談房地產的盈余管理策略論文

　　案例分析

　　以往研究文獻表明，避免虧損和避免業(yè)績下降是公司進行盈余管理的普遍動機，同時，由于特殊的退市制度規(guī)定，避免被退市已成為上市公司進行盈余管理的動機之一。下面將以在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股公司為例，研究一些上市公司如何利用投資性房地產進行盈余管理，以達到避免虧損、業(yè)績下滑或被退市的目的。

　　為避免被退市改變后續(xù)計量模式。海南航空是一家以航空運輸為主營業(yè)務的上市公司，該公司2007~2013年間與投資性房地產相關的年報數(shù)據(jù)如表3所示。公司2008年凈利潤—1588405000元，處于虧損狀態(tài)，根據(jù)上交所和深交所的規(guī)定，如果2009年繼續(xù)虧損，那么公司股票交易將被實行退市風險警示，這不僅會導致公司股價下跌，而且會引起監(jiān)管部門的更多關注，對公司未來發(fā)展極為不利。因此，2009年海南航空有通過進行盈余管理避免虧損的強烈動機。2009年12月14日，海南航空召開董事會，審議并通過變更投資性房地產后續(xù)計量模式的決議，決定投資性房地產后續(xù)計量由成本模式改為公允價值模式，同時，將當年在建工程和自用房地產轉為投資性房地產，使其持有的投資性房地產比原來增長28倍（4941854÷168701）。后續(xù)計量模式改變后，2009年投資性房地產公允價值變動給海南航空帶來的收益為597743000元，是公司利潤總額的1。23倍，如果公司沒有在2009年底改變投資性房地產的后續(xù)計量模式，那么即使當年增加持有的投資性房地產，對公司當年凈利潤的影響也較小，2009年的利潤將變?yōu)樨摂?shù)，公司將處于虧損狀態(tài)�？梢�，海南航空于2009年通過改變投資性房地產后續(xù)計量模式，實現(xiàn)了扭虧為盈的目的。

　　為避免業(yè)績下滑增加投資性房地產。是一家以房地產開發(fā)與銷售為主營業(yè)務的上市公司，該公司2007~2013年間與投資性房地產相關的年報數(shù)據(jù)如表4所示。從表4可以看出，金融街2007~2013年每年的利潤呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。投資性房地產占公司資產規(guī)模總額的比例不大，但是卻為公司利潤平滑起到了重要作用。2008年3月17日，在金融街董事會審計委員會會議上審議通過了公司對投資性房地產采用公允價值記賬的議案，該議案從2008年1月1日開始執(zhí)行。從公司公布的2009年度年報的數(shù)據(jù)可知，公司將當年存貨轉為投資性房地產采用公允價值計量后，投資性房地產增值一倍多，帶來的凈收益為778431569元，占公司當年利潤總額的40。60%，如果公司沒有這筆收益，那么公司2009年的利潤總額將變?yōu)?140697959元（1917461255—776763296），比2008年下降19。50%。從公司2013年的數(shù)據(jù)來看，公司當年增加了將近50%的投資性房地產，2009年因為投資性房地產公允價值變動帶來的收益為1111427127元，占公司當年利潤總額的38。63%，而扣除這筆收益后，公司2009年的利潤總額將變?yōu)?765558966元（2876986093—1111427127），比2008年度下降30。23%。由以上分析可以看出，投資性房地產對金融街凈利潤的穩(wěn)定增長起到了非常重要的作用。

　　為避免虧損減少投資性房地產。車城是一家多元化經(jīng)營的股份有限公司，其2007年至2013年與投資性房地產相關的數(shù)據(jù)如表5所示。從表5可知，投資性房地產是金宇車城資產的重要組成部分，尤其自2008年開始，投資性房地產占公司資產總額的25%以上，同時，2008年10月22日監(jiān)事會會議審議通過變更投資性房地產后續(xù)計量模式的議案，由成本模式改為公允價值模式，這一改變使得公司當年由于投資性房地產公允價值變動帶來的損失為3335500元，但2008年公司的盈利狀況良好，因此當年的凈利潤為正。

　　2009年，投資性房地產公允價值帶來的收益為21175965元，為當年利潤總額的兩倍，由此可以懷疑，金宇車城存在利用投資性房地產公允價值變動平滑利潤的動機，否則，2009年投資性房地產如果按照成本計量，那么當年凈利潤將為負。進一步分析發(fā)現(xiàn)，2013年下半年開始，公司持有投資性房地產價格普遍下跌，為了降低投資性房地產公允價值變動損失對當年凈利潤的不利影響，公司于2013年將近一半的投資性房地產轉入開發(fā)成本作為公司存貨，同時將收取的資金占用費轉為非經(jīng)常性損益，使得企業(yè)的利潤由虧損轉為盈利。由此，通過增加或減少投資性房地產，公司達到了平滑利潤、避免虧損的目的。

　　政策建議

　　修訂投資性房地產會計準則。投資性房地產與自用房地產之間的轉換以及對后續(xù)計量模式的選擇，盡管并不影響公司擁有房地產的真實價值，但卻影響損益確認的時間，從而對公司財務報告盈余的大小產生一定的影響，并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產會計準則中相關條款，以減少公司調節(jié)利潤的空間。具體建議如下：首先，限制兩次轉換的時間間隔，制定更加嚴格的轉換條件。

　　由案例分析可知，投資性房地產與自用房地產之間的轉換已成為上市公司調節(jié)利潤的一個工具，甚至有些公司為了調節(jié)利潤，不惜頻繁地在二者之間進行轉換，如金宇車城就是如此做的。因此，為了降低上市公司通過頻繁地進行投資性房地產與自用房地產之間的轉換調節(jié)利潤，有必要限制兩次轉換的時間間隔，同時規(guī)定更加嚴格的轉換條件。其次，對公允價值的選擇制定更加嚴格的約束條件。從案例分析可知，通過在房地產景氣時期將投資性房地產后續(xù)計量從成本模式改為公允價值模式，可以實現(xiàn)公司增加利潤的目標。盡管目前會計準則不允許從公允價值模式變更為成本模式，但是，有些公司如海南航空先是將投資性房地產轉為自用房地產，然后再轉為成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，可見，將投資性房地產從公允價值模式變更為成本模式并非難事。為了降低通過改變后續(xù)計量模式進行盈余管理的機會，需對公允價值模式制定更加嚴格的適用條件。

　　聘用專業(yè)人士評估投資性房地產的公允價值。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，歷史成本已經(jīng)越來越難以反映資產的真實價值，公允價值作為重要的計量屬性越來越多地被引入資產負債表項目的計價中，公允價值在增加披露信息相關性的同時，很容易喪失可靠性，給上市公司進行盈余管理提供機會。從本文案例分析部分可以看出，投資性房地產公允價值的確定，對上市公司尤其是持有投資性房地產較多的公司利潤有很大影響。因此，如何確定公允價值將成為關鍵。鑒于房地產的價格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響，市場上很難找到同類商品的價格，因此，為了避免上市公司人為操縱公允價值以達到盈余管理的目的，有必要聘請資產評估師等專業(yè)人士利用專業(yè)知識對公司年末的投資性房地產做出評估，作為其期末計價的公允價值。

　　加強對投資性房地產信息披露的監(jiān)管。為了保證上市公司提供高質量的會計信息，必須加強對上市公司信息披露的監(jiān)管。以往的經(jīng)驗告訴我們，缺乏有效的監(jiān)管機制，即便再科學的規(guī)則也無法得到有效執(zhí)行，因此，必須加強對投資性房地產信息披露的監(jiān)管�！渡钲谧C券交易所股票上市規(guī)則》及《上海證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定，當上市公司連續(xù)兩年虧損時，對其股票交易實行退市風險警示，但是虧損的定義是以最近兩年年度報告披露的當年經(jīng)審計凈利潤為依據(jù)的，因此上市公司可以通過對投資性房地產的操縱，達到盈余管理的目的，以避免退市風險警示。由案例分析可以得到這樣的啟示：一些上市公司為了通過投資性房地產達到調節(jié)利潤的目標，總是想方設法改變投資性房地產的數(shù)量，混淆自用房地產與投資性房地產的界限，或者變更投資性房地產后續(xù)計量模式，因此監(jiān)管人員應特別關注有以下情況的公司：

　�、偻顿Y性房地產占資產的比重大的公司；

　�、诋斈曜兏�投資性房地產后續(xù)計量模式的公司；

　�、郛斈晷略鐾顿Y性房地產較多的公司；

　�、墚斈陮⑼顿Y性房地產轉為自用房地產或存貨數(shù)額較大的公司。

【談房地產的盈余管理策略論文】相關文章：

談房地產企業(yè)目標成本管理論文04-27

房地產營銷策略論文04-19

談“策略教學”的優(yōu)化策略06-12

談供水泵站的最佳控制策略論文05-01

血液庫存管理策略論文05-01

企業(yè)物流外包的管理策略的論文04-27

談項目管理信息系統(tǒng)的海洋石油工程策略論文05-02

盈余管理與利潤操縱的差異05-01

盈余管理基本理論及其研究述評論文04-29

談農村體育消費市場開發(fā)策略論文05-03