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營改增最新政策對二手房的影響
2016營改增最新政策報道，營改增首次將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，房地產(chǎn)營改增確定從5月1日開始推行，但具體的算法和相關配套政策還未發(fā)布，專家稱目前各種關于增值稅的稅額算法也都是推測出來的，營改增詳細稅費政策近期即將公布。
房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。二手房市場上，一些看房人也開始擔憂“營改增后稅費增加”。有業(yè)內專家分析，營改增雖然確定了時間點和稅率，但具體政策和細則還未發(fā)布，網(wǎng)絡上流傳的一些計稅公式也只是推測而來，還需要等正式版本確認，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。
未必給二手房“火上澆油”
按照正常情況，無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔心，一旦二手房交易實現(xiàn)營改增，這筆稅費到底會不會漲、現(xiàn)在買入真的會比5月實施營改增后買房更實惠嗎?
“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人對記者說。目前，需要繳納營業(yè)稅的主要是買入兩年內的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%�！半m然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體也有增有減�！敝醒胴斀�(jīng)大學稅務學院教授黃樺說。
增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。
其實，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價為4.1萬元/平方米左右，與2月是基本持平的。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場近幾月熱度不減，但房價并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項利好政策邊際效應的遞減以及市場理性的回歸，北京二手房均價將整體保持平穩(wěn)。
目前各類稅額算法只是推算
雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關于增值稅的稅額算法也都是推測出來的。
網(wǎng)絡上關于二手房增值稅計算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。
不過，也有業(yè)內人士是按照“征收率”而非“稅率”計算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計稅的簡易計稅法計算，這個算法就更為簡單，直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則大多為3%。
記者對比發(fā)現(xiàn)，這兩種計算方法得出的結果也“差之千里”。比如，一套房買入時200萬元，賣出時400萬元(均不含稅)，以11%的計稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計算，價格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。
“雖然目前大的方向確認了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者說，目前這些公式都還是推測出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準。
此外，也有一類房子的計稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營業(yè)稅的，而實現(xiàn)“營改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。
詳細稅費政策近期即將公布
距離正式實施營改增已不到兩個月，未來究竟如何計算增值稅?記者了解到，財政部會同稅務總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。
國家稅務總局此前也回應，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點準備的時間緊、任務重。為了確保試點的如期順利推進，幫助納稅人盡快做好試點準備、平穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉換，財稅部門已作部署安排，抓緊準備營改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。
此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點營改增。參照先例來看，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統(tǒng)一、重復征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負。截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。
上周國務院常務會上也已經(jīng)明確，在營改增試點全面推開過程中，新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，稅制設計不增加企業(yè)負擔。
二手房交易稅費是增還是減少
5月1日起，“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務業(yè)全面推開。日前，國家稅務總局局長王軍表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。那么，二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”后，二手房交易的稅費是增加了還是減少了?對市場又有什么影響?昨日，記者就此采訪了相關業(yè)內人士。
營改增將有哪些變化
營業(yè)稅是指對我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉稅。
增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅，沒增值不征稅。
今年2月22日起，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策作出調整。即：個人購買不足2年的住房對外銷售時，全額征收營業(yè)稅;個人購買2年以上(含2年)的住房對外銷售時，免征營業(yè)稅。
記者從福州市房屋登記中心了解到，目前福州市二手房營業(yè)稅的稅率為5.6%。原則上是賣方交，但實際交易中，賣方都是實收，這部分的成本會轉嫁到買房者手中。
“全面實施營改增后，二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收�！彪p安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說。
業(yè)內：等方案出臺才好評估
二手房交易“營改增”后，市民買賣房產(chǎn)，稅是多交了還是少交了?對此，驪特房產(chǎn)東街片區(qū)經(jīng)理劉小丹認為，對市場的影響要等具體方案出來才好評估，目前不好預計，如果稅費能比之前的少，無疑會利好整個二手房市場。
昨日，記者按照增值稅11%的稅率，對比了二手房“營改增”后的稅費差異：首先是出售購買2年內的房屋。以一套售價150萬元的普通住宅為例，目前要繳納5.6%的營業(yè)稅，即8.4萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是150萬元，但最初買入價是100萬元，抵扣掉進項稅后需要繳納5.5萬元，相比營業(yè)稅要省下2.9萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為220萬元，按照營業(yè)稅需繳納12.32萬元，增值稅就需繳納13.2萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。按現(xiàn)行政策，免征營業(yè)稅。而稅務總局已經(jīng)明確，原則上將延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，“營改增”之后這部分稅很可能也會免征。
記者了解到，對于二手房“營改增”，業(yè)內還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，比如說，如果征收稅率定為3%，同樣出售一套100萬元不滿2年的住宅，需要繳納增值稅3萬元。
需要指出的是，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及契稅、土地增值稅、印花稅等稅費。“營改增”只涉及營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。
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