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房產(chǎn)知識：樓盤促銷大打教育牌學(xué)區(qū)房也盛行“山寨版” -資料
學(xué)區(qū)房，說白了就是“名牌中小學(xué)周邊能夠?qū)谌雽W(xué)的住宅”，
房產(chǎn)知識：樓盤促銷大打教育牌學(xué)區(qū)房也盛行“山寨版”
。家長們削尖了腦袋也想在學(xué)區(qū)買的房子八成都是“爺爺房”，樓齡均在15年左右，沒有電梯、沒有物業(yè)管理、內(nèi)部管道老化……即使學(xué)區(qū)房問題百出，但它卻能因離它不遠的名校而身價倍漲。在經(jīng)濟學(xué)上來說，是學(xué)區(qū)房的“邊際效益”起了作用。但是否有了學(xué)區(qū)房的產(chǎn)權(quán)就能把自個兒家寶貝送進名校呢？答案是并不一定。開發(fā)商和某些二手房中介往往會公布一些名校的學(xué)區(qū)，其實未必準(zhǔn)確，因為每年教育部門都會根據(jù)生源數(shù)及學(xué)校班級的容量對學(xué)區(qū)進行重新劃定。顯然，學(xué)區(qū)房的行政風(fēng)險是首要的。
樓盤促銷大打教育牌
其中貓膩有誰知
剛剛進入5月，一些開發(fā)商就紛紛在樓盤廣告上大打“教育牌”、“名校牌”，希望借此突出“觀望”的重圍。目前鄭州的在售樓盤中有20多家都將“教育”作為主賣點，其中，像德潤黃金海岸、豫發(fā)金晨嘉園、橄欖城等大盤都是鄭州比較熱門的學(xué)區(qū)房。不過，買學(xué)區(qū)房還得細心，如果買到“山寨”學(xué)區(qū)房，家長的這筆投資就縮水了。
一位對“學(xué)區(qū)房”概念炒作方式頗為了解的房地產(chǎn)營銷策劃人士透露，學(xué)區(qū)房問題水很深，年年政策可能都不一樣，變化大，而且很多學(xué)校的入學(xué)條件是不成文的，開發(fā)商難以以有效的法律依據(jù)證明該樓盤是對應(yīng)該學(xué)校，怕引上官司，所以賣學(xué)區(qū)房是有銷售技巧的，“有些銷售團隊會培訓(xùn)銷售員，讓他們以神秘兮兮的口吻透露給想買房的客戶，說是剛剛和某某名校定下來，要簽約，還是內(nèi)部消息，一般人不告訴他的。至于簽合同的時候，開發(fā)商是不會寫上學(xué)區(qū)房這一條的，因為以內(nèi)部消息為由打過預(yù)防針，所以他們有足夠的借口這么做。這樣既能讓客戶產(chǎn)生被信任的好感，又抓住了客戶的消費心理，還能避免對自己不利的法律條款”。
專家認為，買房人在購買學(xué)區(qū)房時，要多方了解，并做好學(xué)區(qū)劃片可能發(fā)生變化的心理準(zhǔn)備。學(xué)區(qū)房政策不是一成不變的，三年一大動，一年一小動是常事。有的信息，不是撥打教育局的公共服務(wù)電話就能查到的。此外，不要輕信開發(fā)商，因為入學(xué)制度的決策權(quán)在教育局和學(xué)校手上。
至于學(xué)區(qū)房劃片的方式，也是五花八門。名校大致有五種劃片方式：光線式、多邊輻射式、單邊輻射式、矩陣式、對應(yīng)式。有的是以學(xué)校為中心畫圈來劃分的；有的是朝幾個方向延伸；有的是朝單一方向延伸；有的會把同一個小區(qū)切成一小塊一小塊；還有的則是一個小區(qū)會分成單號、雙號等，區(qū)別對待。
有的業(yè)主買了房子，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商和中介公司說得天花亂墜的“學(xué)區(qū)房”，根本不能上一墻之隔的名校；或者開發(fā)商最初承諾只要出示購房合同就可在該校上學(xué)，但到了孩子該上學(xué)的時候，房子還沒入住，戶口沒有遷進來，只能干瞪眼；有的業(yè)主買房后發(fā)現(xiàn)，一個小區(qū)里只有幾棟樓屬于名校學(xué)區(qū)，自己買的房所在的樓并沒有被劃入該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)；還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)原來房主的孩子還在該校上學(xué)，按照學(xué)校的規(guī)定，一個家庭地址只能有一個孩子上學(xué)的名額；還有些名校，報名人數(shù)多，要根據(jù)學(xué)生和家長的情況擇優(yōu)錄取，面試完學(xué)生，還得面試家長。
為防“山寨版”，購房前先調(diào)查
一問學(xué)校：先了解學(xué)校能否接收
每個學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)不同，每年會相應(yīng)調(diào)整改變，有些學(xué)校在招生時會對入住時間進行硬性規(guī)定，還有些學(xué)校則規(guī)定子女與父母的戶口必須在同一套房內(nèi)，
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《房產(chǎn)知識：樓盤促銷大打教育牌學(xué)區(qū)房也盛行“山寨版”》(http://www.szmdbiao.com)。因此，一定要在購房之前到學(xué)校就此事詳細咨詢，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求吻合。在二手房買賣過程中，由于產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，然后再辦理戶口遷移手續(xù)。只有賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在地遷出，買家才能將家庭成員的戶口遷入。關(guān)鍵問題是，戶口的遷出和遷入有前后關(guān)系，即必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理后續(xù)的戶口遷入手續(xù)。否則，即使產(chǎn)權(quán)屬于自己，仍有可能會面臨由于房中仍有戶口未及時遷出而無法辦理遷入手續(xù)的尷尬局面。
許多學(xué)校對學(xué)區(qū)房熱炒的現(xiàn)象也頗為關(guān)注。一些學(xué)校規(guī)定學(xué)生戶口要在學(xué)區(qū)掛靠到畢業(yè)，在此期間不得遷轉(zhuǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士透露，“這項政策對‘上家’不易執(zhí)行，學(xué)生遷了戶口不知會學(xué)校的話很難被查出，即便查出也很難處理；但對制約‘下家’會有一定作用，學(xué)校只要查到該單元已有一名在讀學(xué)生掛戶，完全可以拒絕后來者”。
二問社區(qū)：了解學(xué)區(qū)劃片的對口范圍
“不能讓自己孩子輸在起跑線上”是眾多家長的共識，每年四、五月份都是學(xué)區(qū)房備受關(guān)注的時刻，為了能讓孩子進名校，家長往往不惜重金，四處尋求好房源，加之鄭州的優(yōu)質(zhì)教育資源一定程度上存在分配不均的情況，于是愛子心切的家長寧愿多擲二三十萬元也在所不惜。實際上，學(xué)區(qū)房的對口社區(qū)每年都可能進行微調(diào)，在購買學(xué)區(qū)房的過程中，一定要問清楚社區(qū)所對應(yīng)的居委會，明確學(xué)區(qū)的對口范圍、戶口年限等準(zhǔn)入資質(zhì)，有疑問的家長可前往學(xué)�；蛘弋�(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T了解情況，切不可盲目聽信中介或者開發(fā)商的宣傳說法而購買。
三問開發(fā)商：能否把上名校寫進購房合同？
業(yè)主在簽訂購房合同時，開發(fā)商一般是不可能在合同中明確寫入“屬于學(xué)區(qū)房”字樣的，開發(fā)商會以“這個問題比較敏感”或者是“屬于內(nèi)部掌握的情況”等不確定的語言忽悠購房者。在合同中，一般都不會涉及有關(guān)學(xué)區(qū)的條款。所以，在最終簽訂購房合同時，建議在雙方許可的情況下，在附加條款中增加相關(guān)保護內(nèi)容。
按國家規(guī)定，使用權(quán)房根本不能買賣，因此，也不存在購買使用權(quán)房的可能。不過，在實際操作中，往往會有很多學(xué)校周邊使用權(quán)房的房東會和下家簽訂一份書面協(xié)議，房東允許下家將戶口遷至自己家中，以此助下家子女入學(xué)。同理，還有不少經(jīng)濟實力有限，卻又“望子成龍，望女成鳳”的家長愿意花錢租學(xué)區(qū)房給孩子上學(xué)。實際上，無論是使用權(quán)房還是租房入學(xué)，由于買賣雙方均沒有把產(chǎn)證過戶，因此，在入學(xué)階段，一旦校方要求家長出具除戶籍證明以外的房產(chǎn)憑證或?qū)⒊蔀槿雽W(xué)障礙。出于保護買房人利益的考慮，“學(xué)區(qū)房”還是推薦購買正規(guī)住宅項目。
四問自己：不惜一切代價追求學(xué)區(qū)房值得嗎？
比起周邊同等條件下的房屋，學(xué)區(qū)房房價會高出不少，為了孩子能夠接受較好的教育，眾多家長愿意為孩子做這個前期的投資。但有專業(yè)人士認為，購置學(xué)區(qū)房應(yīng)結(jié)合家庭自身的承受力，不能舉債買房，從而背負沉重的經(jīng)濟負擔(dān)，其實也不利于給孩子一個輕松的家庭環(huán)境，因此要量力而行，單價高但總價相對較低的小戶型或老房子，比較適宜一些并不十分富足的家庭考慮購置。
在購置學(xué)區(qū)房時，實際碰到的問題可能會更多，通過網(wǎng)上搜索、實地考察或咨詢相關(guān)部門及機構(gòu)等，可以獲取較多可參考的信息，但個人力量畢竟有限，冗雜的信息也會影響家長的判斷力。若想更快捷、深入地了解相應(yīng)學(xué)區(qū)房，求助房產(chǎn)中介不得不說是一個絕佳的途徑。此外，家長們還可通過多參加一些公益講座普及購房知識，了解整體教育格局、不同區(qū)域教育特點及強弱進行深入分析，得到專家們對各片區(qū)重點小學(xué)、中學(xué)教育教學(xué)特點與選擇的專業(yè)建議及購房注意事項，能學(xué)到很多購房知識。
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