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企業(yè)戰(zhàn)略布局中的籌資管理研究論文
摘 要:我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了持續(xù)發(fā)展的軌道,企業(yè)必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)形式,結(jié)合自身的實(shí)際情況而采取產(chǎn)業(yè)、業(yè)務(wù)的趨向布置,才能實(shí)現(xiàn)既定環(huán)境和既定條件下的最佳布局。在做企業(yè)戰(zhàn)略之前,首先應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略布局,只有明確的戰(zhàn)略布局,才能將自有資源有的放矢地分配及安排,才能游刃有余地開(kāi)展后續(xù)工作。
關(guān)鍵詞:企業(yè)戰(zhàn)略;籌資管理;萬(wàn)達(dá)通業(yè)地產(chǎn)
古語(yǔ)曰“兵馬未動(dòng),糧草先行”,比喻在做某件事情之前,提前做好準(zhǔn)備工作。延伸到企業(yè)戰(zhàn)略布局層面,這句話顯得格外重要,尤其對(duì)于經(jīng)常被忽略掉的籌資管理,目前已經(jīng)成為企業(yè)戰(zhàn)略布局的重中之重。在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代,做好籌資管理是非常必要的,實(shí)際操作過(guò)程,往往落實(shí)到籌資方式和資金結(jié)構(gòu)的規(guī)劃上。
無(wú)論對(duì)于內(nèi)部資源還是外部資源,財(cái)務(wù)資源是其他業(yè)務(wù)能力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),也是其他資源形成和發(fā)展的基礎(chǔ)條件,因此要充分利用財(cái)務(wù)資源進(jìn)行有效管理。在財(cái)務(wù)資源中,最重要的資源就是資金。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)生存環(huán)境復(fù)雜多變,一旦失去資金的支持,企業(yè)將進(jìn)入無(wú)以為生的窘境。因此,在進(jìn)行戰(zhàn)略布局的同時(shí)必須做好企業(yè)籌資方式和資金結(jié)構(gòu)的規(guī)劃,以提升企業(yè)籌資管理水平。
企業(yè)籌資方式分為所有者權(quán)益資金的籌集方式和負(fù)債資金的籌集方式,同時(shí)也會(huì)有不同的資金來(lái)源,不同方式和不同來(lái)源籌集的資金,企業(yè)付出的代價(jià)是不同的,此時(shí)需以資金成本為判斷和選擇的依據(jù)。其次,籌資過(guò)程中還要考慮資金使用期的長(zhǎng)短、取得資金難易程度等因素。另外,籌資環(huán)節(jié)的納稅因素也應(yīng)引起關(guān)注,因?yàn)槠洳粌H會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流量,而且還會(huì)影響到籌資成本,從而給企業(yè)帶來(lái)不同的預(yù)期收益。再者,由于籌資方式的不同,企業(yè)的控制權(quán)也會(huì)發(fā)生改變,這往往是企業(yè)原有的股東所不愿面對(duì)的。
因此,在企業(yè)的戰(zhàn)略布局過(guò)程中必須要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況來(lái)選擇適合自身的籌資方式。
同時(shí),資金結(jié)構(gòu)問(wèn)題是籌資決策的關(guān)鍵,對(duì)企業(yè)加強(qiáng)管理,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、增加財(cái)務(wù)杠桿利益具有重要意義。在決定采用哪種資金結(jié)構(gòu)時(shí),需要考慮資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)的籌資策略。
下面我們通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源和融資渠道來(lái)解析企業(yè)籌資管理過(guò)程中所應(yīng)關(guān)注到的各個(gè)因素。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)資金鏈的構(gòu)成,相對(duì)國(guó)內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商更為豐富。
由于開(kāi)發(fā)資金需求量大,持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),在資金調(diào)配的復(fù)雜程度上要求更為精細(xì)化。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源包括:自有資金、銀行開(kāi)發(fā)貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。在分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)下,前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來(lái)源支持作用很大。項(xiàng)目銷售部分的利潤(rùn),以及商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后的租金收入,有效地解決了商業(yè)持有部分的資金壓力。商業(yè)持有部分業(yè)務(wù)對(duì)成本敏感,而對(duì)市場(chǎng)價(jià)格不敏感,長(zhǎng)期的現(xiàn)金流作為投資測(cè)算依據(jù),租金可基本滿足投資運(yùn)轉(zhuǎn)。加之經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的中長(zhǎng)期抵押貸款,萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目不僅能解決項(xiàng)目本身的資金缺口問(wèn)題,還可以為集團(tuán)其他項(xiàng)目貢獻(xiàn)一定資金。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu):開(kāi)發(fā)所需資金,約20%由萬(wàn)達(dá)直接投資———“銷售利潤(rùn)+內(nèi)部資金調(diào)配”;約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款;另20%左右由主力店企業(yè)自己投資———如沃爾瑪,前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道:
1 銀行資金央行金融管理部門“金融司”把萬(wàn)達(dá)列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè),全國(guó)所有的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中只有兩家企業(yè)(萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科)有此殊榮。四大國(guó)有銀行中三家銀行的總行給了萬(wàn)達(dá)巨額授信。工商銀行、中國(guó)銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行都與萬(wàn)達(dá)簽署銀企協(xié)議,可以做到異地貸款,不再受到地域的約束。同時(shí),試點(diǎn)企業(yè)還有一個(gè)特殊授權(quán)“綠色通道”,單筆貸款在5億之內(nèi)無(wú)需審批,兩三天可以批款。這種金融的審批和支持在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是絕無(wú)僅有的。
2 國(guó)內(nèi)私募
。1)與麥格理集團(tuán)在2005年完成的9項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,涉及資金高達(dá)32億元。該時(shí)間階段遭遇宏觀調(diào)控導(dǎo)致資金緊張。萬(wàn)達(dá)開(kāi)始尋求長(zhǎng)期資金支持,探索拓展境外資本渠道。
。2)配合A股上市進(jìn)程,與建銀國(guó)際已完成的股權(quán)私募,資金為10億元左右,未來(lái)萬(wàn)達(dá)為配合上市進(jìn)程,仍將增加戰(zhàn)略投資者。
。3)海外融資2006年與麥格理集團(tuán)成功合作發(fā)行CMBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券),雖然未對(duì)萬(wàn)達(dá)提供現(xiàn)實(shí)的資金支持,但萬(wàn)達(dá)部分資產(chǎn)完成了“離岸資產(chǎn)包”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,為未來(lái)的融資提供了可能。
。4)銷售回款對(duì)城市綜合體的銷售回款部分,萬(wàn)達(dá)內(nèi)部給予“生命線”的定位,提升到“長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略支持”的高度。
對(duì)銷售回款的重視,不僅僅關(guān)乎現(xiàn)金流問(wèn)題,同時(shí)也關(guān)系萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率,是目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的核心構(gòu)成之一。
(5)信托融資萬(wàn)達(dá)正在調(diào)整策略以及進(jìn)行新的融資渠道嘗試。其中包括從未涉足的信托融資渠道。從萬(wàn)達(dá)2009年3月和4月的三宗信托融資產(chǎn)品情況看,一是金額較小,二是周期短。鑒于國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右,明顯高于萬(wàn)達(dá)早前重點(diǎn)依賴的銀行資金成本,由此顯示進(jìn)入擴(kuò)張期后萬(wàn)達(dá)的資金鏈條較緊張。
從以上信息中可以看出,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在急速的戰(zhàn)略擴(kuò)張過(guò)程中,對(duì)于資金需求可謂刻不容緩,因此,更側(cè)重資金到位的速度和取得資金的難易程度。目前資金結(jié)構(gòu)的構(gòu)成中,20%利用留存收益,主要是從原有的“只租不售”的戰(zhàn)略作局部調(diào)整,出售了部分商業(yè)資產(chǎn),另外也加大了住宅類用地的競(jìng)奪,強(qiáng)化了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”策略;60%依賴銀行貸款,其中資產(chǎn)抵押貸款是比較顯著的現(xiàn)象?梢(jiàn)在傳統(tǒng)的融資模式上,依然依靠抵押貸款,從稅收籌劃的角度看,在息稅前投資收益率大于負(fù)債成本率的前提下,負(fù)債比率越高,額度越大,其節(jié)稅的效果越明顯,萬(wàn)達(dá)顯然達(dá)到了節(jié)稅的效果。像這種資金的籌集方式以負(fù)債資金的籌集方式為主,目的是通過(guò)提高負(fù)債比例獲得更多的收益,提高權(quán)益資本的收益水平,從而使企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值增加,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。當(dāng)然,隨著負(fù)債比率的提高,企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本會(huì)加大。從2009年萬(wàn)達(dá)所作的信托融資可以看出,12%的信托綜合成本已接近萬(wàn)達(dá)對(duì)外宣稱的15%商業(yè)廣場(chǎng)的投資回報(bào)率(15%),資金壓力導(dǎo)致企業(yè)不得不承接如此之高的融資成本。
天底下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。2005年萬(wàn)達(dá)與麥格理集團(tuán)的32億的資金雖然為萬(wàn)達(dá)的急速擴(kuò)張?zhí)峁┝俗銐虻馁Y金支持,也為其海外融資拓寬了渠道,但付出的代價(jià)是出讓了24%的股權(quán)。2006年與麥格理集團(tuán)雖然發(fā)行了CMBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券),后期也進(jìn)行了資產(chǎn)重組,但畢竟沒(méi)有能夠提供資金支持,充其量是在海外資本市場(chǎng)的又一次試水。
關(guān)于引入建銀國(guó)際這樣的戰(zhàn)略合作者,雖然目標(biāo)是為了成功上市,但是也必須保證建銀國(guó)際在資本市場(chǎng)上分得一杯羹……通過(guò)資本市場(chǎng)融資一定要警惕“重融資輕回報(bào)”的商業(yè)大忌,畢竟企業(yè)融資的目的是要獲得持續(xù)發(fā)展,而非短期的投機(jī)行為。類似房地產(chǎn)這樣的龍頭行業(yè),相對(duì)于很多傳統(tǒng)行業(yè)有著可觀的利潤(rùn)空間,社會(huì)各方強(qiáng)大資本極易大量涌入,導(dǎo)致市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈,這種競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中通過(guò)優(yōu)勝劣汰,一批規(guī)模實(shí)力不足、管理水平落后的企業(yè)將被淘汰,最終將沉淀出一批有實(shí)力的大型企業(yè),掌控行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
企業(yè)戰(zhàn)略布局中,會(huì)隨時(shí)調(diào)整自身的資金配置結(jié)構(gòu),大多數(shù)企業(yè)遇到機(jī)遇時(shí),往往會(huì)不顧自身?xiàng)l件而孤注一擲,忘記了變化萬(wàn)千的市場(chǎng)環(huán)境有如戰(zhàn)場(chǎng)一樣殘酷,沒(méi)有精密的戰(zhàn)略布局很難在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。優(yōu)秀的管理者會(huì)非?陀^而公正地面對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境以及戰(zhàn)略目標(biāo),冷靜地分析資金在戰(zhàn)略布局中的主導(dǎo)作用,以點(diǎn)帶面,干凈利落地有序推進(jìn),從而成功地完成戰(zhàn)略的實(shí)施或轉(zhuǎn)移。籌資管理中不能說(shuō)哪一種方案是最好的,只能說(shuō)哪一種方案是最適合的。
具體到實(shí)施過(guò)程中,要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際狀況,關(guān)注到上面所談到的各個(gè)因素,合理地調(diào)配有效資源。要知道,企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是不但現(xiàn)金流為正,利潤(rùn)也為正,這樣才能保證企業(yè)繼續(xù)發(fā)展下去。
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