所有人抵押合法 共有人異議無(wú)效論文

一、案情

2003年1月9日，從事廢品收購(gòu)的吳某缺少周轉(zhuǎn)資金，要求蔡某以自己的房屋為其提供擔(dān)保，向某信用社申請(qǐng)貸款。當(dāng)月15日，信用社工作人員到蔡某家調(diào)查房屋情況后，與吳某、蔡某分別簽訂了借款合同和房屋抵押合同。蔡某以其所有的一幢房屋予以抵押，并辦理了房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。信用社按照借款合同貸款70000元給了吳某。之后，吳某兩次僅歸還了貸款利息2400.56元。2003年6月6日，蔡某因病死亡。借款期滿后，信用社向吳某和蔡某的妻子孟某催要借款沒(méi)有結(jié)果。2004年6月8日，信用社以吳某、孟某為被告向法院起訴，要求吳某償還貸款本金70000元及利息，要求對(duì)抵押的屬蔡某和孟某共有的房產(chǎn)予以變賣(mài)，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。訴訟中，孟某認(rèn)為信用社明知蔡某抵押的房屋是蔡某與她的共同財(cái)產(chǎn)，卻在沒(méi)有征得其同意的情況下與蔡某簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)屬無(wú)效合同，其不應(yīng)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

二、處理意見(jiàn)

本案在審理過(guò)程中，就房屋抵押合同是否有效存在兩種不同意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，蔡某與信用社簽訂的房屋抵押合同無(wú)效。理由是，所抵押的房屋是蔡某和孟某夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于房屋這種價(jià)值比較大的生活必需品的處理，應(yīng)該有夫妻雙方的合意，即必須征得共同共有人的同意。蔡某在未征得妻子孟某意見(jiàn)的情況下，擅自將夫妻共同財(cái)產(chǎn)抵押給信用社，屬于無(wú)權(quán)處分，故該房屋抵押合同無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，蔡某與信用社簽訂的房屋抵押合同有效。理由是，蔡某所抵押的房屋雖是蔡某和孟某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)是以登記為要件，房屋登記具有社會(huì)公信力。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋的唯一權(quán)屬證明。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的“所有人”即為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人。本案中所涉抵押房屋登記的所有權(quán)人為蔡某，并未記載共有人孟某。蔡某系完全民事行為能力人，其與信用社簽訂房屋抵押合同是其真實(shí)意思表示，并沒(méi)有違反相關(guān)的法律規(guī)定，因此該房屋抵押合同有效。

筆者同意第二種意見(jiàn)。

三、評(píng)析

本案涉及的大額夫妻共同財(cái)產(chǎn)的抵押處理問(wèn)題。在現(xiàn)代生活中，大額夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理，如房屋、汽車(chē)出售、抵押等問(wèn)題會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)。這類(lèi)問(wèn)題處理得不好，不僅會(huì)影響到交易的安全，也會(huì)影響到家庭和社會(huì)的穩(wěn)定。因此，對(duì)這類(lèi)問(wèn)題的處理不能馬虎大意，應(yīng)該謹(jǐn)慎處理。

本案中，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是蔡某一人與信用社簽訂的房屋抵押合同是否有效的問(wèn)題。本案所抵押的該棟房屋屬于蔡某與孟某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就財(cái)產(chǎn)性質(zhì)來(lái)說(shuō)是共同共有。共同共有財(cái)產(chǎn)的處理，應(yīng)該有共同共有人的合意。但本案的共同共有人是特殊的，即家庭成員，不是家庭外部成員的共同共有。家庭內(nèi)部成員共同共有財(cái)產(chǎn)的登記，傳統(tǒng)的做法是以戶主的名義登記，即一般以男性家庭成員登記為常見(jiàn)，并不一定要登記全部共同共有人。以一家庭成員名義登記，可以視為代表了全體共同共有人。如果登記全部的共同共有人，往往使得產(chǎn)權(quán)不夠明晰，也不利于方便交易。

另外，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定以登記為要件。登記具有社會(huì)公信力。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋的唯一權(quán)屬證明。本案中，所涉抵押房屋登記的所有權(quán)人為蔡某，并未記載共有人孟某。因此，蔡某是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。

此外，從代理的角度來(lái)說(shuō)，信用社工作人員到孟某家調(diào)查房屋情況時(shí)，孟某作為蔡某的妻子理應(yīng)知道丈夫?qū)⒎课菰O(shè)定抵押擔(dān)保一事，當(dāng)時(shí)卻并未提出異議�？梢砸暈樗�知道丈夫以本人的名義實(shí)施抵押屬于他們共同共有的房屋而不作否認(rèn)表示，視為其同意丈夫蔡某的行為。蔡某作為房屋所有權(quán)人，其抵押行為可視為代表了實(shí)際共同共有人的行為。而且，該房屋抵押合同也辦理了合法的抵押登記手續(xù)。所以，信用社由此而取得的抵押權(quán)是沒(méi)有瑕疵的權(quán)利，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。因此，孟某的辯解理由不能成立。信用社對(duì)案涉抵押物依法享有優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)合同法和擔(dān)保法的規(guī)定，法院可以判決吳某償還信用社借款70000元及利息，在吳某不能按期履行償還義務(wù)時(shí)，信用社有權(quán)以蔡某抵押的房屋予以折價(jià)或變賣(mài)、拍賣(mài)后所得價(jià)款優(yōu)先受償。孟某在信用社實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人吳某追償。

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