長春市對分經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司訴長春市朝陽房地產(chǎn)開發(fā)公司購銷房屋因情勢變更而引起的價款糾紛案

　　原告：長春市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司被告：長春市朝陽房地產(chǎn)開發(fā)公司。地址：長春市明德路。 法定代表人：王司功，經(jīng)理。

　　1992年6月15日，長春市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司（下稱“外貿(mào)公司”）與長春市朝陽房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“房地產(chǎn)公司”）簽訂房屋購銷合同一份，該合同約定：房地產(chǎn)公司將其所建的長春大街與近埠街路口西側(cè)的15號樓，自西端從69米起至90米止一至六層的樓房，建筑面 積約2100平方米，售給外貿(mào)公司，售價每平方米為1900元，總售價為399萬元。外貿(mào)公司于合同訂立后7日內(nèi)預(yù)付房款的40％，即160萬元；1992年9月下旬付30％，即120萬元；余款119萬元，待工程交工驗收合格后結(jié)清。房屋交付使用期為1992年末；雙 方按國家規(guī)定的質(zhì)量規(guī)范進(jìn)行驗收，并辦理交接手續(xù)。合同簽訂后，外貿(mào)公司于1992年6月19日付款160萬元，同年9月30日付款120萬元，余款119萬元未付。1992年11月該工程完工，同年12月6日經(jīng)長春市質(zhì)檢站驗收合格。在施工期間，由于市場建材價格大幅 度上漲，長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會與中國建設(shè)銀行長春分行分別于1992年8月、11月聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于1992年上半年建設(shè)工程材料限價及價差調(diào)整的通知》及《關(guān)于1992年建設(shè)工程材料價格及價差調(diào)整的通知》兩個文件。這兩個文件規(guī)定，從1992年1月1日起，建筑工程 結(jié)算以原合同所定直接費用的50－70％計取上漲價差。于是，房地產(chǎn)公司報經(jīng)長春市房屋開發(fā)管理辦公室審核，將原訂房價每平方米1900元，調(diào)整至每平方米2480元，其中計劃利潤每平方米140.11元。據(jù)此，房地產(chǎn)公司通知外貿(mào)公司于1992年12月15日前結(jié)清余 款，并追加房屋調(diào)價款99萬元（按每平方米2371.43元減去1900元計）。外貿(mào)公司不同意上調(diào)房價，遂向長春市中級人民法院起訴。

　　「審判」

　　長春市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的購房協(xié)議，是在平等互利、等價有償?shù)脑瓌t下，經(jīng)過協(xié)商一致，自愿達(dá)成的，它完全符合現(xiàn)行的政策和法律。因此，該購房協(xié)議應(yīng)確認(rèn)為有效協(xié)議。被告不按協(xié)議規(guī)定向原告交付房屋，而強令原告按照被告單方提高的購房款結(jié)算，實屬 違約行為，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。本案原、被告間的糾紛是購房協(xié)議糾紛，協(xié)議明確規(guī)定了原、被告之間房屋買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并不是建筑工程合同糾紛的結(jié)算關(guān)系。因此，長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及中國建設(shè)銀行長春分行聯(lián)合下發(fā)的兩個文件對原告沒有約束力，原告的合法權(quán)益應(yīng)受到法律保 護(hù)。根據(jù)《民法通則》第八十五條、《經(jīng)濟(jì)合同法》第三十五條規(guī)定，于1993年2月22日判決如下：一、房地產(chǎn)公司于本判決生效后三日內(nèi)，按購房協(xié)議規(guī)定的要求，向外貿(mào)公司交付房屋；二、外貿(mào)公司對該房屋驗收后，立即向房地產(chǎn)公司付購房余款119萬元；三、房地產(chǎn)公司按 協(xié)議規(guī)定，向外貿(mào)公司支付違約金109200元（支付已交購房款部分日1‰，截止1993年2月8日），違約金計算到原、被告結(jié)清購房余款時止。

　　判決后，房地產(chǎn)公司不服，向吉林省高級人民法院提出上訴。上訴稱：1、外貿(mào)公司至今未付購房余款，應(yīng)屬違約在先；2、長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及中國建設(shè)銀行長春分行聯(lián)合下發(fā)的兩個文件規(guī)定上調(diào)建筑工程定額，使房屋成本提高，這是依法調(diào)整；3、雙方簽訂的是購銷合同，依 照《經(jīng)濟(jì)合同法》第十七條第三款的規(guī)定“……逾期提貨或逾期付款的，遇價格上漲時，按新的價格執(zhí)行……”。外貿(mào)公司答辯稱：1、房屋竣工后，外貿(mào)公司一再催促房地產(chǎn)公司交付房屋進(jìn)行驗收，而對方則一拖再拖，已經(jīng)違約；2、兩文件對外貿(mào)公司沒有約束力。

　　吉林省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：建材大幅度漲價，從而使房屋成本提高，這對雙方當(dāng)事人來說，無疑是一種無法防止的外因。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同法》第二十七條第一款第四項的規(guī)定，由于無法防止的外因致使經(jīng)濟(jì)合同無法履行的，可以變更或解除合同。房地產(chǎn)公司是在作為合同基礎(chǔ)的 客觀情況發(fā)生了非當(dāng)初所能預(yù)見的根本性變

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