違章建筑引起財產(chǎn)糾紛的處理依據(jù)

違章建筑引起財產(chǎn)糾紛的處理依據(jù)

朱　偉

一、違章建筑概念、范圍、確認(rèn)部門、形成原因

違章建筑是指未按法定報批手續(xù),或有報批手續(xù),但未按規(guī)定在指定地點(diǎn)擅自搭建的房屋、攤位等建筑物。它主要設(shè)置在道路兩旁、市郊結(jié)合部的農(nóng)村宅基地上,以供經(jīng)營、租賃居住使用。根據(jù)規(guī)定,違章建筑的確認(rèn)權(quán)為土地管理部門。

隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展,外來人口大量涌入,住宿矛盾尤為突出。一些人經(jīng)不住租金誘惑,村戶戶爭相仿效,各搭一處行交易,,而又,便在道路兩旁搭建臨時攤位,這也是違章建筑成因之一。

其次,綜合治理部門為解決“兩勞”人員就業(yè),鼓勵他們自食其力生活,便要求有關(guān)部門“見縫插房”,使許多居委旁、里弄口、巷子底出現(xiàn)各類雜貨店、煙脂柜、熟食鋪等違章建筑。

由于缺乏管理及租賃雙方人文背景差異,極易引發(fā)矛盾,產(chǎn)生糾紛后房屋所有人不能出具有效產(chǎn)權(quán)憑證,許多法院以違章建筑為由不予受理,造成矛盾激化,影響了社會穩(wěn)定。

所有權(quán)(租金),內(nèi)容為租賃使用事實(shí);合約終止遷讓的法律關(guān)系與租賃基本相同;損害賠償糾紛的主體是違章建筑所有人與侵權(quán)人,侵犯的客體是財產(chǎn)所有權(quán),內(nèi)容則為損害的事實(shí);分家析產(chǎn)(多為離婚案件)的主體是共有人,侵犯的客體是財產(chǎn)所有權(quán),其內(nèi)容為違章建筑物。

,,。違章建筑無產(chǎn)

。同時,最高人民法院在

1984年就關(guān)于貫徹執(zhí)行《民事訴訟法(試行)》若干

問題的意見的有關(guān)起訴與受理問題上曾明確,違章建筑的糾紛告知原告向有關(guān)部門申請解決。

筆者認(rèn)為這種不予處理的理由是錯誤的。首先,最高法院的意見僅指違章建筑本身引起的糾紛,并未包含其他涉及財產(chǎn)內(nèi)容的糾紛,這是因?yàn)榉ㄔ菏菍徟袡C(jī)關(guān),本身無權(quán)認(rèn)定建筑物違章與否,同時違章建筑這一概念本身又具有很強(qiáng)的政策性,只有當(dāng)它的管理部門明確處理意見后,人民法院才能根據(jù)事實(shí)依法予以裁判。其次,我們姑且不論違章建筑所有人不能用合法途徑解決這類糾紛的社會效果及實(shí)際導(dǎo)向作用如何,就是從法理角度講不受理違章建筑引起的財產(chǎn)糾紛案件也是缺乏依據(jù)的。

應(yīng)該講給付之訴的前提是確認(rèn)之訴,但確認(rèn)之訴成立的標(biāo)志是否只有產(chǎn)權(quán)憑證,這是可以探討的。證明事實(shí)的證據(jù),按照我國民訴法規(guī)定,有七種,書證僅是其中之一。就租賃、遷讓、賠償、分割而言,只要能證明該建筑物在其合法占有的地域內(nèi)(政府所屬轄區(qū)、私人擁有宅基地,由其出資(不論資金來源)建造,當(dāng)可認(rèn)定其為所有人。有觀點(diǎn)認(rèn)為,既然是違章建筑,因此也就不存在所有權(quán)問題。根據(jù)民法物權(quán)理論共識,這種觀點(diǎn)是值得商榷的。只要是物,就有所有權(quán)(無主財產(chǎn)例外),不是國家、集體所有,就是個人所有,也只有在所有權(quán)明確前提下,才產(chǎn)生

二、違章建筑引起財產(chǎn)糾紛種類及處理的法律依據(jù)

違章建筑的糾紛與違章建筑引起的財產(chǎn)糾紛,兩者在法律關(guān)系上是有區(qū)別的。違章建筑糾紛大多為鄰里間通風(fēng)、采光、通行等事宜,一般以妨礙他人日常生活權(quán)利行使為特征。而違章建筑引起的財產(chǎn)糾紛則以租賃使用、合約終止、遷讓、損害賠償、分家析產(chǎn)等涉及經(jīng)濟(jì)內(nèi)容為特征。

就違章建筑而言,其法律關(guān)系的主體是違章建筑人,侵犯的客體是城市建設(shè)的規(guī)劃性,內(nèi)容則為違章建筑物。而違章建筑引起的財產(chǎn)糾紛則不同,租賃糾紛的主體是出租人與承租人,侵犯的客體是財產(chǎn)

?54?

占有、使用、收益、處分四權(quán)分離狀態(tài)。再從我國民法第一文庫網(wǎng)通則有關(guān)時效的規(guī)定看,雖然只明確失去時效,未允許取得時效,這是特例,但就物權(quán)而言,一方失去時效,喪失了所有權(quán),另一方必然取得時效,獲得所有權(quán),否則,一旦受到第三方侵害就缺乏保護(hù)的依據(jù)。從這意義上講,不存在物權(quán)處于空白點(diǎn)狀態(tài),如果真有所有權(quán)處于空白點(diǎn)的物,那么,人人又成了該物所有權(quán)者,這是違背所有權(quán)具有排他性這一重要法律特征的。這里需要明確的是,產(chǎn)權(quán)憑證與所有權(quán)是兩個不同的概念,產(chǎn)權(quán)憑證是國家有關(guān)部門頒發(fā)的一種書證,是國家對合法產(chǎn)權(quán)的確認(rèn),是一種政府行為,而所有權(quán)是物權(quán)的一種,是對自己財產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。它可以是原始取得,也可以是繼受取得。為了維護(hù)不動產(chǎn)的正常流通,有利穩(wěn)定、規(guī)范管理,法律規(guī)定,不動產(chǎn)的買賣,必須要有產(chǎn)權(quán)證或其他相應(yīng)憑證,但這也正是所有人對其財物行使四權(quán)分離的意義所在,也是產(chǎn)權(quán)憑證與所有權(quán)的根本區(qū)別。

第三,的房屋出租,�？梢钥隙�,只有合法收入才應(yīng)征稅,損害國家集體利益的違法所得依法應(yīng)予追繳、沒收。而目前違章建筑出租收入,既未被有關(guān)部門沒收或者追繳,也未免除稅務(wù)部門的租金征稅。稅務(wù)部門的觀點(diǎn)簡單明了,是否屬于違章建筑,違章建筑如何處理,則是土地管理部門的事,他們會依法處理,在未明確違章建筑前,只要是財產(chǎn)租賃所得,根據(jù)國家個人所得稅法規(guī)定,應(yīng)該納稅。

第四,違法行為所產(chǎn)生的法律關(guān)系仍應(yīng)受到法律調(diào)整而不是棄之不管。有觀點(diǎn)認(rèn)為,既然違章建筑是為國家政府所禁止,那么其他一切由此產(chǎn)生的后果也必然為國家所禁止,因而也必然得不到法律保護(hù)。我們以為得不到法律保護(hù)的概念是行為人不能得到預(yù)期的后果而非得不到后果。正如違反了計劃生育的規(guī)定,僅是行為人受到相應(yīng)處罰,而其子女的教育、醫(yī)療權(quán)利并不因此而受到限制與歧視。違章建筑不能取得政府的產(chǎn)權(quán)證,因而不能有效流通,這本身也是處罰,當(dāng)然更可能會被施以強(qiáng)制拆除、罰款等處罰,但它也并沒有被排除在縱火罪、流氓罪、破壞公私財產(chǎn)罪等罪行的侵害對象之外。

第五,司法解釋已明確指出對違章建筑引起的財產(chǎn)糾紛應(yīng)予管理。上海市高級人民法院在1993年滬高法(1993)148號關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理房產(chǎn)糾紛

案件若干疑難問題的討論紀(jì)要》的通知中已明確“因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛,應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛,可作為民事案件受理。

三、違章建筑引起財產(chǎn)糾紛的處理方法

11租賃使用糾紛。有產(chǎn)權(quán)憑證的房屋出租與違

章建筑的出租,區(qū)別在于一個民事法律行為,能夠產(chǎn)生預(yù)期的法律后果;一個是民事行為,不能產(chǎn)生預(yù)期的民事法律后果。一旦遇到拒付租金等糾紛,人民法院受理后應(yīng)根據(jù)我國民法通則第58條之規(guī)定,首先宣告無效,同時根據(jù)同法第61條規(guī)定,按返還、賠償、追繳三種辦法處理。顯然,這里需要解決的是返還、賠償,、集體或者。,違章,,。而合法建筑物的有效租賃合同一俟合同成立,無論實(shí)際使用與否都應(yīng)依約給付租金。再則,使用費(fèi)的數(shù)額應(yīng)以房管部門的核定為準(zhǔn),而不應(yīng)按雙方約定數(shù)額,這也是無效租賃合同的共同特征。

21遷讓。違章建筑租賃期滿,承租人未依約退

租,出租人要求遷讓,處理這類糾紛,除了查明違章建筑物是否為出租人所有外,

還應(yīng)對遷讓的前因租賃合同宣告無效,并判令一方返還租金,另一方給付使用費(fèi),隨后再鑒于承租人未有法定使用權(quán)利的事實(shí),判令其遷讓(此類案由仍應(yīng)定為違章建筑使用糾紛為宜)。有觀點(diǎn)認(rèn)為,只有當(dāng)承租人找到住處或出租人另為其解決居住,方可判令遷讓,這是缺乏依據(jù)的,因?yàn)?此時出租人無義務(wù)為承租人提供住處,法庭也無法律依據(jù)為其指定住所。同時,一方面依法宣告租賃行為無效,另一方面又不支持遷讓,顯然是與法相悖,就遷讓法律關(guān)系而言,只要審查遷讓依據(jù)是否成立,被遷讓者的抗辯權(quán)只限合約期限未到(有效租賃合同)。

31賠償。違章建筑的損害賠償,有些法院雖受

理,但因其無產(chǎn)權(quán)賃證,而僅判令賠償材料費(fèi),這是有失公平的。建筑物與材料是兩個不同的對象,通常情況下,違章建筑之價格,除了考慮建筑物材料價格外,還應(yīng)考慮運(yùn)輸費(fèi)、所有人誤工費(fèi)、建筑勞務(wù)費(fèi)。

(作者單位:上海市徐匯區(qū)人民法院)

?55?

【違章建筑引起財產(chǎn)糾紛的處理依據(jù)】相關(guān)文章：

淺析城市污水處理技術(shù)狀況及其選擇的科學(xué)依據(jù)04-26

拆除違章建筑實(shí)施方案06-06

制度文明的文化依據(jù)04-27

山林確權(quán)依據(jù)為要05-02

立項(xiàng)依據(jù)及實(shí)施方案09-05

論創(chuàng)新的理論依據(jù)05-01

SS4改型機(jī)車電阻制動柜引起無顯示跳閘故障的分析與處理04-27

土地財產(chǎn)糾紛協(xié)議書09-09

懶貓引起的思考04-26

地球引起的思索05-01