北京的“930”房產(chǎn)新政會影響哪些人群？
今年國慶黃金周，除了可以預(yù)期的擁堵，始料未及的限購限貸成為絕對的熱詞。統(tǒng)計顯示，自9月30日晚間至10月6日，短短七天，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策。小編整理媒體及網(wǎng)友的各類觀點，與大家分享。
一、北京“930”房產(chǎn)新政的主要內(nèi)容是什么？
政策是2016年9月30日出臺的，所以我們把它叫做“930”新政。新政策的核心內(nèi)容如下：
1、購買首套普通住房，首付不低于35%（舊政策是30%）；買首套非普通住宅，首付比例不低于40%（舊政策也是30%）
在這里，先給大家普及一個概念，什么是普通住宅，什么是非普通住宅。在北京買房子，無論是新房還是二手房，都要走建委的網(wǎng)簽合同，網(wǎng)簽合同里面都會規(guī)定交易單價和總價。對于二手房，還規(guī)定了一個地區(qū)指導價，為了防止大家嚴重偷稅漏稅，政府規(guī)定網(wǎng)簽價不能低于地區(qū)指導價（如果網(wǎng)簽價真的低于指導價，繳稅的時候也按指導價成交）。非普通住宅是這么定義的，一是面積只要超過140平米，無論單價和總價是多少，一律劃到非普通住宅范疇；二是對于面積低于140平米的住宅，單價和總價不能超過一定金額，五環(huán)以內(nèi)是單價不能超過3.96萬/平米，總價不能超過468萬，兩者同時超過就算作非普通住宅，這里的單價和總價都是指網(wǎng)簽價而不是實際成交價。一般來說，大家為了避稅，網(wǎng)簽價比成交價要低很多。5-6環(huán)，以及6環(huán)外對于非普通住宅的定義標準，我就不細說了，大家可以在網(wǎng)上查到。
點評：首套住宅首付比例提高會影響購買需求，但是對普通住宅的購買需求影響不大。例如一套成交價400萬的房子，如果網(wǎng)簽價是350萬，原政策可以貸款245萬，新政策只能貸227.5萬；購房者需要多準備17.5萬的現(xiàn)金，影響不是太大。
對非普通住宅的影響略微大一些，假設(shè)一套成交價格800萬的房價，如果網(wǎng)簽價是600萬，原政策可以貸款420萬，新政策只能貸款360萬，購房者需要多準備60萬。
2、買第二套房子，認房不認貸，只要名下有住房，無論是否有貸款，買普通住房，首付比例最低50%；買非普通住房，首付比例最低70%。
時隔一年半，政策又回到去年“330”新政之前的水平了。這項政策對需求的打壓力度非常大。假設(shè)一個家庭有兩套房，賣掉其中一套，再買一套，對自有資金要求非常高，如果大家不愿意去民政局離婚的話，會影響一批人的需求。
而事實上，有一批人對離婚是比較忌諱的，特別是女性，因為擔心假戲真做，離了再也結(jié)不回來。所以這項政策，對需求還是有一定影響的.。
點評分析：二套政策對控制需求力度很大。假設(shè)您名下有一套房子，沒有貸款，再買一套普通住宅，成交價400萬，網(wǎng)簽價350萬，按照舊政策您可以貸款245萬，在新政策下您只能貸175萬，需要多準備70萬現(xiàn)金�？鄢黜椛铋_支后，如果您每年能攢10萬，則需要多奮斗7年才能湊齊現(xiàn)金買第二套房子，否則只能就走離婚這條道。
如果您第二套購買的是非普通住宅，假定成交是800萬，網(wǎng)簽價是600萬，按照舊政策您可以貸420萬，在新政策下您只能貸180萬，需要多準備240萬現(xiàn)金，一筆不少的錢��！第二項調(diào)控政策會給民政局的公務(wù)員們帶來巨大的工作壓力。
3、加大住宅用地供應(yīng)，“控地價、限房價”，保證套型建筑面積90平米以下住房面積占比不低于70%。
前面兩項政策是控制需求的政策，第三項政策是增加供給的政策。控制需求的政策在短期內(nèi)會起到效果，增加供給則需要等1-2年才能產(chǎn)生效果，因為從土地掛牌拍賣、到規(guī)劃、施工、建設(shè)和預(yù)售，沒有1-2年，根本搞不定。
總結(jié)下來，“930”新政是一項即期控制需求，遠期增加供給的政策！
二、“930”房產(chǎn)新政對我們的生活有什么影響？
這項政策對絕大部分人的生活沒有太大的影響。這兩年北京市二手房加新房的交易量也就30來萬套，代表著30萬個家庭。而北京有700-800萬個家庭，每年的交易量在總家庭中的占比也就3%左右。如果自己只有一套房子，反正得自己住，市場的漲跌對生活沒有什么影響，漲了心里高興一下，那也就這樣，跌了生活還得繼續(xù)。
對于未來1-2年必須要買房子的人群來說，我們需要詳細分析一下新政的影響。
影響之一：小戶型學區(qū)房價格會繼續(xù)上漲，甚至上漲速度會加快！
現(xiàn)在北京市二手房交易中有70%都是換房一族，賣掉一套，再買一套。新政出臺后，小戶型學區(qū)房的供應(yīng)量會減少。因為一般小戶型學區(qū)房持有者，都是等孩子上學后把房子賣掉，再換一套非學區(qū)的大房子。在新的政策下，由于首付比例提高，會有一部分人換不起大房子，這樣自己的小房子也就會暫時住著，就會導致小戶型學區(qū)房供應(yīng)量減少。而且北京的好學校也就那么幾十所，學區(qū)房數(shù)量也是有限的。這是供給端的分析。
我們再來看看需求端，由于二胎政策放開，再加上2010-2011年北京新增了160萬的常住人口，導致近幾年新生兒數(shù)量暴增。2010年，北京市有17.4萬新生兒、2011年有19萬、2012年有22萬、2014年有24.9萬、預(yù)計2016年突破30萬。這些孩子中有一定經(jīng)濟實力的父母，都會為他們買學區(qū)房。也就是說未來幾年學區(qū)房的需求還是在增加的。這是需求端的分析。
一方面是需求的上升，另一方面是供給的下降。價格自然會走高。
影響之二：非學區(qū)的小戶型價格會先揚后抑，前提是政府的供給政策要兌現(xiàn)！
政府大批量供給90平米以下的小戶型一般在兩年之后。在未來2年內(nèi)，小戶型二手房的供應(yīng)數(shù)量也會減少，道理和學區(qū)房一樣，由于貸款門檻高，一些人換不起，就先住著小房子，導致小房子的供應(yīng)量減少。
如果您相信政府未來會大批量供應(yīng)小戶型，您可以忽略這兩年的漲幅，先等等。如果未來2年內(nèi)，您要結(jié)婚，不買房子丈母娘就不把女兒嫁給你，那就趕緊動手！
請注意，我在這里說的“先揚后抑”。這個抑不一定是跌，可能是比過去漲得更慢，或者平穩(wěn)，當然也有跌的可能。由于沒有精確的數(shù)據(jù)，我無法畫出供給需求曲線，只能做定性分析。
影響之三：大戶型和豪宅的價格會先抑后揚。
同樣，這個“抑”也不一定是跌，但肯定是比前期漲得更慢。由于這輪二手房交易行情，是首套剛需族托底、換房改善族驅(qū)動的。由于貸款政策更嚴，導致大戶型的購買力下降。而大戶型的供應(yīng)量變化不大，因為現(xiàn)在市場上的新房基本上都是大戶型。還在施工中，未開盤的，也有好多是大戶型。一方面需求被壓抑，但是供應(yīng)量沒有太多變化，漲幅趨緩是肯定的，但是會不會跌，我現(xiàn)在無法做定量分析，手頭沒有數(shù)據(jù)。
未來2年，比較肯定是，新樓盤的大戶型沒有以前那么火了。二手房中的大戶型價格談判空間更大了。
但是2年之后，情況會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。因為2年之后，市場上的新房供應(yīng)中，大戶型不到30%，供應(yīng)量會減少，從而導致價格比前兩年更加堅挺，如果頭兩年在漲，兩年后會漲得更快，如果頭兩年在跌，兩年后會跌得更慢。所以要買大戶型的人群，在未來2年內(nèi)可以找個低點擇機進入�，F(xiàn)在大家不要太沖動，可以先觀察一段時間。因為中秋過后，市場本身的交易量就在下降。再加上限貸限購政策，大戶型的交易速度會慢下來。
其實，政府是有能力和條件，通過精細的規(guī)劃，讓房價更加平穩(wěn)的。花點錢，請幾個大學微觀經(jīng)濟學教授和他們的研究生弟子，雇個市調(diào)公司，基本上就可以把需求曲線畫出來，而供給曲線則是政府自己畫的。有了需求和供給曲線，價格也就確定了。政府想要調(diào)控價格，把需求算精準就好了。別的學校教授有沒有這個本事我不知道，清華大學的教授是沒有問題的。
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