被執(zhí)行人沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)，但對第三人享有到期債權(quán)應當如何執(zhí)行。在本案中，被執(zhí)行人租賃有限公司名下的一些固定資產(chǎn)及股票均被其他法院查封，被執(zhí)行人已沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)。但根據(jù)申請執(zhí)行人的反映，某商貿(mào)公司尚欠被執(zhí)行人租賃有限公司人民幣兩億元，并提供了借款合同。最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第３００條規(guī)定：“被執(zhí)行人不能清償?shù)狡趥鶆眨�但對第三人享有到期債�?quán)的，人民法院可以依申請執(zhí)行人的申請，通知第三人向申請執(zhí)行人履行債務。該第三人對債務沒有異議但又在通知指定的日期內(nèi)不履行的，人民法院可以強制執(zhí)行�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第６１條規(guī)定：“被執(zhí)行人不能清償債務，但對本案以外的第三人享有到期債權(quán)的，人民法院可以依申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人的申請，向第三人發(fā)出履行到期債務的通知（以下簡稱履行通知）。履行通知必須直接送達第三人。”第三人應當在收到履行通知后１５日內(nèi)向申請執(zhí)行人履行債務。第三人對到期債權(quán)有異議的，應當在收到履行通知后的１５日內(nèi)向執(zhí)行法院提出異議。在本案中，執(zhí)行法院根據(jù)最高人民法院的司法解釋，向第三人某商貿(mào)公司發(fā)出履行通知。但某商貿(mào)公司收到履行通知后１５日內(nèi)即未提出異議，又未向申請執(zhí)行人履行債務，人民法院對第三人某商貿(mào)公司強制執(zhí)行，是符合法律規(guī)定的。

　　二是對未登記產(chǎn)權(quán)，又手續(xù)不全的在建房地產(chǎn)如何執(zhí)行的問題。對于所有權(quán)沒有登記，手續(xù)欠缺的在建房地產(chǎn)項目的執(zhí)行是一個新問題。對這類案件應如何執(zhí)行，有以下幾種觀點：１．拍賣。拍賣是法律規(guī)定的強制執(zhí)行措施之一，是指執(zhí)行法院將查封、扣押的動產(chǎn)或不動產(chǎn)以公開競爭出價的方式賣予出價最高的應買者，將拍賣所得價金執(zhí)行債權(quán)的行為。但拍賣的房產(chǎn)必須手續(xù)齊全，沒有取得所有權(quán)的房屋不能拍賣。２.機械地分割房地產(chǎn)。按申請執(zhí)行人申請的標的額，以對房地產(chǎn)評估的價格，分割各申請人應得的面積。但該項目是一整體，難以分割。３．各申請執(zhí)行人以其申請的標的額在該房地產(chǎn)中所占比例作為

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