新 社 區(qū) 發(fā) 生 了 什 么論文

近年來，隨著上海城市發(fā)展的日新月異，新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)。在看到社區(qū)硬件面貌徹底改變的時候，我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？本文從我區(qū)石門二路街道達(dá)安城、新福康里兩個社區(qū)個案調(diào)查狀況出發(fā)，試圖找出這些變化，以及這些變化怎樣影響了居民參與公共事務(wù)的條件，并進(jìn)一步指出地區(qū)政府在這種基礎(chǔ)關(guān)系結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型后應(yīng)扮演什么角色，而這一點(diǎn)對于積累新式社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，以至“打造國際一流社區(qū)”無疑具有重要意義。

一、達(dá)安城、新福康里兩個小區(qū)的基本情況

達(dá)安城小區(qū)和新�？道镄�區(qū)原來都是石庫門舊式里弄，是近幾年通過舊區(qū)改造在我區(qū)較早建成的新式小區(qū)。據(jù)我們的調(diào)查，達(dá)安城小區(qū)住宅共58414平方米，業(yè)主579戶，新�？道镄�區(qū)住宅10.8萬平方米，有主業(yè)1246戶。這些業(yè)主或者通過回搬或者通過新購都取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，是新小區(qū)的真正主人。兩個小區(qū)業(yè)主全部入住后，相繼成立了業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）。目前，達(dá)安城小區(qū)已是第二屆業(yè)主委會員，有11人組成；新�？道镄�區(qū)也成立了第一屆業(yè)主委員會，有13人組成。兩個小區(qū)的業(yè)主委員會成立后，都與管理小區(qū)的物業(yè)公司（前者是上海達(dá)安物業(yè)管理有限公司，后者是上海百事通物業(yè)管理有限公司）簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，與物業(yè)公司形成聘用與被聘用的關(guān)系。兩個小區(qū)相同的是，所聘用的物業(yè)公司都繼續(xù)了業(yè)委會成立之前的管理本小區(qū)的物業(yè)公司，而兩個物業(yè)公司與原來的小區(qū)開發(fā)商都有某種關(guān)聯(lián)。目前從整體上而言，兩個小區(qū)的業(yè)委會與物業(yè)公司之間關(guān)系良好，業(yè)委會對物業(yè)公司整體上是信任的，但有不滿意的地方，達(dá)安城小區(qū)業(yè)委會對于物業(yè)公司就小區(qū)內(nèi)開公司問題的處理情況不甚滿意，新�？道镄�區(qū)居民因小區(qū)內(nèi)盜竊案件不斷發(fā)生以及物業(yè)收費(fèi)較高而頗有微詞。

二、城市社區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變革

我們知道，傳統(tǒng)城市社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者沒有通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因而居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家（由政府房管部門代表行使）。居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司（由“房管所”轉(zhuǎn)制而來），這些準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)代表政府擁有物業(yè)資源的占有、處置和受益權(quán)，同時也程度不同地替政府承擔(dān)著部分社會福利功能。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，并不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)，甚至還可能由小區(qū)經(jīng)營的其它收入（比如停車場、房屋出租等）來填補(bǔ)。正因如此，物業(yè)公司不僅視自己為當(dāng)然的管理者，而且是身份和地位都高于居住者一方的，因?yàn)樗麄冋莆罩�房屋資源的社會提供，是他們代表政府為居民提供了福利。在物業(yè)眼里，居民是一個準(zhǔn)公共福利的享受者，是物業(yè)管理照顧的對象。居民不住，對物業(yè)的生存沒有影響，但反過來，如果物業(yè)停止了工作，對居民的影響極大。如果居民希望保留樓前更多的綠地，希望減少油煙、噪音污染，希望建造自行車棚等，居民就必須或者通過請求其產(chǎn)權(quán)單位代表他們向物業(yè)交涉，或者集體通過信訪的形式向物業(yè)呼吁。事實(shí)很清楚，是居民依賴物業(yè)的資產(chǎn)生存，而不是相反。物業(yè)與居民之間是縱向的管理與被管理關(guān)系，雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)不對等，居民無權(quán)約束物業(yè)，居民公共需要的能否實(shí)現(xiàn)基本上取決于物業(yè)的良心發(fā)現(xiàn)，而非法律的約束。還需要指出的一點(diǎn)是，在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有

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