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房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性成本管理方法論文
引言
隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展與變化，近年來其市場的需求與購買力被大量透支。加之銀行放貸的收緊，市場供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，自2014年以來，我國房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)同比增幅下滑的局面。在這種形勢(shì)下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與管理模式（重利潤、輕成本）已不再適應(yīng)當(dāng)前的市場模式，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的新方法。
我國對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的研究起步較晚，大致始于20世紀(jì)90年代。在早期的研究中，周世江將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的研究重點(diǎn)集中于對(duì)工程建筑過程中全部開支的廣泛測(cè)算，認(rèn)為將成本測(cè)算與預(yù)算區(qū)別開的處理方式將能夠有效管理目標(biāo)成本。薛敬明的研究認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜而周密的系統(tǒng)工程，它并不是孤立存在的而是受到外部環(huán)境的影響，所以在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理時(shí)，必須考慮各類要素的風(fēng)險(xiǎn)。另外，還有一部分學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期階段進(jìn)行區(qū)分，費(fèi)樹林認(rèn)為相較于其他生命周期階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程對(duì)總成本的影響最為顯著。頓新春等從成本目標(biāo)的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行研究。在這些研究的基礎(chǔ)上，一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的成本管理研究著眼于精細(xì)化的管控;一部分學(xué)者研究如何在不確定環(huán)境下利用風(fēng)險(xiǎn)管理的工具與方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理;還有一部分學(xué)者開始從全生命周期的視角對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析并從項(xiàng)目整體的角度對(duì)成本管理提出新方法。
從目前的研究來看，許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理都進(jìn)行了深入的探討，但是大多局限于從一個(gè)主體或客體（如開發(fā)商或是承包商）的角度對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行研究[69并且缺少對(duì)不同利益相關(guān)者之間的成本管理的分析，這就導(dǎo)致了目前研究的一定局限性，所以，構(gòu)建系統(tǒng)的、全面的成本管理方法非常重要。
本文通過文獻(xiàn)研究、訪談?wù){(diào)研和問卷調(diào)研等多種研究方法，對(duì)研究問題展開深人和全面的研究，并在研究的過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原理與模型進(jìn)行總結(jié)和提煉，形成了系統(tǒng)和全面的理論與模型。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性成本管理的基本原理
面對(duì)房地產(chǎn)市場的不斷變化，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期逐漸縮短，其產(chǎn)品質(zhì)量的差異化也逐漸降低，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了精細(xì)化管理。從基本原理上說，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本在成本預(yù)算合理范圍內(nèi)波動(dòng)，就視為成本管理成功了。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本與項(xiàng)目成本預(yù)算發(fā)生偏差的根本原因是項(xiàng)目及其外部環(huán)境和條件的發(fā)展變化，這些不確定性對(duì)項(xiàng)目的影響導(dǎo)致了項(xiàng)目成本與預(yù)算的偏差。所以項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本管理的基本原理是針對(duì)這些發(fā)展變化，如何開展好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本的全面管理。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在其設(shè)計(jì)、計(jì)劃與建設(shè)等多個(gè)生命周期階段將涉及不同的相關(guān)利益主體，所以在進(jìn)行成本風(fēng)險(xiǎn)管理的探討時(shí)，也需要考慮相關(guān)利益主體對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所造成的影響。圖1給出了考慮項(xiàng)目不同主體與客體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本管理的對(duì)象和內(nèi)容，以及這些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本與項(xiàng)目預(yù)算之間的相互關(guān)聯(lián)和相互影響。
由圖1可以看出，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各種不確定性成本的存在，所以項(xiàng)目成本和項(xiàng)目開發(fā)商與承包商的支出和收入都呈現(xiàn)出一種統(tǒng)計(jì)概率分布的情況，而不是一個(gè)確切的項(xiàng)目成本或價(jià)值的數(shù)值。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本管理的基本原理主要包括以下三個(gè)管理要點(diǎn)：一是管理和降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本或預(yù)算的不確定性；二是抓住房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本或預(yù)算不確定性可能會(huì)帶來的好處或收益（降低項(xiàng)目成本或提高價(jià)值）；三是抓住房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本或預(yù)算不確定性可能會(huì)帶來的壞處或損失（項(xiàng)目成本升高或價(jià)值降低）。
根據(jù)大量的實(shí)踐和研究總結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和預(yù)算的不確定性可以根據(jù)實(shí)踐的具體情況利用正態(tài)分布、/3分布或其他概率分布進(jìn)行標(biāo)示，圖1采用正態(tài)分布的概率分布對(duì)原理進(jìn)行了解釋。由圖1可知，項(xiàng)目成本和項(xiàng)目開發(fā)商與承包商的支出和收人都呈現(xiàn)概率分布的狀態(tài)，這是由于它們都會(huì)受到項(xiàng)目及其環(huán)境與條件發(fā)展變化的影響，出現(xiàn)不確定性的項(xiàng)目成本和預(yù)算。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和項(xiàng)目開發(fā)商與承包商的收人與支出各有其概率分布標(biāo)準(zhǔn)差S，它給出了項(xiàng)目不確定性的變化大小。因此從基本原理出發(fā)，人們管理項(xiàng)目成本和價(jià)值的核心是分析找出這些S的值，然后根據(jù)需要按標(biāo)準(zhǔn)差的±33(涵蓋變化范圍99.7%)或±25(涵蓋變化范圍95%)去做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本的管理。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性成本管理有四方面的根本任務(wù)，一是努力分析和找出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本概率分布標(biāo)準(zhǔn)差5的值；二是根據(jù)需要確定出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本是按±35，還是按±23去開展管理；三是努力降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本的S值而使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本變動(dòng)范圍縮��；四是努力提髙項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本的發(fā)生概率P值以提高項(xiàng)目成本不確定性的發(fā)生概率。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包商風(fēng)險(xiǎn)性成本管理的基本原理
以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理原理為基礎(chǔ)，從承包商角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理需要考慮其收入與支出的變化對(duì)開發(fā)商可能造成的影響，見圖2。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包商的實(shí)際支出服從某種概率分布，所以在對(duì)其管理中最重要的有三個(gè)方面：一是努力減小標(biāo)準(zhǔn)差S的值而使其在±33范圍內(nèi)得以變窄；二是努力提高發(fā)生概率P的值而使其盡可能接近于P=1(圖2中該處的虛線）；三是努力使其中線向左方移動(dòng)(支出降低）。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包商的收人也呈現(xiàn)概率分布情況，所以這種收入管理也有三方面的工作:一是努力減小標(biāo)準(zhǔn)差8的值而使其在士33范圍內(nèi)得以縮減；二是提高發(fā)生概率P的值而使其也盡可能接近于P=1(圖2中該處的虛線）；三是努力使其中線向右方移動(dòng)（收入提高）。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包商的支出和收入之間存在著相互關(guān)聯(lián)和相互影響的關(guān)系。如果支出管理的結(jié)果是支出預(yù)算減掉35(圖2中支出分布最左端），而收人管理的結(jié)果是收入預(yù)算加上3S(圖2中收入分布最右端），則會(huì)獲得“承包商最大收益”。反之，如果支出管理在預(yù)算加3S處（圖2中支出分布最右端），而收人管理在預(yù)算減掉3S處（圖2中收入分布最左端），則會(huì)獲得“承包商最小收益”。很顯然，集成管理這兩方面的結(jié)果會(huì)得到二者之間的差額，這是承包商風(fēng)險(xiǎn)成本管理的根本所在。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)性成本管理的基本原理
從房地產(chǎn)開發(fā)商角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理需要考慮其收人與支出的變化對(duì)承包商可能造成的影響，見圖3。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商支出同樣呈現(xiàn)一種概率分布的情況。因此，這方面管理最重要的同樣有三個(gè)方面，一是減小支出標(biāo)準(zhǔn)差S的值，從而使其在±3S范圍內(nèi)得以變窄；二是提高發(fā)生概率P的值而使其盡可能接近于P=1;三是努力使其中線向左方移動(dòng)（降低支出）。項(xiàng)目開發(fā)商收入也呈現(xiàn)一種概率分布的情況。因此，這方面管理最重要的同樣有三個(gè)方面，一是減小收人標(biāo)準(zhǔn)差8的值而使其在±3S范圍內(nèi)得以縮減；二是提高收入發(fā)生概率P的值而使其也盡可能接近于P=l;三是努力使其中線向右方移動(dòng)（提高收人）。
如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商能使其支出處于預(yù)算減掉3S之處(最左端），而將實(shí)際收人管理在其預(yù)算加上3S之處（最右端），就會(huì)獲得圖3中的“開發(fā)商最大收益”。反之，如果項(xiàng)目開發(fā)商管理失誤而使其實(shí)際支出處于預(yù)算加上35之處（最右端），項(xiàng)目實(shí)際收人處于預(yù)算減掉3S之處（最左端），則會(huì)獲得“開發(fā)商最小收益”。很顯然，集成管理這兩方面的結(jié)果會(huì)得到二者之間的差額，這是項(xiàng)目開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)性成本管理的根本所在。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性成本管理的過程模型
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的原理建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的過程模型，從而使企業(yè)能夠?qū)@類項(xiàng)目進(jìn)行更為良好的管理。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及開發(fā)商與承包商等多個(gè)不同的相關(guān)利益主體，但是對(duì)于成本管理的基本過程，見圖4。
4.1根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算制定管理標(biāo)準(zhǔn)
在項(xiàng)目成本管理過程模型中，第一步是根據(jù)組織既定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算去制定項(xiàng)目成本管理標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@種管理標(biāo)準(zhǔn)是開展項(xiàng)目成本管理的度量基準(zhǔn)，不能憑空想象或“拍腦袋”去制定，而要符合組織的項(xiàng)目預(yù)算，又要符合組織的項(xiàng)目成本與管理能力和項(xiàng)目所處環(huán)境與條件的客觀情況。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理標(biāo)準(zhǔn)的上限和下限。不能使用項(xiàng)目預(yù)算作為項(xiàng)目成本管理的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)項(xiàng)目成本管理結(jié)果超出了標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理失敗的后果，所以必須在項(xiàng)目成本目標(biāo)計(jì)劃和項(xiàng)目成本菅理標(biāo)準(zhǔn)上下限之間留出“容忍區(qū)間”或“預(yù)警區(qū)間”，以便及時(shí)預(yù)警和采取應(yīng)對(duì)措施。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的統(tǒng)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本績效度羞結(jié)果出現(xiàn)系統(tǒng)偏差時(shí)，必須采取應(yīng)對(duì)措施，因?yàn)橄到y(tǒng)慣性會(huì)導(dǎo)致既定管理標(biāo)準(zhǔn)上下限的失效。
4.2使用既定管理標(biāo)準(zhǔn)去度量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本
在制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理標(biāo)準(zhǔn)后，就需要對(duì)照這些標(biāo)準(zhǔn)去度量項(xiàng)目實(shí)際成本，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的偏差、問題和實(shí)際結(jié)果。此時(shí)需要注意項(xiàng)目成本管理績效度量的方式和頻率問題。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理績效度量方式。常用的度量方式有三種，分別是項(xiàng)目成本絕對(duì)值的度量，項(xiàng)目成本相對(duì)值的度量，項(xiàng)目成本平均值的度量。其中，前者度量給出項(xiàng)目成本偏差絕對(duì)值的大�。ㄔ鰷p多少元），中者給出項(xiàng)目成本偏差絕對(duì)值的大�。ㄔ鰷p多少百分比），后者給出項(xiàng)目成本平均水平偏差的大�。ňC合單價(jià)增減多少）。這三方面度量結(jié)果應(yīng)編制成項(xiàng)目成本管理績效報(bào)告，用文字、數(shù)據(jù)、各種圖形和表格等形式給出度量結(jié)果。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理績效度量頻率。因?yàn)轫?xiàng)目成本管理及其績效度量是個(gè)動(dòng)態(tài)和不斷循環(huán)的工作，因此這種度量工作的開展頻率也決定或影響著項(xiàng)目成本管理的效果。其中，若度量的次數(shù)過少就無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正項(xiàng)目成本的偏差而造成損失，若度量次數(shù)過多則會(huì)使管理成本大大增加。另外，這種績效度量也有定期和不定期兩種，而且特別當(dāng)項(xiàng)目成本管理出現(xiàn)問題時(shí)企業(yè)就必須提高這種度量的頻率，從而更嚴(yán)密地監(jiān)測(cè)項(xiàng)目成本管理工作和結(jié)果的發(fā)展變化情況。
4.3比較管理標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際成本并做出分析判斷
比較管理標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際成本并做出分析判斷是為了發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作中可能出現(xiàn)的問題和偏差。
(1)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本是否存在偏差。如果項(xiàng)目實(shí)際成本與管理標(biāo)準(zhǔn)相比較沒有偏差，企業(yè)就不必采取任何措施，但是如果這種比較的結(jié)果存在有偏差，那么企業(yè)就必須開展下一步的比較分析和判斷。
(2)分析出現(xiàn)的偏差是“問題”還是“成就”。如果人們發(fā)現(xiàn)有偏差就需進(jìn)一步比較分析這種偏差究竟是“問題”還是“成就”。如果屬于“成就”則人們不必采取糾偏措施，但是如果屬于“問題”，就必須開展更進(jìn)一步的比較分析和判斷。
(3)分析偏差問題是否可以進(jìn)行糾正。如果人們發(fā)現(xiàn)有“問題”就必須更進(jìn)一步分析這種“問題”是否能夠進(jìn)行糾正。因?yàn)樵陧?xiàng)目成本管理中有許多情況是客觀環(huán)境與條件造成的項(xiàng)目成本偏差，這是人們“無能為力”的。
4.4分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本偏差的原因并采取措施
分析找出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理“問題”的原因所在，嚴(yán)格區(qū)分究竟是主觀努力不夠還是客觀環(huán)境影響。如圖4所示，對(duì)于客觀環(huán)境影響的原因，企業(yè)需要采取修訂項(xiàng)目成本管理標(biāo)準(zhǔn)的措施，對(duì)于主觀努力不夠的原因，人們需要進(jìn)一步分析項(xiàng)目成本偏差原因，然后才能有針對(duì)性地采取糾偏措施。
5.結(jié)語
通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目前形勢(shì)的分析以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目研究現(xiàn)狀的概括與總結(jié)，探討目前針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)有研究的欠缺與不足，其主要研究結(jié)論如下：一是構(gòu)建了全面、系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理原理，通過研究將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中的不確定性因素進(jìn)行概括，并探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)基本要點(diǎn)；二是從開發(fā)商和承包商的多相關(guān)利益主體視角對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行了分析與研究，并在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理原理的基礎(chǔ)上從不同的視角對(duì)其成本管理的要點(diǎn)進(jìn)行了深人探討；三是在上述研究的基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理模型，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)深人分析了如何利用管理模型對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理。
本研究是大量實(shí)際調(diào)研和實(shí)踐總結(jié)的結(jié)果，并在具體的研究過程中形成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理原理與模型，但是對(duì)于實(shí)踐的指導(dǎo)仍然欠缺。所以，在今后的研究中還需要將已經(jīng)形成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理原理與模型運(yùn)用到具體的實(shí)踐中，并在這個(gè)過程中進(jìn)一步完善與修正。
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