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律師提醒：二手房買賣時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)
簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;
2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;
3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;
4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;
2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;
3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;
2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;
3、陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;
2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;
3、最保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);
2、管線是否太多或者走線不合理;
3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;
2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;
3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;
4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;
5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;
6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;
7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;
8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平
1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;
2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;
3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;
4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
九、了解以后居住的費(fèi)用
1、水、電、煤、暖的價(jià)格;
2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);
3、車位的費(fèi)用。
十、追溯舊房的歷史
1、哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限;
2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;
3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;
4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
十一、了解鄰居的組合
1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;
2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;
3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
十二、算計(jì)一下房價(jià)
1、自己通過對(duì)市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;
2、委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;
3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。
十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：
1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;
2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;
3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;
4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;
5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
十四、請(qǐng)律師
1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;
2、公房上市的時(shí)間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī);
3、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
十五、找代理行
1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;
2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;
3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房?
十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證：
1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;
2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化
1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化;
2、媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息;
3、向律師及中介代理行咨詢;
4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。
十八、產(chǎn)權(quán)是否完整
1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛;
2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題;
2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;
2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。
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