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平房拆遷補償新規(guī)定
平房拆遷補償新規(guī)定
近幾年,由于城鎮(zhèn)化進程的加快,關(guān)于城市房屋拆遷的法律和政策時有更新,變得更加具體和完善。因此,對于拆遷戶以及其他公民來說,學習最新的法律法規(guī)有助于更好地了解城市拆遷的主體、程序、補償標準以及法律責任等相關(guān)內(nèi)容。本期創(chuàng)為律師拆遷講解將就拆遷戶普遍關(guān)心的最新政策和法律中涉及城市房屋拆遷的補償標準的部分,結(jié)合辦案實踐,做一個全面詳實的梳理,F(xiàn)行的城市房屋補償標準主要是依據(jù)2011年1月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》來制定和執(zhí)行的,而對于集體土地上的房屋征收與補償,也可適當參照《國有土地上房屋征收與補償條例》來執(zhí)行。
首先需要說明的是城市房屋拆遷的補償方式。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條中的規(guī)定,補償方式分為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式,且由被拆遷人決定補償方式。在現(xiàn)實中,經(jīng)常會出現(xiàn)拆遷方擅自決定補償方式,或者制定兩種完全不對等的補償方式,以迫使拆遷戶只能選擇某一種方式的情況,這些都是違法行為,被拆遷人需要保持警惕。
其次是補償項目,即補償?shù)臉?gòu)成。對于貨幣補償來說,如果補償對象是住房,則補償內(nèi)容包括房屋價值、土地使用權(quán)價值、裝飾裝修費以及搬遷費等;如果是經(jīng)營性用房,那么在上述補償?shù)幕A(chǔ)上還有停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式,補償項目包括房屋置換、裝飾裝修費、搬遷費以及安置費等。同樣的,經(jīng)營性用房需要加上停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
最后是補償標準,這也是拆遷戶關(guān)注最多,最想了解的問題,在此依據(jù)補償方式分別進行論述:
一、如果被拆遷人選擇貨幣補償,那么對于房屋價值的補償標準,依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不得低于征收公告公布之日的類似商品房價格,且具體的補償數(shù)額由評估機構(gòu)決定。但實際中,由于拆遷雙方對評估機構(gòu)的選擇差異較大,或者由拆遷方擅自選擇評估機構(gòu),導致評估報告往往存在較大的偏差,可信度較低。為此,根據(jù)長期辦案的經(jīng)驗總結(jié),建議廣大拆遷戶可以參照與房屋同地段的類似房屋價格或距離最近的商品房的平均價格來估算房屋的價值,即用同地段類似房屋的價格或距離最近的商品房的均價乘以自身房屋的面積,就是房屋價值補償?shù)拇笾聰?shù)額。需要注意的是,最近商品房的均價實際上包含了房屋本身的價值以及土地使用權(quán)的價值。因為商品房的價格本身包括了建造成本、土地出讓金、各項稅費、利潤等。就一般的縣市而言,如果補償數(shù)額能達到上述標準即可認為合理。但對北京、上海、深圳等一線城市來說,在實際補償中,標準會相對提高。對于裝飾裝修的補償費用,一般由拆遷雙方共同協(xié)商決定,無法達成一致的,則由第三方評估機構(gòu)確定。現(xiàn)實中,每戶的裝修情況和程度都不同,沒有固定或者可參照的標準,只能具體問題具體分析。且房屋裝飾裝修費在補償中所占份額較低,如果拆遷雙方在房屋價值和土地使用權(quán)的補償上能達成一致,那么在房屋裝飾裝修費上一般不會出現(xiàn)較大分歧。對于搬遷費的標準,主要由拆遷方制定,只要能夠保證順利搬遷,即可認為費用合理,一般企業(yè)和廠房的搬遷費會相對較高。對于經(jīng)營性用房停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,由于涉及內(nèi)容和計算方式相對復雜,我們會在今后的專題中為大家做詳細說明。
二、如果被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,那么以1比1的面積計算標準將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進行置換是最基本的利益保障。但實際中,還需要考慮公攤面積的問題。如果房屋為平房,則不需要考慮。而如果房屋為高層的安置房或商品房,其公攤面積一般大于20%。因此,在實際的產(chǎn)權(quán)調(diào)換中,拆遷戶以自己房屋的1平米去兌換置換房屋的1.2平米左右是比較合理的。對于安置費來說,其判斷標準與搬遷費基本一致,即保證被拆遷人在安置期間的基本居住需求,且只有在拆遷方無法為拆遷戶提供現(xiàn)房的時候才會產(chǎn)生,一般情況下期房的交房時間最長不得超過2年。在此,建議被拆遷人在拆遷補償協(xié)議中與拆遷方就期房的交房時間進行詳細約定,以保證在拆遷方無法正常按時交房時,能夠有合法證據(jù)追究其違約責任,避免不必要的損失。
總之,就現(xiàn)行的法律和政策所體現(xiàn)的精神而言,一個核心的補償原則是拆遷行為必須保證被拆遷人的生活水平不下降,即拆遷戶的生活水平在拆遷之后應等于或高于原有生活水平。衷心希望廣大拆遷戶通過這次講解,能夠深入了解補償標準的內(nèi)涵,大致判斷出自己房屋的補償數(shù)額,并以此為基準爭取自身的合法權(quán)益。
[平房拆遷補償新規(guī)定]
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