房產(chǎn)知識問答

　　一、 拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶，對于買受人主要存在什么風(fēng)險(xiǎn)?如何防范?

　　答案:

　　風(fēng)險(xiǎn)：1、如果此時(shí)出賣人一房二賣，善意第三人也取得了房產(chǎn)證，那么買受人就不能再對房屋主張權(quán)利，而只能向出賣人主張退還購房款和賠償損失。但是如果出賣人負(fù)債累累無力還款，或者攜款出走下落不明，那么買受人就只能房、款兩空。

　　2、在買受人支付購房款，房屋產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋很可能因出賣人欠債，由債權(quán)人申請被法院查封，出賣人的賬戶也可能同時(shí)被法院凍結(jié)查封。如果出賣人欠債情況屬實(shí)并且敗訴，買受人同樣面對房、款兩空的局面。

　　3、未經(jīng)全部房屋共有人同意出賣的共有房屋，在買受人支付購房款后，房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，其他房屋共有人起訴，請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，或者主張優(yōu)先購買權(quán)的，必然得到法院支持。此時(shí)因房屋產(chǎn)權(quán)尚未過戶，買受人不具備善意第三人的條件，只能請求出賣人退還購房款，但是能否順利收回，就看買受人的運(yùn)氣了。

　　防范：1、房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的具體時(shí)間，預(yù)期應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;

　　2、合同中對于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間約定不明的，買受人要及時(shí)催告出賣人履行義務(wù)。

　　3、如果買受人以現(xiàn)金全款方式支付購房款，首付款的數(shù)額要盡可能少。余款在房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，不可交付出賣方，最好通過房屋交易專管賬戶劃轉(zhuǎn)，或交由受委托的律師事務(wù)所在產(chǎn)權(quán)過戶后支付給出賣人。

　　二、 合同無效或者一方違約致使房屋產(chǎn)權(quán)無法理過戶手續(xù)，無法完成房屋買賣的交易，請列舉五種導(dǎo)致以上結(jié)果的原因(提示：從交易主體、房屋性質(zhì)等方面考慮)。

　　答案：

　　1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的;

　　2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的;

　　3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的 ;

　　4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋;

　　5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的;

　　6、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓 ;

　　7、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的 ;

　　8、出售央產(chǎn)房，未經(jīng)《央產(chǎn)房管理辦公室》比準(zhǔn)的 ;

　　9、公有房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)，不能辦理承租人變更過戶手續(xù)的 ;

　　三、列舉共有房屋形成的原因

　　答案：

　　1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋;

　　2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;

　　3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋;

　　4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

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