山西省物業(yè)管理條例實施細則(2)

　　(一)業(yè)主大會成立的情況;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當自收到備案資料之日起7日內，協(xié)助業(yè)主委員會辦理印章刻制等相關手續(xù)。

　　業(yè)主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當重新備案。

　　第十九條　業(yè)主委員會認為有必要，或者有20%以上業(yè)主提議，可以變更業(yè)主委員會委員;變更業(yè)主委員會委員的，應當召開業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第二十條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

　　(二)連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

　　(五)拒不履行業(yè)主義務的;

　　(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十一條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當按照國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十二條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)應當依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。從事物業(yè)管理的人員，應當依法取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在經營服務場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書。

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

　　(二)根據(jù)物業(yè)服務合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務費用;

　　(三)選擇專業(yè)性服務企業(yè)承擔專項服務業(yè)務;

　　(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應當經業(yè)主大會審議通過，或者經持有二分之一以上投票權的業(yè)主書面同意后執(zhí)行。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：

　　(一)履行物業(yè)服務合同;

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(三)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;

　　(四)妥善保管物業(yè)有關資料;

　　(五)接受有關行政管理部門的監(jiān)督管理;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)被解聘的，應當自收到解聘通知之日起10日內與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四章　物業(yè)管理招標投標

　　第二十七條　前期物業(yè)管理招標人是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，依法提出招標項目、進行招標的建設單位。

　　物業(yè)管理招標人是依法提出招標項目、進行招標的業(yè)主或者業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理投標人是響應物業(yè)管理招標、參加投標競爭的、具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質的企業(yè)法人。

　　第二十八條　新建住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于3萬平方米的，經物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主、業(yè)主大會可以通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十九條　建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：

　　(一)現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前;

　　(二)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。業(yè)主、業(yè)主大會通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在物業(yè)服務合同期滿前60日內或者合同解除之日起60日內，完成物業(yè)管理招標投標工作。

　　第三十條　評標由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責。

　　依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關物業(yè)管理的技術、經濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　第三十一條　招標人應當當場宣布中標人，向中標人發(fā)送中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門提交招標投標情況的書面報告。

　　第三十二條　物業(yè)管理招標投標的具體程序按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章　前期物業(yè)管理

　　第三十三條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的前期物業(yè)服務合同示范文本。

　　第三十四條　前期物業(yè)服務合同的內容由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，一般包括下列事項：

　　(一)雙方的權利和義務;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)服務事項、質量和費用;

　　(四)計費方式和收費起始時間;

　　(五)合同期限和合同解除條件;

　　(六)違約責任。

　　前款規(guī)定的服務事項一般包括下列內容：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修管理;

　　(五)物業(yè)檔案資料管理。

　　第三十五條　建設單位應當自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　分期建設的物業(yè)，建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

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