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★管理必備：商業(yè)地產(chǎn)租賃及運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)手冊(cè)
核心提示：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)正如這句話所說(shuō)： “打江山容易守江山難！”，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)建起來(lái)不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。租金策略以及運(yùn)營(yíng)管理把控如何才能做到位，這是作為一個(gè)專業(yè)人員必需要掌握的事情。 1
租賃方式分為：固定租金、扣點(diǎn)分成、保底分成三大類別。
計(jì)租面積（建筑面積/套內(nèi)面積）：影響客戶接受度。
物業(yè)管理費(fèi)：必須收取，合理避稅。某項(xiàng)目地處尚無(wú)購(gòu)物中心的四線城市，本地商戶不理解管理費(fèi)項(xiàng)、算費(fèi)用總價(jià)；采取策略： 1、物業(yè)管理費(fèi)不降，向商戶說(shuō)明成本主體； 2、前期租金打折優(yōu)惠，將費(fèi)用總價(jià)降低。
宣傳推廣費(fèi)：建議向商戶收取，保障持續(xù)推廣。
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1、餐飲
2、影院
合作對(duì)比分析
經(jīng)營(yíng)分析
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1、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)
2、近年的商業(yè)整體發(fā)展變化
受近年國(guó)家政策影響，高端消費(fèi)下降趨勢(shì)明顯；大型高端餐飲、傳統(tǒng)百貨、 KTV等高端消費(fèi)行業(yè)產(chǎn)生較大影響；市場(chǎng)整體消費(fèi)向大眾化發(fā)展；充分利用互聯(lián)網(wǎng)，產(chǎn)生各類創(chuàng)新型跨界整合之O2O經(jīng)營(yíng)模式。
3、行業(yè)創(chuàng)新
梅西百貨案例解析
優(yōu)衣庫(kù)案例解析
蘇寧電器案例解析
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1、萬(wàn)象城設(shè)計(jì)理念：萬(wàn)象城的組成模式： HOPSCA， 是集酒店(Hotel) 、 寫(xiě)字樓(Office) 、生態(tài)公園(Park) 、 購(gòu)物中心(Shopping) 、 會(huì)所(Convention) 、 城市超級(jí)寓所(Apartment) 為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市第一文庫(kù)網(wǎng)多維空間，即都市綜合體。
2、購(gòu)物中心：幾乎所有購(gòu)物中心都標(biāo)配：擁有中國(guó)最大的以?shī)W林匹克標(biāo)準(zhǔn)建造的真冰滑冰場(chǎng)——冰紛萬(wàn)象，體驗(yàn)前所未有的震撼與激情。深圳萬(wàn)象城冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)，中國(guó)第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂(lè)部，成立滑冰學(xué)校，倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng)文化。
3、正佳廣場(chǎng)規(guī)劃背景分析
4、武漢中央文化區(qū)規(guī)劃如何打文化牌
主要文化分區(qū)：
1、電影主題公園：七個(gè)電影科技娛樂(lè)項(xiàng)目，含4D、 5D影院、飛行影院、互動(dòng)影院、體驗(yàn)影院、太空影院、魔幻餐廳等。
2、 漢秀劇場(chǎng)
3、正剛藝術(shù)畫(huà)廊：畫(huà)廊集香濃咖啡與高檔創(chuàng)意油畫(huà)為一體
4、 漢街大戲臺(tái)：展示民俗文化、體現(xiàn)區(qū)域活力的重要場(chǎng)所
5、 杜莎夫人蠟像館：世界最著名、水平最高的蠟像館
6、 名人廣場(chǎng)：以湖北歷史名人為主展現(xiàn)地方文化
7、楚河漢街是武漢中央文化區(qū)一期項(xiàng)目重要組成部分
8、分五個(gè)名人廣場(chǎng)，以湖北省歷史名人為主題，以雕塑、地面浮雕等形式凸顯文化
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基于第一部分購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)初步布局方案，在結(jié)合水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線、中庭設(shè) 計(jì)以及物流、消防通道設(shè)計(jì)的成果得出動(dòng)線方案：
1、人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)原則：通過(guò)分析購(gòu)物中心人流動(dòng)線的商業(yè)化屬性，指導(dǎo)購(gòu)物中心人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)，面積控制原則、最長(zhǎng)動(dòng)線原則、易達(dá)性原則、能見(jiàn)度和曝光度原則、均衡性原則和中庭運(yùn)用原則。
2、人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
長(zhǎng)度原則：“外部模數(shù)理論”認(rèn)為20-25米是人們恰好能辨認(rèn)對(duì)方臉部的合適距離，每隔20-25米，設(shè)置興趣點(diǎn)或休息處； 兩個(gè)興趣點(diǎn)之間的距離不超過(guò)200－250米。
寬度原則：開(kāi)放式柜臺(tái)，主通道寬度優(yōu)先選擇雙邊三人走道寬2.4m，
次通道選擇單邊雙人走道寬1.6m，在兩側(cè)均有店鋪的主動(dòng)線寬度為8-10m左右；次通
道動(dòng)線為4-6m，主動(dòng)線中間設(shè)置休息空間的寬度為13-15m；步行街寬度需考慮每側(cè)3m的凈步空間，寬度為20m。
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1、購(gòu)物中心中央空調(diào)能耗占公共能耗達(dá)80%（ 7、 8、 9月高峰期）
2、 中央空調(diào)能耗管控措施成為節(jié)能工作重中之重
3、根據(jù)氣溫變化即時(shí)調(diào)整空調(diào)開(kāi)啟時(shí)段（人為操作）
4、 加裝定時(shí)開(kāi)關(guān)，實(shí)現(xiàn)智能管控
5、洗手間管理，體現(xiàn)一個(gè)團(tuán)隊(duì)管理水平管控重點(diǎn)
6、溫度和濕度：建議分別給出標(biāo)準(zhǔn)，溫度冬天在20度左右，夏天在26度左右，這是人們感覺(jué)最舒適的階段，冬夏控制的范圍不一樣。舒適不舒適主要是通過(guò)濕度來(lái)表達(dá)的，相對(duì)濕度應(yīng)該控制在30—70%，冬天要控制在30%以內(nèi)，夏天也不要超過(guò)70%，如果超過(guò)70%，就會(huì)感覺(jué)不舒適。我們國(guó)內(nèi)最大的問(wèn)題就是不控制濕度，所以衛(wèi)生間非常悶、控制不好。
7、健康和新風(fēng)：衛(wèi)生間里面的排風(fēng)和其他的房間不一樣，首先要實(shí)現(xiàn)一個(gè)負(fù)壓的排風(fēng)，就是衛(wèi)生間里面的壓力要比其他房間的風(fēng)壓要小，防止沿著氣味找到衛(wèi)生間 9
一個(gè)SHOPPING MALL開(kāi)業(yè)1個(gè)月后，開(kāi)業(yè)效應(yīng)基本消失。各種問(wèn)題與矛盾將逐漸暴露，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理難度加大。開(kāi)業(yè)后第一年“企穩(wěn)”非常關(guān)鍵。
1、建立經(jīng)營(yíng)預(yù)警機(jī)制：建立完善商戶走訪機(jī)制 ，全面掌握 商戶經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)。
2、完善品類/品牌配置：協(xié)助商戶經(jīng)營(yíng)調(diào)整，同時(shí)做好各樓層品牌調(diào)整預(yù)案。
3、進(jìn)行二次招商儲(chǔ)備：招商工作不能松懈，利用商家答謝會(huì)或調(diào)研等，對(duì)符合項(xiàng)目定位的品牌，通過(guò)各種渠道與商家建立合作關(guān)系，以備未來(lái)及時(shí)補(bǔ)充。
4、加大營(yíng)銷推廣力度，樹(shù)立品牌：通過(guò)持續(xù)推廣宣傳，培育忠實(shí)消費(fèi)群。
5、吸引客流。
6、財(cái)務(wù)目標(biāo)：建立切實(shí)可行的財(cái)務(wù)目標(biāo)，明確成本控制、開(kāi)源節(jié)能及開(kāi)源創(chuàng)收。
7.、運(yùn)營(yíng)狀況評(píng)估報(bào)告：開(kāi)業(yè)3-6個(gè)月內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)部門(mén)依據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告等對(duì)MALL的定位和業(yè)態(tài)組合須進(jìn)行全面客觀地評(píng)估。
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