陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算新規(guī)定

陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算新規(guī)定

住建部新規(guī)7月1日起實(shí)施，飄窗開(kāi)始計(jì)算面積，陽(yáng)臺(tái)不再只算一半面積

南寧樓市“送面積”時(shí)代面臨終結(jié)

7月1日起，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的新版《建筑工程計(jì)算面積規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》)正式落地實(shí)施。根據(jù)新《規(guī)范》，原有住宅建筑陽(yáng)臺(tái)、戶(hù)外花池、戶(hù)外結(jié)構(gòu)樓板、飄窗等將計(jì)算建筑面積，這也意味著開(kāi)發(fā)商通過(guò)“送面積”進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)代面臨終結(jié)。南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士表示，在“送面積”行為中獲益最大的實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者受惠有限。新規(guī)的實(shí)施將使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范，相關(guān)房源價(jià)格不會(huì)因此出現(xiàn)大的波動(dòng)。

現(xiàn)狀 1

買(mǎi)房“送面積”很普遍

近年來(lái)，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)�？梢钥吹健耙环孔儍煞俊薄ⅰ瓣�(yáng)臺(tái)送一半面積”、“89平方米實(shí)得面積100平方米”等宣傳語(yǔ)。實(shí)際上，由于此前“陽(yáng)臺(tái)只算一半面積”等規(guī)定，這些贈(zèng)送面積一般都是開(kāi)發(fā)商鉆政策空子“偷來(lái)”的面積。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前南寧樓市在售項(xiàng)目中，一半以上的樓盤(pán)都有贈(zèng)送面積，贈(zèng)送比例一般為5%～10%，有的甚至達(dá)到30%。在“偷面積”招數(shù)中，較常見(jiàn)的是將陽(yáng)臺(tái)變成房間，實(shí)現(xiàn)“兩房變?nèi)�房”，或者“三房變四房”。在舊的規(guī)定中，陽(yáng)臺(tái)算一半面積，業(yè)主可將陽(yáng)臺(tái)當(dāng)真正的陽(yáng)臺(tái)用，也可將其圍閉起來(lái)做成一個(gè)書(shū)房或客房。一般而言，一個(gè)戶(hù)型都會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)半封閉陽(yáng)臺(tái)，所“偷”的面積在5平方米左右。但不少開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的陽(yáng)臺(tái)越來(lái)越多，如鳳嶺北一樓盤(pán)，其中一個(gè)戶(hù)型雖然只是2房1廳，卻設(shè)置了4個(gè)陽(yáng)臺(tái)，所“偷”面積在20平方米左右。

開(kāi)發(fā)商“偷面積”常見(jiàn)的手法還有將飄窗位置直接落地，將房間的空間擴(kuò)大，而這樣的“飄窗”位置在舊規(guī)定中是不算面積的。此外，層高不超過(guò)2.2米的空間都不計(jì)算面積，這些均讓開(kāi)發(fā)商“大有文章可做”。

調(diào)查 2

“送面積”并非越多越好

“‘送面積’獲利最大的是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者實(shí)際獲得的實(shí)惠有限�！币晃徊辉妇呙�的業(yè)內(nèi)人士表示，“送面積”表面上是購(gòu)房者以相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格獲得了更多的使用面積，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商早已經(jīng)把價(jià)格打進(jìn)這些贈(zèng)送的面積里，平均價(jià)格跟沒(méi)有贈(zèng)送面積的房源差不了多少，購(gòu)房者并沒(méi)有撿到“天上掉下來(lái)的餡餅”。

這位業(yè)內(nèi)人士坦言，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積其實(shí)還變相提高了小區(qū)的容積率。以一個(gè)容積率為3.0、總建筑面積10萬(wàn)平方米的樓盤(pán)為例，如果按照常規(guī)設(shè)計(jì)，不“偷”面積，這棟樓可以設(shè)計(jì)20層。但如果通過(guò)打政策擦邊球，每套房有可能“偷”出10個(gè)平方米的面積，假設(shè)有1000套房，就有可能“偷”出1萬(wàn)平方米的面積。這樣，開(kāi)發(fā)商在容積率不變的基礎(chǔ)上，又可以多蓋1到2層樓，能多賣(mài)上萬(wàn)平方米。

“這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商成為了最大的受益方。而國(guó)家卻有可能因此損失了稅收，購(gòu)房者為此犧牲了舒適度。”這位業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者在享受開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積的同時(shí)，可能要犧牲通風(fēng)、采光等條件，并遭遇一些本可避免的麻煩。譬如，那些有大進(jìn)深露臺(tái)的戶(hù)型，很有可能造成房間日照不足，降低居住舒適性。如果是一些奇偶層露臺(tái)錯(cuò)開(kāi)的戶(hù)型，還會(huì)導(dǎo)致隱私性不強(qiáng)等問(wèn)題。

值得一提的是，大部分所謂的“贈(zèng)送面積”，由于沒(méi)有計(jì)算在規(guī)劃報(bào)建的建筑面積和容積率內(nèi)，并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。一旦這部分“贈(zèng)送面積”發(fā)生安全事故，業(yè)主很難通過(guò)法律維權(quán)。

分析 3

新規(guī)將遏制“送面積”行為

近年來(lái)，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)“偷面積”愈演愈烈，除了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，以及計(jì)算面積的舊規(guī)定給予了開(kāi)發(fā)商很多發(fā)揮的空間外，“70/90政策”(指2006年6月1日以后新審批、新開(kāi)工的商品住房項(xiàng)目，必須建設(shè)70%以上套型建筑面積90平方米以下的住房)也逼使開(kāi)發(fā)商不得不想方設(shè)法將戶(hù)型設(shè)計(jì)得更寬敞一點(diǎn)，以迎合置業(yè)者的需求。

而新《規(guī)范》實(shí)施后，以前的這套做法操作難度大幅增加了�！斑@次新規(guī)條文規(guī)定得比較細(xì)，就‘偷面積’手法而言有很強(qiáng)的針對(duì)性，今后南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘偷面積’行為將受到有效遏制�！睆V西華藍(lán)設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司總建筑師施艦表示，今后“70/90政策”在執(zhí)行上預(yù)計(jì)也會(huì)有所松動(dòng)。

記者看到，新《規(guī)范》修訂的主要技術(shù)內(nèi)容有：增加了建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定;取消了有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定，增加了無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定;修訂了落地櫥窗、門(mén)斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定;增加了凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算要求;修訂了陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定等等。

其中值得一提的是，新《規(guī)范》要求，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。這也是新規(guī)中變化最大的一條。相比之下，按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的。業(yè)內(nèi)人士表示，這也是此前許多開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)經(jīng)常提到的“贈(zèng)送飄窗”優(yōu)惠。不過(guò)以后，這種說(shuō)法恐怕行不通了。

另外，新《規(guī)范》要求，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，則按照其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里，建筑物的陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的1/2來(lái)計(jì)算。業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著，今后開(kāi)發(fā)商想通過(guò)面積計(jì)半的大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)吸引購(gòu)房者以及規(guī)避稅費(fèi)，難度將進(jìn)一步加大。

未來(lái) 4

小戶(hù)型設(shè)計(jì)面臨挑戰(zhàn)

走訪中，不少市民認(rèn)為需要理性看待開(kāi)發(fā)商“送面積”的行為。如果自己的定位是想買(mǎi)套90平方米的房子，但是加上贈(zèng)送的面積能到120平方米，這對(duì)置業(yè)者來(lái)說(shuō)非常有吸引力。至于羊毛是否出在羊身上，那就要看樓盤(pán)的定價(jià)，如果定價(jià)合理，自己認(rèn)為總價(jià)可以接受，那還是會(huì)覺(jué)得性?xún)r(jià)比較高�，F(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，新《規(guī)范》的出臺(tái)應(yīng)該會(huì)使市場(chǎng)更規(guī)范，讓開(kāi)發(fā)商從其他方面對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行讓利。

“新《規(guī)范》對(duì)市場(chǎng)的影響比較有限。”南寧昌泰置業(yè)投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)中心主任覃斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展了近20年之后，已經(jīng)趨于規(guī)范。“送面積”只是開(kāi)發(fā)商眾多營(yíng)銷(xiāo)手法中的一種。如今這一手法被限制，開(kāi)發(fā)商還可以在價(jià)格、物業(yè)等其他方面做文章。不過(guò)開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是，新《規(guī)范》實(shí)施后，小戶(hù)型的設(shè)計(jì)將遭遇更大挑戰(zhàn)，很難再通過(guò)政策空子“偷面積”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新《規(guī)范》對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，今后開(kāi)發(fā)商建的房子在舒適度和通透度上應(yīng)該會(huì)做得更好。

需要注意的是，新《規(guī)范》的落地實(shí)施引起了部分市民擔(dān)憂：今后“送面積”的房源將越來(lái)越少，這類(lèi)房源會(huì)不會(huì)因此受到市場(chǎng)追捧，價(jià)格因此水漲船高?對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，盡管新《規(guī)范》的實(shí)施時(shí)間是今年7月1日，但根據(jù)規(guī)定，在這一時(shí)間之前已經(jīng)完成規(guī)劃審批的樓盤(pán)，仍按原先的規(guī)定執(zhí)行。也就是說(shuō)，新規(guī)對(duì)市場(chǎng)真正產(chǎn)生影響，恐怕還要過(guò)大半年時(shí)間。而且南寧樓市這類(lèi)房源當(dāng)前的庫(kù)存量較大，即使受到市場(chǎng)熱捧，短期內(nèi)也不大可能消化殆盡，因此購(gòu)房者不必過(guò)于擔(dān)憂。

部分新舊建筑面積計(jì)算規(guī)定對(duì)比

舊規(guī)定

計(jì)算半面積：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)、主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)。

不計(jì)入建筑面積：結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的地下室、結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的地下室、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.20米及以上的凸(飄)窗、窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。

新規(guī)定

計(jì)算全面積：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)、結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的地下室。

計(jì)算半面積：主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)、結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的地下室、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.20米及以上的凸(飄)窗。

不計(jì)入建筑面積：窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。

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