海口市積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦法

　　處理積壓房地產(chǎn)是政府、企業(yè)界和學(xué)術(shù)界面對(duì)的一個(gè)難題。�？谑蟹e壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦法是怎樣的一個(gè)具體內(nèi)容呢?下文是海口市積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦法，歡迎閱讀!

�？谑蟹e壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦法全文

　　第一條 為做好本市積壓房地產(chǎn)處置工作，明確積壓房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，保護(hù)投資者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程項(xiàng)目、閑置土地和房地產(chǎn)交易，未辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，房產(chǎn)所有者和土地使用者應(yīng)從1999年10月1日起60個(gè)工作日內(nèi)依法申請(qǐng)辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　第三條 市房產(chǎn)管理部門和市土地行政管理部門分別負(fù)責(zé)處置積壓房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和土地的權(quán)屬確認(rèn)工作。

　　第四條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權(quán)確認(rèn)申請(qǐng)：

　　(一)已經(jīng)依法批準(zhǔn)出讓并按出讓合同約定付清土地使用權(quán)出讓金，尚未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的;

　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)房地產(chǎn)，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;

　　(三)已經(jīng)依法批準(zhǔn)并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由于未付清土地使用權(quán)出讓金，未辦理土地使用權(quán)登記的;

　　(四)只支付全部或部分征地補(bǔ)償款，未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)而未取得土地使用權(quán)的;

　　(五)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當(dāng)事人依法達(dá)成書面協(xié)議或人民法院判決以土地作價(jià)抵債，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;

　　(六)因破產(chǎn)、兼并、重組等原因造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移而未辦理變更登記手續(xù)的;

　　(七)因其他原因需確認(rèn)土地使用權(quán)的。

　　第五條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市房產(chǎn)管理部門提出全部或部分產(chǎn)權(quán)確認(rèn)申請(qǐng)：

　　(一)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，因違反城市規(guī)劃、建設(shè)、綠化、消防、人防等規(guī)定，有關(guān)手續(xù)不完備，或未支付有關(guān)規(guī)費(fèi)等原因，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;

　　(二)因不規(guī)范合作開發(fā)房地產(chǎn)，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;

　　(三)在房地產(chǎn)交易中未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;

　　(四)以房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當(dāng)事人依法達(dá)成書面協(xié)議或人民法院判決以房產(chǎn)作價(jià)抵債，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;

　　(五)債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人協(xié)議以房產(chǎn)清償債務(wù)，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;

　　(六)其他房屋產(chǎn)權(quán)不明確而需要確權(quán)的。

　　第六條 主體未完工且未預(yù)售的停緩建商品房項(xiàng)目，尚未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市土地行政管理部門提出確權(quán)申請(qǐng)。

　　主體已完工或主體未完工但已預(yù)售的停緩建商品房項(xiàng)目，尚未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提出確權(quán)申請(qǐng)。

　　第七條 在規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)，權(quán)利人申請(qǐng)確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提供相關(guān)資料和證明材料，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認(rèn)為手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)自受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

　　市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認(rèn)為產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人提供的相關(guān)資料和證明材料有疑義的，應(yīng)自受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)在省級(jí)媒體上發(fā)布產(chǎn)權(quán)征詢異議公告。提出異議的期限不得少于60日。

　　對(duì)產(chǎn)權(quán)有異議的利害關(guān)系人，應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)向受理異議機(jī)關(guān)提出書面異議并填表登記。

　　第八條 經(jīng)依法批準(zhǔn)出讓的土地，因拖欠或經(jīng)政府同意緩交地價(jià)款的，按出讓合同約定的出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際支付的地價(jià)款額確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。

　　確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認(rèn)為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。

　　第九條 經(jīng)依法批準(zhǔn)征用的土地，權(quán)利人只支付全部或部分征地補(bǔ)償費(fèi)但未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)的，按征地協(xié)議約定的征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)金額，將相應(yīng)面積的土地征為國(guó)有，并按當(dāng)時(shí)市政府規(guī)定的出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)金額給權(quán)利人確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。

　　確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認(rèn)為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。

　　第十條 購(gòu)房者直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購(gòu)房款，但由于開發(fā)商原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由市房產(chǎn)管理部門在查明事實(shí)和公告的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的工作時(shí)限內(nèi)直接給購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　購(gòu)房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購(gòu)房款，但由于開發(fā)商或中間人的原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要購(gòu)房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實(shí)合法，并在公告期限內(nèi)無(wú)異議或者異議不成立的，由市房產(chǎn)管理部門確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，并給予辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　第十一條 購(gòu)房者已經(jīng)履行房屋買賣合同約定的部分義務(wù)，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購(gòu)房款的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審核認(rèn)定可按本辦法規(guī)定辦理過戶手續(xù)的，由購(gòu)房者按原合同約定向市房產(chǎn)管理部門交足購(gòu)房款后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　市房產(chǎn)管理部門代收的購(gòu)房款必須設(shè)專戶管理。

　　第十二條 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商因未繳清土地使用權(quán)出讓金或者無(wú)力交納規(guī)劃報(bào)建、土地轉(zhuǎn)讓等規(guī)費(fèi)而未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，開發(fā)商可用現(xiàn)值相當(dāng)?shù)姆课莸謨斢嘘P(guān)規(guī)費(fèi)，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);也可以先予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，再由有關(guān)部門繼續(xù)追繳所欠費(fèi)用或作其他處理。

　　作價(jià)抵償規(guī)費(fèi)的房屋作為國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)一管理，由市政府授權(quán)并移交有關(guān)職能部門經(jīng)營(yíng)管理。

　　第十三條 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠稅款而未能辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要轉(zhuǎn)讓人提供擔(dān)�；蜃罱K受讓人已繳納本人應(yīng)繳納的稅款，由市稅務(wù)部門出具可辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的證明或完稅憑證，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)為其辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款，由稅務(wù)部門予以追繳。

　　符合本規(guī)定第十一條規(guī)定的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款可從市房產(chǎn)管理部門代收的購(gòu)房款中扣繳，不足部分由稅務(wù)部門予以追繳。

　　第十四條 以劃撥土地開發(fā)或合作開發(fā)建設(shè)的商品房，權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的，經(jīng)市土地行政管理部門審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，免交土地使用權(quán)出讓金。

　　第十五條 對(duì)涉及同一房地產(chǎn)的投資者、債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人達(dá)成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處置協(xié)議的，市土地行政管理部門、市房產(chǎn)管理部門可按照其協(xié)議約定辦理確權(quán)登記手續(xù)。

　　第十六條 房產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)抵押合同依法成立，擔(dān)保債務(wù)到期未能清償，抵押人和抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議以抵押物作價(jià)抵債的，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協(xié)議的約定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》實(shí)施以前，以土地使用權(quán)或房產(chǎn)所有權(quán)抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權(quán)人雙方對(duì)抵押的效力沒有爭(zhēng)議的，也不涉及第三人權(quán)益的，可以補(bǔ)辦抵押登記手續(xù)。

　　第十七條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由市房產(chǎn)管理部門發(fā)布公告征尋產(chǎn)權(quán)人。公告期限屆滿無(wú)人主張權(quán)利的，由市房產(chǎn)管理部門依法代管，在代管期間該房產(chǎn)所得收益，由市房產(chǎn)管理部門代為收取、保管，并按收益的5%提取代管費(fèi)。

　　房產(chǎn)代管期限為二年。代管期屆滿，市房產(chǎn)管理部門可依法向人民法院提出認(rèn)定該房產(chǎn)為無(wú)主財(cái)產(chǎn)的申請(qǐng)，人民法院判定為無(wú)主財(cái)產(chǎn)的，收歸國(guó)家或集體所有。

　　第十八條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，由市土地行政管理部門按非法占地依法查處。

　　第十九條 對(duì)有債權(quán)、抵押權(quán)申請(qǐng)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或司法程序解決。仲裁機(jī)構(gòu)或司法機(jī)關(guān)生效的法律文書應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

　　第二十條 對(duì)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)有爭(zhēng)議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由市政府處理。

　　不服市政府對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)處理決定的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。

　　市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效的復(fù)議決定、人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型

　　房地產(chǎn)所有權(quán)

　　房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨(dú)占性地支配其所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對(duì)其所擁有的房產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對(duì)于其財(cái)產(chǎn)違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。

　　房地產(chǎn)占有權(quán)

　　房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可分為所有權(quán)人占有和非所有人勸人占有。

　　房地產(chǎn)用益權(quán)

　　包括以下五類：

　　(1)房地產(chǎn)使用權(quán)

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　(3)地上權(quán)

　　(4)地役權(quán)

　　(5)房地產(chǎn)典權(quán)

　　房地產(chǎn)處分權(quán)

　　包括以下五類：

　　(1)房地產(chǎn)出售權(quán)

　　(2)房地產(chǎn)租賃權(quán)

　　(3)房地產(chǎn)繼承權(quán)

　　(4)房地產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)

　　(5)房地產(chǎn)抵押權(quán)

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