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談破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)論文
在企業(yè)破產(chǎn)案件的審理過程中，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)問題是涉及的主要問題之一。因各破產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和注冊(cè)的時(shí)間不同，土地使用權(quán)的取得方式亦不一致，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的處置也不相同�，F(xiàn)將筆者對(duì)破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)問題的幾點(diǎn)淺顯的認(rèn)識(shí)，與大家共同探討。
一、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的概念和法律特征
土地使用權(quán)是指按照法律對(duì)土地加以利用的權(quán)利。破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)是指破產(chǎn)企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定業(yè)已取得并仍可以有償或無償?shù)乩猛恋禺a(chǎn)生效益的權(quán)利。根據(jù)土地管理法規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買賣或非法轉(zhuǎn)讓，但土地的使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。結(jié)合以上企業(yè)土地使用權(quán)的概念和有關(guān)的法律規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)具有以下特征：
１、主體特定。即在清算組處分破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)以前，土地使用權(quán)只屬于破產(chǎn)企業(yè)。
２、來源合法。破產(chǎn)企業(yè)原來賴以生存發(fā)展的土地使用全不論是以何種方式取得，都應(yīng)是根據(jù)法律規(guī)定擁有土地使用權(quán)證。破產(chǎn)企業(yè)非法獲取的土地使用權(quán)，國(guó)家應(yīng)無條件地?zé)o償收回。
３、財(cái)產(chǎn)有償。土地使用權(quán)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)值在破產(chǎn)企業(yè)生存時(shí)和破產(chǎn)后均會(huì)以不同形式體現(xiàn)出來。
４、程序規(guī)范。企業(yè)取得土地使用權(quán)的程序是經(jīng)過申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、發(fā)證，而要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)，不僅要遵循企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定的程序，還必須經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)估程序、審核確認(rèn)程序、成交價(jià)和議價(jià)程序、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等一系列程序。
二、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的來源
國(guó)家供給土地使用者土地使用權(quán)的主要途徑有兩種，一種是出讓，另一種行政劃撥。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉(zhuǎn)讓以外的其他各種取得土地使用權(quán)形式的行為，除撥用原來就屬于國(guó)有的土地以外，主要是指由國(guó)家向農(nóng)民集體征用一定面積的土地，所有權(quán)歸國(guó)家，使用權(quán)劃撥給單位或個(gè)人，由用地者支付征地費(fèi)用，以后每年向國(guó)家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，而行政劃撥取得的土地使用權(quán)只有規(guī)定用途的使用權(quán)。綜觀近幾年所審理的企業(yè)破產(chǎn)案件，大量的全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)土地使用權(quán)的取得，主要來源于行政劃撥，小部分才通過出讓與支付出讓金的方式獲取。
三、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的處理原則和程序
企業(yè)破產(chǎn)法雖然規(guī)定了如何處理破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，但忽視了破產(chǎn)企業(yè)最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利──土地使用權(quán)的處理問題，有關(guān)土地管理法規(guī)也未涉及，這對(duì)人民法院處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)帶來了相當(dāng)?shù)碾y度。對(duì)此，筆者認(rèn)為，要處理好破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)問題，有必要遵循以下原則：
(一)合法取得原則
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)可以抵押。有的瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，為了不喪失土地使用權(quán)，往往將土地使用權(quán)和地上建筑物或其他附著物作抵押，期望憑籍其土地使用權(quán)恢復(fù)生機(jī)。但如果該抵押合同違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)合同的規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定無效，抵押權(quán)人就不能按抵押合同取得土地使用權(quán)。因此，要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)，不僅要按法律規(guī)定辦理，而且受讓的權(quán)利主體、轉(zhuǎn)讓的形式和轉(zhuǎn)讓手續(xù)都要合法。
（二）優(yōu)先取得原則
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。如果破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)以前，已依法將土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和企業(yè)破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)和優(yōu)先取得權(quán)。由于破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的組成部分，如果以轉(zhuǎn)讓等方式處理，首先也必須滿足全體債權(quán)人的需要。因此所有
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