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原則與例外：不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的規(guī)則
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原則與例外：不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的規(guī)則 作者：謝曉斌
來源：《法制與社會》2014年第30期
摘 要 “動產(chǎn)依交付，不動產(chǎn)依登記”的權(quán)利移轉(zhuǎn)規(guī)定與我國立法不符。依據(jù)《民法通則》第七十二條，不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)原則上應(yīng)以交付為準(zhǔn)，法律另有規(guī)定的除外�！段餀�(quán)法》明確了法律規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)應(yīng)登記的，自登記于不動產(chǎn)登記簿上生效。我國立法對于設(shè)施農(nóng)用地農(nóng)業(yè)設(shè)施所有權(quán)移轉(zhuǎn)并無特別規(guī)定，因此應(yīng)以交付移轉(zhuǎn)其所有權(quán)。在“以物抵債”情形下尚須對協(xié)議的效力進(jìn)行審查。
關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)所有權(quán) 農(nóng)業(yè)設(shè)施 移轉(zhuǎn) 規(guī)則
作者簡介：謝曉斌，副教授，淮陰工學(xué)院。
中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-0592（2014）10-012-02
一、 據(jù)以研究的案例
2007年初甲與某國有農(nóng)場簽訂《土地使用權(quán)租賃合同》一份，租賃該國有農(nóng)場土地創(chuàng)辦肉禽養(yǎng)殖場。合同簽訂后，甲投資建設(shè)了四幢雞舍并添置了設(shè)備。2011年1月，甲與李某訂立以物抵債協(xié)議，以該四幢雞舍沖抵甲欠李某的300萬元債務(wù)，并隨即將養(yǎng)殖場交付給李某。2011年2月董某（注：甲的債權(quán)人）向人民法院提起訴訟要求甲償還所欠借款66萬元。并以上述雞舍屬于甲所有為由，申請人民法院對上述雞舍進(jìn)行財產(chǎn)保全。
2011年10月，李某以該雞舍所有人名義，向人民法院提出財產(chǎn)保全異議，被人民法院駁回。2012年3月，董某向人民法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請，2http://www.szmdbiao.com/news/55B544E83C159169.html012年12月，人民法院對涉案養(yǎng)殖場財產(chǎn)進(jìn)行評估。2013年3月，李某向人民法院提出執(zhí)行異議申請，要求解除對涉案雞舍保全措施。2013年5月，人民法院作出（2013）淮法執(zhí)異字第003號民事裁定書，裁定駁回李某的異議申請。李某遂于2013年5月以甲及董某為被告向法院提起涉案雞舍所有權(quán)確認(rèn)訴訟。法院于2013年11月作出（2013）淮法民初字第0860號民事判決書，駁回李某請求，李某不服該民事判決，向中級人民法院提起上訴。并委托筆者作為訴訟代理人參加訴訟。本案的爭議焦點(diǎn)為：涉案雞舍所有權(quán)究竟歸誰。
二、 原審法院的觀點(diǎn)
原審法院認(rèn)為，我國立法采取房地一體主義立法原則，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條的規(guī)定，建筑物、及其附屬設(shè)施的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物構(gòu)筑物、及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。甲與李某簽訂雞舍轉(zhuǎn)讓協(xié)議將養(yǎng)殖場雞舍轉(zhuǎn)讓給李某，并將養(yǎng)殖場占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給李某，該轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)農(nóng)場同意該協(xié)議無效。此外，甲與李某行為系“以物抵債”行為甲明知自己有眾多債權(quán)人的情況
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