房產(chǎn)知識:二手房屋買賣謹(jǐn)防戶口問題 -資料

    人們在買賣二手房時，往往將談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題：戶口，

房產(chǎn)知識:二手房屋買賣謹(jǐn)防戶口問題

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　　在司法實踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。

　　房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地，買方的戶口也就無法遷入。

　　在實際二手房買賣過程中，購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢？

　　第一，預(yù)先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實。有的出售方承諾無戶口，但仍應(yīng)到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等，

資料

《房產(chǎn)知識:二手房屋買賣謹(jǐn)防戶口問題》(http://www.szmdbiao.com)。委托中介代為核實的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。

　　第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢？

　　首先，應(yīng)要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。

　　其次，應(yīng)約定具體的違約責(zé)任或預(yù)留部分房價款。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。買方待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房價款，如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。

　　再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，如逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算，直到賣方戶口全部遷移為止。針對戶口遷移問題，通過這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款，避免不必要的爭議。

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