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北京出臺房屋征收補(bǔ)償價格水平新辦法
近日，北京市住建委發(fā)布《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》，以進(jìn)一步規(guī)范房屋征收補(bǔ)償價格水平，保證被征收房屋價值補(bǔ)償不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。暫行辦法將于2017年2月15日起施行。
據(jù)介紹，暫行辦法本著市場評估、銜接歷史、規(guī)范補(bǔ)償、推進(jìn)工作的原則，通過市場化評估技術(shù)手段，規(guī)范房屋征收補(bǔ)償價格水平，保證被征收房屋價值補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
根據(jù)評估對象的不同，暫行辦法區(qū)分住宅與非住宅，成片與非成片，將一般情況與特殊情況房屋價值評估相結(jié)合，明確了不同類型房屋價值評估方法及評估技術(shù)思路，使評估結(jié)果更符合被征收房屋的實(shí)際情況。
針對北京市房屋征收實(shí)踐中普遍存在的房屋類似、分布密集的成片房屋征收項(xiàng)目，暫行辦法提出了成片房屋市場化評估技術(shù)思路，明確可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實(shí)際情況采取適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格，再對標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進(jìn)行修正，測算出被征收房屋的市場價值。
針對成片房屋以外單個或特殊類型房屋，暫行辦法明確了具體評估方法選用的一般原則及要求，主要包括實(shí)踐中較常用的比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等適用。
除被征收房屋價值評估外，暫行辦法還明確了房屋征收中可能涉及的其他價值評估具體規(guī)定，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用評估及停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。
點(diǎn)評：北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫行辦法的出臺將進(jìn)一步理順房屋征收評估技術(shù)思路，建立統(tǒng)一國有土地上房屋征收市場化評估體系，有利于被征收人合法權(quán)益的保障，并為北京市棚戶區(qū)改造及重點(diǎn)工程建設(shè)推進(jìn)提供政策支撐。
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成片住宅房屋征收價值評估
對于房屋類似、分布密集的成片住宅房屋征收項(xiàng)目，可采用對住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進(jìn)行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價值。
被征收房屋價值=(標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價+被征收房屋重置成新價)×因素修正×被征收房屋建筑面積
*成片住宅房屋，修正因素主要包括容積率、朝向及樓層等。
*住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋，是指在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬重建類似住宅房屋。一般應(yīng)滿足以下條件：
1.同區(qū)域內(nèi)建設(shè)的具有長時間可居住價值，較好流通性，磚混、鋼混或以上標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)的房屋;
2.普通裝修標(biāo)準(zhǔn)(不低于四白落地，水泥地面，帶門窗等標(biāo)準(zhǔn));
3.項(xiàng)目容積率大于1或符合區(qū)域住宅控制性規(guī)劃。
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