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★管理必備：商業(yè)地產(chǎn)租賃及運營實務(wù)手冊
核心提示：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營正如這句話所說： “打江山容易守江山難！”，一個商業(yè)地產(chǎn)建起來不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。租金策略以及運營管理把控如何才能做到位，這是作為一個專業(yè)人員必需要掌握的事情。 1
租賃方式分為：固定租金、扣點分成、保底分成三大類別。
計租面積（建筑面積/套內(nèi)面積）：影響客戶接受度。
物業(yè)管理費：必須收取，合理避稅。某項目地處尚無購物中心的四線城市，本地商戶不理解管理費項、算費用總價；采取策略： 1、物業(yè)管理費不降，向商戶說明成本主體； 2、前期租金打折優(yōu)惠，將費用總價降低。
宣傳推廣費：建議向商戶收取，保障持續(xù)推廣。
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1、餐飲
2、影院
合作對比分析
經(jīng)營分析
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1、行業(yè)發(fā)展動態(tài)
2、近年的商業(yè)整體發(fā)展變化
受近年國家政策影響，高端消費下降趨勢明顯；大型高端餐飲、傳統(tǒng)百貨、 KTV等高端消費行業(yè)產(chǎn)生較大影響；市場整體消費向大眾化發(fā)展；充分利用互聯(lián)網(wǎng)，產(chǎn)生各類創(chuàng)新型跨界整合之O2O經(jīng)營模式。
3、行業(yè)創(chuàng)新
梅西百貨案例解析
優(yōu)衣庫案例解析
蘇寧電器案例解析
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1、萬象城設(shè)計理念：萬象城的組成模式： HOPSCA， 是集酒店(Hotel) 、 寫字樓(Office) 、生態(tài)公園(Park) 、 購物中心(Shopping) 、 會所(Convention) 、 城市超級寓所(Apartment) 為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市第一文庫網(wǎng)多維空間，即都市綜合體。
2、購物中心：幾乎所有購物中心都標配：擁有中國最大的以奧林匹克標準建造的真冰滑冰場——冰紛萬象，體驗前所未有的震撼與激情。深圳萬象城冰紛萬象滑冰場，中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設(shè)“冰紛會”滑冰俱樂部，成立滑冰學(xué)校，倡導(dǎo)冰上運動文化。
3、正佳廣場規(guī)劃背景分析
4、武漢中央文化區(qū)規(guī)劃如何打文化牌
主要文化分區(qū)：
1、電影主題公園：七個電影科技娛樂項目，含4D、 5D影院、飛行影院、互動影院、體驗影院、太空影院、魔幻餐廳等。
2、 漢秀劇場
3、正剛藝術(shù)畫廊：畫廊集香濃咖啡與高檔創(chuàng)意油畫為一體
4、 漢街大戲臺：展示民俗文化、體現(xiàn)區(qū)域活力的重要場所
5、 杜莎夫人蠟像館：世界最著名、水平最高的蠟像館
6、 名人廣場：以湖北歷史名人為主展現(xiàn)地方文化
7、楚河漢街是武漢中央文化區(qū)一期項目重要組成部分
8、分五個名人廣場，以湖北省歷史名人為主題，以雕塑、地面浮雕等形式凸顯文化
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基于第一部分購物中心各業(yè)態(tài)初步布局方案，在結(jié)合水平動線、垂直動線、中庭設(shè) 計以及物流、消防通道設(shè)計的成果得出動線方案：
1、人流動線的設(shè)計原則：通過分析購物中心人流動線的商業(yè)化屬性，指導(dǎo)購物中心人流動線的設(shè)計，面積控制原則、最長動線原則、易達性原則、能見度和曝光度原則、均衡性原則和中庭運用原則。
2、人流動線的設(shè)計要點
長度原則：“外部模數(shù)理論”認為20-25米是人們恰好能辨認對方臉部的合適距離，每隔20-25米，設(shè)置興趣點或休息處； 兩個興趣點之間的距離不超過200－250米。
寬度原則：開放式柜臺，主通道寬度優(yōu)先選擇雙邊三人走道寬2.4m，
次通道選擇單邊雙人走道寬1.6m，在兩側(cè)均有店鋪的主動線寬度為8-10m左右；次通
道動線為4-6m，主動線中間設(shè)置休息空間的寬度為13-15m；步行街寬度需考慮每側(cè)3m的凈步空間，寬度為20m。
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1、購物中心中央空調(diào)能耗占公共能耗達80%（ 7、 8、 9月高峰期）
2、 中央空調(diào)能耗管控措施成為節(jié)能工作重中之重
3、根據(jù)氣溫變化即時調(diào)整空調(diào)開啟時段（人為操作）
4、 加裝定時開關(guān)，實現(xiàn)智能管控
5、洗手間管理，體現(xiàn)一個團隊管理水平管控重點
6、溫度和濕度：建議分別給出標準，溫度冬天在20度左右，夏天在26度左右，這是人們感覺最舒適的階段，冬夏控制的范圍不一樣。舒適不舒適主要是通過濕度來表達的，相對濕度應(yīng)該控制在30—70%，冬天要控制在30%以內(nèi)，夏天也不要超過70%，如果超過70%，就會感覺不舒適。我們國內(nèi)最大的問題就是不控制濕度，所以衛(wèi)生間非常悶、控制不好。
7、健康和新風：衛(wèi)生間里面的排風和其他的房間不一樣，首先要實現(xiàn)一個負壓的排風，就是衛(wèi)生間里面的壓力要比其他房間的風壓要小，防止沿著氣味找到衛(wèi)生間 9
一個SHOPPING MALL開業(yè)1個月后，開業(yè)效應(yīng)基本消失。各種問題與矛盾將逐漸暴露，現(xiàn)場經(jīng)營管理難度加大。開業(yè)后第一年“企穩(wěn)”非常關(guān)鍵。
1、建立經(jīng)營預(yù)警機制：建立完善商戶走訪機制 ，全面掌握 商戶經(jīng)營動態(tài)。
2、完善品類/品牌配置：協(xié)助商戶經(jīng)營調(diào)整，同時做好各樓層品牌調(diào)整預(yù)案。
3、進行二次招商儲備：招商工作不能松懈，利用商家答謝會或調(diào)研等，對符合項目定位的品牌，通過各種渠道與商家建立合作關(guān)系，以備未來及時補充。
4、加大營銷推廣力度，樹立品牌：通過持續(xù)推廣宣傳，培育忠實消費群。
5、吸引客流。
6、財務(wù)目標：建立切實可行的財務(wù)目標，明確成本控制、開源節(jié)能及開源創(chuàng)收。
7.、運營狀況評估報告：開業(yè)3-6個月內(nèi)，由營運部門依據(jù)經(jīng)營狀況、市場調(diào)研報告、消費者調(diào)研報告等對MALL的定位和業(yè)態(tài)組合須進行全面客觀地評估。
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