房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
調(diào)查對(duì)象：桂林臨桂新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。
調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)臨桂新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，為資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來(lái)的走勢(shì)。
調(diào)查內(nèi)容：
一、摘要
目前臨桂新城區(qū)規(guī)劃面積107平方公里，人口40萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著奧林匹克花園、金水灣、山水鳳凰城、遠(yuǎn)辰國(guó)際文化新等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之臨桂中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，臨桂中心區(qū)即將成為桂林的又一個(gè)居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（桂林新城：未來(lái)桂林的城市副中心）
臨桂新城區(qū)其定位為桂林未來(lái)的桂林市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心和工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。該區(qū)域規(guī)劃總面積107平方公里，臨桂新區(qū)到2015年應(yīng)完成13。96平方公里的建城區(qū)目標(biāo)，人口達(dá)到15萬(wàn)；到2025年應(yīng)完成47。63平方公里的新城區(qū)目標(biāo)，人口規(guī)模為40萬(wàn)人。臨桂新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的桂林的城市副中心，充分發(fā)揮其桂林城市副中心的優(yōu)勢(shì)，分擔(dān)桂林主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。
臨桂新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了機(jī)場(chǎng)路、萬(wàn)福路西延長(zhǎng)線(xiàn)、桂雁路、臨蘇路和臨雁路大道等主要交通道路。其中，臨桂新城規(guī)劃道路骨架為“三橫、五縱、兩環(huán)”，創(chuàng)業(yè)大廈、飛揚(yáng)國(guó)際大廈、新中路新建工程、山水大道新建工程、西城大道景觀工程、文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目、“一館兩院”、桂林市職業(yè)教育中心學(xué)校臨桂分校、臨桂縣中等職業(yè)學(xué)校、桂林醫(yī)學(xué)院臨桂校區(qū)新校區(qū)等總投資超過(guò)25億元的項(xiàng)目集中開(kāi)工，掀起了新桂林建設(shè)的高潮。新中路的兩岸布置為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。西城大道春可賞花，夏季綠樹(shù)成蔭，秋可觀葉，冬浴暖陽(yáng)。根據(jù)規(guī)劃，臨桂新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：主要工作是完成市民中心片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)模為1。5至2平方公里。主要包括：行政辦公區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、會(huì)展中心、信息中心、市民辦事大廳、展覽館、文化宮等修建性規(guī)劃。同時(shí)完成臨桂新區(qū)環(huán)水系修建性規(guī)劃，通過(guò)新區(qū)補(bǔ)水工程，將沙塘河、蔡塘河、蘭塘河、太平河溝通聯(lián)接起來(lái)，滿(mǎn)足將來(lái)游船通航的需要。
三、已建成或在建樓盤(pán)：
1、桂林奧林匹克花園：由桂林市臨桂世紀(jì)家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，奧林匹克花園位于西城區(qū)世紀(jì)東路中段，桂林奧林匹克花園以總占地1091。5畝、總建筑面積近160萬(wàn)平方米、規(guī)劃入住人口約為3萬(wàn)人的浩大規(guī)模。情景洋房、花園洋房、小高層、高層、別墅等。主要以二居91平米、三居128—130平方米、四居150平方米為主，樓盤(pán)均價(jià)3600元/㎡。規(guī)劃的30萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)集五星級(jí)賓館、大型購(gòu)物商場(chǎng)、大型體驗(yàn)式美食城、環(huán)湖千人歌劇院、大型兒童反斗城、多功能?chē)?guó)際會(huì)展廳等于一體建設(shè)有奧林匹克文化廣場(chǎng)、奧林匹克運(yùn)動(dòng)城、體適能檢測(cè)中心、湖濱會(huì)所、體育會(huì)所、半山會(huì)所以及奧林匹克小學(xué)、兩所雙語(yǔ)雙幼兒園等。91路公交車(chē)終點(diǎn)站，交通比較便捷。
2、金水灣：由桂林正通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，位于金水路與機(jī)場(chǎng)路交匯處，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米。社區(qū)景致優(yōu)美、400米康河穿流而過(guò)。社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施完善：健康直飲水、金水灣社區(qū)圖書(shū)館、桂林中國(guó)畫(huà)院陳列館、金水灣幼兒園、金水灣四星級(jí)大飯店等，所有的配套都是為業(yè)主營(yíng)造境界之上的人文生活。公交車(chē)公交車(chē)直達(dá)社區(qū)，交通比較便捷。
3、山水鳳凰城：由臨桂山水鳳凰城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與桂林一品堂聯(lián)合開(kāi)發(fā)，位于桂林臨桂大學(xué)北路，規(guī)劃面積1320畝總建筑面積102139平方米，戶(hù)型以別墅、小高層、高層為主，建筑風(fēng)格以歐式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、中式風(fēng)格為主，主力戶(hù)型為250—380平方米的別墅。設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、醫(yī)院等多個(gè)配套設(shè)施。北距機(jī)場(chǎng)路約500米，距桂林市區(qū)僅15分鐘車(chē)程，北近桂柳高速等高速公路，交通便捷。
4、遠(yuǎn)辰國(guó)際文化新城：由桂林遠(yuǎn)辰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于桂林市臨桂新區(qū)西城北路東側(cè)，總建筑面積約60萬(wàn)平方米。有80㎡的兩房至130㎡的三房、120㎡～170㎡的樓中樓戶(hù)型售價(jià)3400元/㎡（建面）。有BLOCK時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、3000平方米的大型演藝廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際商務(wù)公寓、游泳池、幼兒園、小學(xué)、山體公園和半山泛會(huì)所，以及各種豐富的社區(qū)健身器材。公交車(chē)可到達(dá)項(xiàng)目周邊。
五、長(zhǎng)島16區(qū)：由廣西長(zhǎng)島房地產(chǎn)有限公司/廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司開(kāi)發(fā)，位于桂林市臨桂縣城世紀(jì)大道北側(cè)，總用地面積約280畝。項(xiàng)目為集別墅、低層洋房、多層公寓為一體的復(fù)合型景觀社區(qū)，臨桂中學(xué)，首都師大附中在項(xiàng)目附近，四面黃龍山、神山、同月山、金雞山環(huán)抱項(xiàng)目，樓盤(pán)售價(jià)3200元/㎡。88路，89路公車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近。
六、調(diào)查定論
從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，臨桂房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造桂林新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)2010年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的奧林匹克花園、山水鳳凰城最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)臨桂新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。
“桂林山水甲天下”，800年來(lái)一直作為點(diǎn)評(píng)桂林山水景色的不朽名句�！敖ㄔO(shè)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”，2009年底《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，再次讓桂林這座國(guó)際著名旅游城市成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)。按照國(guó)家在旅游綜合改革方面已經(jīng)初步構(gòu)建的“一�。ㄔ颇鲜�(guó)家旅游綜合改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)）一島（海南國(guó)際旅游島）一市（桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)）”格局，桂林經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來(lái)一個(gè)新的春天。相比于海南三亞、山東青島、福建廈門(mén)等其它國(guó)際知名旅游城市動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的房?jī)r(jià)，2010年4月份桂林每平米僅4600多元的房?jī)r(jià)絕對(duì)有巨大升值的空間，桂林房產(chǎn)升值前景不可估量！而臨桂的每平米僅3000多元的房?jī)r(jià)可謂絕對(duì)的洼地，臨桂房產(chǎn)升值前景更不可估量！桂林房地產(chǎn)的消費(fèi)群體定位應(yīng)該是高端消費(fèi)群體，產(chǎn)品質(zhì)量定位必須是高品質(zhì)產(chǎn)品。就是要依托桂林得天獨(dú)厚的山水自然環(huán)境、宜人的氣候條件、深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及日益凸顯的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，放眼全國(guó)，走房地產(chǎn)外銷(xiāo)的路子。要高品位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量做好樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。要做出甲天下的樓盤(pán)，與甲天下的桂林山水相匹配，以吸引世人的目光。因此，臨桂房產(chǎn)升值前景是絕對(duì)不可估量！
套房子是普通工薪家庭期望的價(jià)位。
10、購(gòu)房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多
在家庭購(gòu)房資金來(lái)源上，有42。9%的家庭選擇銀行貸款。其中，30至40歲的人居多，占46。7%。這部分家庭儲(chǔ)蓄尚不充裕，但觀念超前，樂(lè)于接受貸款消費(fèi)這一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月還款額在100元以下的居多，占91。8%。
小結(jié)：
l居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個(gè)人所有；
l現(xiàn)住房面積以40—60平米的兩房為主；在將來(lái)的購(gòu)房中有31。6%人選擇二房，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場(chǎng)需求；
l房屋環(huán)境、價(jià)格、戶(hù)型結(jié)構(gòu)是購(gòu)房考慮的主要因素；
l10萬(wàn)元是普通大眾能夠支付的最高房?jī)r(jià)；
●選銀行貸款的家庭所占比例大。
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