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商品房質(zhì)量問題處理淺議
商 品房質(zhì)量問題處理淺議 上地 �！� 房
文 ／甄 靈宇
房 屋質(zhì) 量 問題 ，也 稱 房屋 質(zhì) 量缺 陷，
是 指 房 屋 建 筑 工 程 的 質(zhì) 量 不 符 合 工程 建 設(shè)
強制性 標準以及合 同的約定 。質(zhì)量 問題依
其嚴重 程度和 法律 后果 ，可以分 為三 類 ，
一
是 主 體 結(jié) 構(gòu) 質(zhì) 量 不 合 格 ； 是 質(zhì) 量 問題 二
嚴 重 影 響 正 常 居 住 使 用 三 是 一 般 質(zhì) 量 問
題
一
、
“ 主體 結(jié)構(gòu)質(zhì) 量不 合格 ”的認
定和法律后果
《 最高人 民法院關(guān)于 審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋》 （ 下
稱 《 釋》 解 ）第 十 二條 規(guī) 定 ， 因 房 屋 主 體 結(jié) 構(gòu) 質(zhì) 量 不 合 格 不 能 交 付 使 用 ，或 者 房 屋
構(gòu) 質(zhì)量不 損失 。 上 接受、 構(gòu)整體性 、
基 基 礎(chǔ)一
地基工程 、防水工程 、供冷供熱系統(tǒng) 、管道管線、裝修 工 程等相對應(yīng)的一個概念。一座房子 ．去掉上述地基、防水 工程 、供冷供熱 、管線 、裝修等 ，剩下的就是主體結(jié)構(gòu)。 盡管 主體結(jié)構(gòu) 似乎有 了一個清晰的輪廓 ， 但在司法實
踐 中仍 然 難 以厘 清 。
工程安全
的載體 和
，
我 們來 看上 海 中院的一 個案 例 【２０ ） （ ９ 滬一 中 民二 ０
（ ） 字 第 １２ 民 終 ８號 】 產(chǎn) 某 購 買 上 海 市 康 橋 鎮(zhèn) 某 別 墅 １ ：
主體結(jié)
在裝修時發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造柱出現(xiàn)斷柱、柱內(nèi)僅用磚頭和零星
木頭 填 充 。開 發(fā) 商振 豐 公 司 曾幾次 派 人 上 門維修 ．因振 豐
柱、 撐、 支 Ｊ 么是 不 什
公司未 向產(chǎn)某 出具原設(shè)計單位出具的維修方案 ，產(chǎn)某拒絕
振 豐公 司 維修 。后 訴 至 法 院 。因產(chǎn) 某 與振 豐 公 司就 房屋 構(gòu)
十條規(guī)定
造柱是否屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題存在爭議 ．產(chǎn)某向法院提 出
為 ：一） （
結(jié) 工程 ， 構(gòu)
）屋 面 防
鑒定 申請 ，法院依法委托上海房屋質(zhì)量檢測站進行檢測 ，
后該 檢 測站 出具檢 測 報 告 ，結(jié) 論為 ： 檢 測房 屋 構(gòu)造 柱 存 被
在混 凝 土蜂 窩 、孔 洞 以及 漏 澆 混凝 土 等質(zhì) 量 缺陷 主要 系
拘 滲漏 ， 防 令期�。� ） 四 為 ２年 。
施 工 不規(guī) 范 所 致 。建議 按 照原 設(shè) 計 單位 出具 的維 修方 案 對 構(gòu) 造 柱進 行 修 改 將被 檢 測構(gòu) 造 柱原 混 凝 土全 部 鑿 除重 新 澆 灌 。產(chǎn) 某 與振 豐 公 司對 上 述檢 測 報 告均 無異 議 ，但 認 為 鑒 定 結(jié) 論 并 未 明 確 房 屋 構(gòu) 造 柱 質(zhì) 量 是 否 屬 于 房 屋 主 體 結(jié)
圭 設(shè)施 、 礎(chǔ)
構(gòu) 。庭 審 中法 院征 詢鑒 定 人 員意 見 ． 稱系 爭柱 子 屬構(gòu) 造 柱 ，
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是 否屬 于主體 結(jié) 構(gòu) 問題不 屬于 其鑒 定 范 圍 ，該 質(zhì)量 問題 是
施． 都是開發(fā)商在交房時應(yīng)當建設(shè)完成 ， 符合使用要求的， 屬開發(fā)商義務(wù)。而周邊環(huán)境 ，如在小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)．也應(yīng)
屬開 發(fā) 商義 務(wù) 。小 區(qū)規(guī) 劃范 圍外 的 ．則 與開發(fā) 商無 關(guān) ，因 此原 因造 成 不能 正 常居住 使 用 ． 以欺 詐 等理 由追 究開 發(fā) 應(yīng)
否屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)檢部門有驗收標準。針對鑒定結(jié)果并未
明確 房屋 構(gòu)造 柱 質(zhì)量 問題 是 否屬 于主體 結(jié)構(gòu) 范 圍 法院 向 南 匯 區(qū)質(zhì)量監(jiān) 督 站進 行 了調(diào)查 ，該 站答 復(fù) 系爭房 屋構(gòu) 造柱 屬 于主體 結(jié)構(gòu) 。法 院認 為 ．根 據(jù)建筑 規(guī) 范標 準 ，房屋 構(gòu)造 柱屬 房屋 主體 結(jié)構(gòu) 范 圍 ，故 振 豐公 司對 上述 質(zhì)量 問題 在房
商責任。
（ ） 嚴 重影 響 居住使 用 的認 定 與鑒 定 三
屋合理使用范圍內(nèi)負有保修義務(wù)。 從 以上案例可知 ，柱子等房屋某部位是否屬于主體結(jié) 構(gòu) ，是一個很專業(yè)的建筑工程 問題 ，有時法院也沒有能力
直 接認 定 ．需要 委托 鑒定 。
嚴重 影響 ”顯然是 個主觀判斷 ，是否嚴重，沒有相
應(yīng)的國家標準或行業(yè)標準來衡量 ．沒有指標或參數(shù)來檢測
區(qū)分 。因此 ，沒有辦法進行鑒定 。因此 ，是否構(gòu)成 嚴重 影響” ，只能 由法 官憑借 生活經(jīng)驗 、社會情理和 內(nèi)心信念 做主觀判斷 。因為是主觀判斷 ，不可能有統(tǒng)一的標準。綜
合相 關(guān) 案例 ，我 們大 致 能得 到一 些判 斷是 否構(gòu) 成 嚴重 影 響 的考 量 因 素 ： 如 果該 質(zhì) 量 缺 陷 大 多 數(shù) 的社 會 公 眾 １
二 、“ 房屋 質(zhì) 量 問題嚴 重 影 響正 常居 住使 用 ” 的認定和 法律后果
《 解釋＞第十三條規(guī)定 ． 因房屋質(zhì)量 問題嚴重影響正
常居住使用 ，買受人請求解除合同和賠償損失的．應(yīng)予支 持 。該條是 （ 合同法》第九十四條第 四項 ” 當事人一方 遲延履行債務(wù)或者有其他違 約行為致使不能實現(xiàn)合 同目 的的 ． 以解除合 同”在商品房買賣合 同中的體現(xiàn) 。適用 可 該規(guī)定的主要難點是 ” 嚴重影響正常居住使用” 如何把握 。
（ ）是 否以房 屋存 在 安全 問題 為標 準 一
都無法容忍和接受 ，則很可能被認定 嚴重影響 �。� 如 ２ 果質(zhì)量問題經(jīng)多次修復(fù)仍無法解決的 ，很有可能認定 嚴
重影響 ３ 如果質(zhì)量問題威脅人身安全或健康的．極有
可能被認定為嚴重 ； ． ４ 解除合 同是較嚴重的違約責任承 擔方式 僅適用于比較特殊的情況 ，如果質(zhì)量問題是建
筑
行 業(yè) 的通 病 ，一 般 不會 認定 嚴重 影 響 ； ． 果 質(zhì)量 問 ５如 題 能夠被 修 復(fù) 能修 復(fù)到 正 常使 用水 平 ． 會 認定 嚴 且 也不
有一種意見認為 ，商品房 正常居住使用 主要以
安全 為標 準 ． 只要 房屋 能安 全 居住 使 用 ， 則不 應(yīng)認 為
重影響”； 認定 嚴重影響 ”也會考慮房屋的檔次 、價 ６ 格 如果是高檔小區(qū)或別墅． 則標準趨嚴 ． 如果房價較低廉 ， 則標準稍寬。
嚴重影響居住使用” 。筆者認為 ． 安全問題只是影響居住 使用的情形之一 ， 只是較為嚴重而已。即使房屋是安全的，
其 它 問題也 足 以影 響使 用 ，如水 電不 通 ．冬天 不供 暖 電
三 、房屋存在 一般質(zhì) 量問題的認定和法律后果
《 解釋》第十三條二款規(guī)定 ． 交付使用的房屋存在質(zhì) 量問題 在保修期內(nèi) ，出賣人應(yīng) 當承擔修復(fù)責任 ； 出賣人 拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù) 的．買受人可以自行
或 者委托 他 人修 復(fù) 。修 復(fù)費 用及 修復(fù) 期 間造成 的 其他 損失
梯不運行等等。因此， 將 嚴重影響居住使用 限定為 安 全問題 顯然不妥。這將使不能居住的房屋也無法退掉 。 ．
（ ）是 否包 括 基礎(chǔ) 設(shè) 施 、周邊 環(huán)境 、配套 設(shè) 施 等 問 二
題影響居住的情形
該 規(guī)定 的表 述 為 “ 因房 屋 質(zhì) 量 問題 ” 那 么如 果 是 房
由出賣人承擔 。結(jié)合該 《 解釋》的其它條款可知 ，本款
規(guī)定 所稱 質(zhì) 量 問題 ．是指 除 主體 結(jié)構(gòu) 質(zhì)量 問題 和 嚴重 影響
屋本體之外的因素 ． 如小區(qū)道路 水電等基礎(chǔ)設(shè)施 、電梯 、
周邊 環(huán)境等 問題 ，嚴重 影 響居住 使 用的 ，是 否可 以解 除 ７
居住使用的質(zhì)量 問題之外的一般質(zhì)量 問題 ，如飾面脫落 ．
廁所 、廚房、盥洗室 陽臺地面泛水、積水 漏水 ．電線
漏 電 、管 道 堵 塞 、暖 氣 不 熱 問題 等 等 。 出現(xiàn) 以 上 問題 時
筆者認為 房屋 的居住功能 ，依托于房屋 內(nèi)外的特定配套 條件而存在 。適 用法律規(guī)定不能局限于其字面意思 ，而應(yīng)
考 察 立法者 的本 意 。人 類 的語言 文字 有 其天 然局 限性 不
在保修期內(nèi)，購房人可以要求開發(fā)商修復(fù) ，并由開發(fā)商承
擔修 復(fù) 費 用 。 修復(fù) 期 間造 成 的其 它損 失 ， 由開發(fā) 商賠 償 。 應(yīng) 值 得 注意 的事 ．修 復(fù) 期 間 ．房 屋 無法 居住 使 用 ，如果 購 房人 舉 家入住 賓 館 ，其費 用是 否開 發(fā)商 承擔 ７如果 房屋
可能將現(xiàn)實 中的所有囊括一空。該規(guī)定制定者的本意 ．決
不 是 要 將 質(zhì) 量 問題 劃分 為 房屋 本 身 的質(zhì) 量 問題 和 房
屋 外 的配 套 設(shè) 施 等 質(zhì) 量 問 題 只許 房 屋 本 身 質(zhì) 量 問題 影 響 使
用時解除合同．而不許房屋之外 的質(zhì)量問題影響使用時解 除。該規(guī)定表述的重點是 嚴重影響” ，沒有必要 區(qū)別不 能實現(xiàn)購房目的是 由哪部分原因造成 的，只要屬開發(fā)商履
行義 務(wù)的 范 圍 ，都 屬此 類 。 因此 ，以上 基礎(chǔ) 設(shè)施 配 套設(shè)
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仍可以居住使用但購房人堅持另住他處的的費用 ，開發(fā)商 是否承擔？法院在判決時．一般遵循合理和必要原則 ，長
時 間駐 扎 高檔 酒店 ，顯然 超過 了必 要 的范 圍 ．對開發(fā) 商造
成較大負擔，～般不予支持，會酌情折減 ，以參考當?shù)刈?/p>
靶
金標 準 適 當給 付 。修 復(fù) 期 間房 屋 可 以使 用 而不 用 ，就 此 產(chǎn)
生 的費 用 一般 也 不 予支 持 。
法 所 稱 質(zhì)量 缺 陷 ，是 指房 屋建 筑 工 程 的質(zhì) 量不 符 合 工程建 設(shè) 強 制 性標 準 以及合 同 的約 定 。 ” 由此 可 知 ，不 符 合 強 制
性標準和合同約定的才構(gòu)成質(zhì)量缺陷 ，屬于質(zhì)量缺 陷的才
四 ，質(zhì)量保修 期限和范 圍
關(guān)于 保 修 期 的規(guī) 定 ，見 于 不 同 的法 規(guī) 規(guī)范 ，如 國 務(wù) 院 《 設(shè) 工 程 質(zhì) 量 管理 條例 》 第 四十 條 和 建 設(shè) 部 《 品住 宅 建 商 實行 住宅 質(zhì) 量保 證 書和 住 宅使 用說 明 書制 度 的規(guī) 定 》 第五
負 責保 修 。
五 、購 房者的維權(quán) 選擇
（ ）房 屋 存 在 主 體 結(jié) 構(gòu) 質(zhì) 量 問 題 或 嚴 重 影 響正 常 居 一 住 使 用 的質(zhì)量 問題
條。以上兩個規(guī)定存在 明顯差別 ．比如屋面防水保修 期 ， 前者為 ５ ，后者為 ３ 年 年。區(qū)別 的原 因是 《 條例》 中的 保修期 ，是建設(shè) 工程承包單位 向建設(shè)單位提供 的保修 期 ．
從 該 條例 第 四十 條 二款 規(guī) 定 的 其他 項 目的保 修 期 限 由發(fā)
包 方 與承 包 方約 定 可 以得 知 。而 建設(shè) 部 《 定 》是 開 發(fā) 規(guī)
房屋存在主體 結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴重影響正常居住使 用 的質(zhì)量 問題 時 ，購房者可以選擇 ： 、退房 ｊ 、賠償損失 ； １ ２
３ 減 少價 款 ： 、修 復(fù) 。 ４ 依 據(jù) 最高 法 院 的解 釋 ．退 房 和賠 償 損 失 兩個 請 求購 房 者可 以同 時選 擇 。 當然 購房 者 也 可 以處分 自己的權(quán) 利 只 選 其一 。購 房 者選 擇 退 房 并賠 償 損失 時 ， 據(jù)合 同法規(guī) 定 ， 依
商 向購 房 者提 供 的保 修 期 ，從 其 第 五條 其他 部 位 、部 件 的保修 期 限 ，由房地 產(chǎn) 開 發(fā)企 業(yè) 與 用戶 自行約 定 可 以判
斷。
賠償額包括已支付 的房款 、稅費等費用、
相應(yīng)的利息損失 以及可得利益的損失 。所謂可得利益的損失 ．即房價上漲
時 ，因退房 造 成漲 價 利益 的損 失 。在 目前 司 法 實踐 中 ．此 種 損 失賠 償 一般 都 是 支持 的 。漲 價價 格 差 損 失可 以進 行 評
那么 就屋面防水 的保修 期而言 ，如果房屋竣 工驗收
５ 后 方 才 出售 給購 房 者 此 時承 包 單 位 的保 修 期 已過 ． 年
購房者是否還享有保修期？答案是肯定的 。依據(jù) 《 品房 商
銷 售 管 理辦 法 》第 三 十 三 條 規(guī) 定 保 修 期 從 交 付 之 日起
估或參考與系爭房屋最相接近的房屋的價格進行衡量。購 房者不選擇退房而只要求賠償損失的 則需要證明損失的 發(fā)生以及損失金額 的大小。在不退房的情況下 ，因質(zhì)量造
計算 。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè) 工程承包單位向
建設(shè) 單 位 出具 的 質(zhì) 量保 修 書約 定保 修 期 的 存續(xù) 期 ； 續(xù) 期 存
少于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的， 保修期不得低于《 規(guī)
定 》 中確定 的最 低保 修 期 限 。 關(guān) 于保 修 的規(guī) 定 中 有 三 點值 得 注 意 。 （ ） 其 它部 位 的保 修 期 不 同 ，基 礎(chǔ) 設(shè) 施 、地 基 工 一 與
成 的損失 ．除漏水等造成 的實際物質(zhì)損失外 其它損失較
難 舉 證 。購 房 者 只選 擇退 房 的 ．則 只在 于 質(zhì) 量 問題是 否 符
合退房條件 其它較為簡單 。 此外 ．按 照 《 同法 》第一百一十一 條的規(guī)定 ， 質(zhì) 合
程和 主體結(jié)構(gòu) 的保修期 是設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合 理使 用年限 住宅建筑 土地使用權(quán)期限為 ７ ０年 期滿可
續(xù) 展 ，因此 ，保修 期 一般 應(yīng) 為 ７ 以 上 。 我 們 可 以 大致 ０年
量不符合約定的 ，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。
對違約責任沒有約定或者約定不 明確 依照本法第六十一 條的規(guī)定仍不能確定的 ，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損
失 的 大小 ， 以合 理 選 擇要 求 對方 承擔 修 理 、 可 更換 、 作 、 重 退 貨 、減 少價 款 或者 報 酬等 違 約 責 任 因此 ．房 屋 存在 。 嚴 重 質(zhì)量 問 題 但 購房 者 不選 擇 退房 的 ，也 可 以要 求 減少
理解為，主體結(jié)構(gòu) 等工程 的保修是終身 的。了解這一點 ， 在現(xiàn)實糾紛 中有重大意義。前述案例 中，購房者產(chǎn)某并沒 有主張退房 而構(gòu)造柱是否屬主體結(jié)構(gòu)卻仍然成為爭議焦 點。雙方所爭者 ，其實就是一個保修期限 ，如果認定為主
體 結(jié) 構(gòu) ，則 永遠 在 保修 期 內(nèi)。一 應(yīng) 損 失都 由開 發(fā)商 承 擔 。 （ ）依 據(jù) 《 品房 銷售 管理 辦 法 》 的規(guī) 定 ，購 房 者 二 商
房款
，減少金額參考房屋修 復(fù)的費用及造成 的價值 的貶損
而 定 。 當然 ，即使 房屋 存 在主 體 結(jié)構(gòu) 質(zhì) 量 問題 或嚴 重 影 響 居 住使 用的 質(zhì) 量 問題 ，購 房者 也 可 以選 擇 不退 房 ，只 要求
享有保修期 。以屋面防水為例 ，并不是一律 ３ ．如果承 年
包單 位保 修 期 的存 續(xù) 期高 于 ３年 的 ，以該 存 續(xù) 期為 準 ，如 低 于 ３ 的 ，則 以 ３ 為準 。 年 年 （ ）并 不是 房 屋 的所 有 質(zhì) 量瑕 疵 都 在保 修 范 圍 之列 ， 三 比如 前 面講 的墻 面 細 微裂 縫 ．墻 體 微 小傾 斜 ，地 面稍 欠水
進行保修 ，按照一般質(zhì)量問題進行處理 。
（ ）房屋 存 在一 般 質(zhì) 量 問題 二
房 屋 只存 在 一 般 的質(zhì) 量 問題 時 ，在保 修 期 內(nèi) 購 房者 可 以要 求 開 發(fā)商修 復(fù) ； 發(fā)商 拒絕 修 復(fù)或 者 在合 理 期 限 內(nèi) 開 拖 延修 復(fù) 的 ，購 房者 可 以 自行 或 者委 托他 人 修 復(fù) 并 要求 開發(fā) 商 承擔 修 復(fù) 費 用及 其他 損 失 。如 果超 過 保修 期 ，則 購
房 人只 能 自己承 擔 。Ｅ
平等 �！� 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦 法》第三條規(guī)定 ，” 本
辦法 所稱 房 屋建 筑 工 程 質(zhì)量 保修 ，是指 對 房屋 建 筑 工 程竣 工驗 收后 在 保修 期 限 內(nèi) 出現(xiàn) 的 質(zhì)量 缺 陷 ，予 以修 復(fù) 。本 辦
（ 作者單位 ： 上海創(chuàng)遠律師事務(wù)所 ）
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